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Le permis de construire : procédures, obligations, contentieux

Le permis de construire est le sésame indispensable pour tous les travaux d'ampleur concernant les bâtiments d'habitation aussi bien que les locaux commerciaux ou professionnels. Son obtention et son application répondent à des exigences strictes. Celles-ci doivent être respectées, sous peine de s'exposer à des recours en annulation. Les contentieux dans ce domaine sont nombreux, et justifient souvent le recours d'un avocat en droit de l'urbanisme.

Le permis de construire : procédures, obligations, contentieux.

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme, au même titre que la déclaration préalable de travaux. Cela signifie qu'il s'agit d'une autorisation accordée par une collectivité territoriale pour effectuer des travaux soumis au droit de l'urbanisme.

La demande de permis de construire doit être déposée en mairie avant le début des travaux. La mairie doit notifier son acceptation ou son refus par arrêté municipal. Elle base sa décision sur le respect du Code de l'Urbanisme, et du PLU ou du POS lorsque la commune en est dotée.

Un propriétaire qui effectue des travaux en l'absence de permis de construire s'expose à diverses sanctions, et ce jusqu'à 10 ans après la fin des travaux. Il peut être condamné à démolir le bâtiment ou l'extension, et à remettre le terrain dans l'état initial. Il s'expose également à une amende d'un montant très élevé.

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux est une autorisation d'urbanisme comparable au permis de construire, mais qui concerne des modifications moins importantes. Elle doit elle aussi faire l'objet d'une autorisation de la part de la mairie.

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation d'urbanisme. C'est un document qui renseigne sur le caractère constructible d'une parcelle. Il est important de se le procurer avant le dépôt d'une demande de permis de construire, afin de s'assurer de la validité du projet. De plus, l'obtention d'un certificat d'urbanisme fige les règles d'urbanisme pour la parcelle pendant une durée de 18 mois. Cela signifie que, si la demande de permis de construire est déposée durant ce délai, les règles d'urbanisme à prendre en compte pour son acceptation seront celles qui étaient applicables au moment de l'obtention du certificat.

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Dans quelles situations faire une demande de permis de construire ?

L'obligation d'obtenir un permis de construire dépend de plusieurs paramètres : la nature des travaux bien entendu, mais également l'emplacement du bâtiment et l'existence ou non d'un PLU (plan local d'urbanisme) ou d'un POS (plan d'occupation des sols).

Voici donc une liste non exhaustive des travaux nécessitant l'obtention d'un permis de construire :

  • la construction d'une maison, d'un garage, d'un abri de jardin ou de tout autre bâtiment dont la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 20 m2 ;

  • la construction d'une extension dépassant 20 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol, pour les communes n'ayant ni PLU ni POS ;

  • la construction d'une extension dépassant 40 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol, pour les communes ayant un PLU ou un POS ;

  • la construction d'une piscine d'une superficie supérieure à 100 m2, ou dont la couverture dépasse 1,80 m de hauteur ;

  • les travaux de changement de destination d'un bâtiment qui impliquent une modification de la façade ou des structures porteuses ;

  • la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans.

Dans le cadre d'une rénovation, les travaux qui exigent l'obtention d'un permis de construire sont mal définis, et soumis à interprétation. En cas de doute, les propriétaires ont tout intérêt à consulter un avocat spécialisé en permis de construire.

Les travaux soumis à déclaration préalable de travaux

La majorité des travaux non soumis au permis de construire nécessitent une déclaration préalable de travaux.

Certains propriétaires sont tentés de diviser leur chantier et de déposer plusieurs déclarations préalables de travaux au lieu d'un seul permis de construire. Il faut savoir que cette pratique est totalement interdite, et peut être lourdement sanctionnée.

L'obligation de faire appel à un architecte

En France, la loi n'impose pas systématiquement aux particuliers de faire appel à un architecte pour demander un permis de construire. En revanche, cela devient obligatoire dans trois situations :

  • la construction d'un bâtiment de plus de 150 m2 de surface de plancher ;

  • la rénovation ou extension d'un bâtiment dont la surface de plancher ou l'emprise au sol après travaux dépasse 150 m2 ;

  • la rénovation ou l'extension d'un bâtiment historique ou situé dans une zone classée.

Quels sont les documents à fournir dans le cadre d'une demande de permis de construire ?

La demande de permis de construire se fait sous la forme d'un dossier qui doit contenir les éléments suivants :

  • le Cerfa de permis de construire : Cerfa n°13406*06 ;

  • un plan de situation du terrain permettant de le localiser précisément ;

  • un plan de masse (vue du dessus) indiquant l'état initial des constructions et les modifications prévues ;

  • un plan de coupe du terrain (vue de côté) et de la construction avant et après travaux ;

  • une notice décrivant précisément le projet, y compris le choix des matériaux et des couleurs ;

  • un plan de la façade et des toitures ;

  • un plan 3D de la construction prévue ;

  • une photographie prise sur le terrain montrant les habitations les plus proches ;

  • une photographie montrant l'environnement plus lointain.

Quelle est la procédure à suivre après l'obtention du permis de construire ?

Une fois que l'arrêté accordant le permis de construire a été notifié au demandeur, celui-ci est soumis à une obligation d'affichage. Il devra également procéder à une déclaration d'ouverture de chantier avant le début des travaux.

L'obligation d'affichage : le panneau de permis de construire

Dès la notification de l'accord du permis de construire, le demandeur est soumis à une obligation d'affichage. Le panneau de permis de construire doit être affiché sur le terrain, de façon à être consultable à tout moment depuis la voie publique.

Le panneau comporte des mentions obligatoires :

  • numéro du permis et date de délivrance ;

  • nom du bénéficiaire et raison sociale ;

  • nom de l'architecte ;

  • surface de plancher et hauteur de la construction ou de l'extension, ou surface à démolir ;

  • surface du terrain ;

  • coordonnées de la mairie où le dossier peut être consulté, date de l'arrêté municipal et mention légale indiquant les possibilités de recours.

L'obligation d'affichage est maintenue pendant toute la durée des travaux.

Si cette obligation n'est pas respectée, le permis de construire reste valable. Cependant, cela ouvre la possibilité à des tiers de faire un recours pour le contester pendant toute la durée des travaux et jusqu'à six mois après leur achèvement.

La déclaration d'ouverture de chantier

L'affichage du panneau de permis de construire n'est pas suffisant pour pouvoir débuter les travaux. Il faut également notifier ce début de chantier à la mairie par une déclaration d'ouverture de chantier (DOC).

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Quels sont les différents délais liés au permis de construire ?

La procédure d'obtention et d'exécution d'un permis de construire doit respecter des délais précis, aussi bien de la part du demandeur que de celle de la mairie ou des tiers souhaitant déposer une contestation.

Délai d'obtention du permis de construire

Le délai de réponse à une demande de permis de construire est de deux mois maximum. Ce délai est porté à trois mois si le bâtiment est situé dans une zone classée ou aux abords d'un monument historique.

En l'absence de réponse de la mairie à une demande de permis de construire ou à une demande de prolongation de celui-ci, cette demande est considérée comme acceptée.

Délai de réalisation des travaux

Une fois le permis de construire accordé, le demandeur dispose d'un délai de trois ans pour commencer les travaux. Au-delà, le permis est annulé. Toutefois, il est possible de prolonger ce délai de deux fois un an. La demande doit être adressée à la mairie au plus tard deux mois avant l'expiration du permis. Il faut aussi savoir que si le chantier est arrêté pendant plus d'un an après le délai initial de trois ans, le permis de construire peut également être annulé.

En revanche, si les travaux ont commencé avant l'expiration du délai de trois ans et n'ont jamais été interrompus plus d'un an, la loi ne fixe aucune limite de temps pour les achever.

Délai de contestation de permis de construire

À partir de la date d'affichage du permis de construire, les tiers ayant un intérêt à agir disposent d'un délai de deux mois pour le contester. Si l'obligation d'affichage n'a pas été respectée, ce délai est porté à six mois après la fin du chantier.

Les contentieux du permis de construire

La procédure d'autorisation de permis de construire peut être soumise à divers contentieux, sous la forme de recours gracieux ou de saisine du tribunal administratif.

Le refus de permis de construire

Si le demandeur se voit refuser un permis de construire, il a la possibilité de formuler un recours gracieux auprès de la mairie pour lui demander de réexaminer sa demande. Ce recours doit être effectué dans les deux mois qui suivent l'arrêté signifiant le refus.

Si le refus se base sur des raisons incontestables, il est également possible de prendre contact avec les services en charge de l'urbanisme. Sur leurs indications, le porteur de projet peut modifier la demande pour la rendre acceptable.

Si la procédure gracieuse n'aboutit pas, le demandeur peut déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif. Il dispose de deux mois pour effectuer cette démarche à partir de la notification du refus du permis ou de l'échec du recours gracieux.

Les travaux ne peuvent en aucun cas commencer pendant ces recours.

La contestation de permis de construire

L'accord d'un permis de construire peut être contesté par un tiers ayant intérêt à agir. Cela peut être un voisin qui estime subir un préjudice, ou encore une association de défense de l'environnement ou du patrimoine.

La première voie est là aussi le recours gracieux auprès de la mairie. Le détenteur du permis de construire doit en être informé dans les quinze jours sous peine de nullité de la procédure. Le but est d'obtenir un accord amiable, par exemple par le biais d'une modification du projet.

Il est également possible de procéder à un recours contentieux devant le tribunal administratif. Si le plaignant souhaite un arrêt immédiat des travaux, il doit en outre déposer une demande en référé-suspension. Sinon, les travaux peuvent continuer pendant toute la durée de la procédure.

On conseille aux porteurs de projet d'attendre la fin du délai de contestation du permis de construire avant de débuter les travaux.

L'annulation de permis de construire

Suite à un recours contentieux, le juge peut prononcer l'annulation du permis de construire. Les travaux doivent alors s'arrêter immédiatement. Cette décision peut avoir des conséquences très lourdes, en imposant la remise en état du terrain et donc la démolition de tous les bâtiments construits. Dans certaines conditions, elle peut s'accompagner de poursuites pénales.

Le juge peut également accorder au détenteur du permis un délai lui permettant de déposer une demande de permis rectificatif. Si ce dernier est accepté, les travaux pourront reprendre.

Faire appel à un avocat en permis de construire en cas de contentieux

La loi n'impose pas le recours à un avocat pour les procédures gracieuses ou contentieuses liées aux permis de construire. Toutefois, en raison de la complexité des règles d'urbanisme et des procédures judiciaires, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme. En effet, les conséquences financières et humaines peuvent être très lourdes, que ce soit en cas d'annulation d'un permis de construire, ou au contraire du maintien du permis d'un voisin qui cause un préjudice. De plus, un propriétaire qui a effectué des travaux suivant un permis de construire illégal s'expose à des sanctions pénales. Mieux vaut donc mettre toutes les chances de son côté pour obtenir gain de cause.

L'avocat assiste son client dans la constitution d'un dossier complet, que ce soit pour se défendre contre un refus, une contestation ou une annulation, ou pour déposer une contestation. Sa parfaite connaissance des règles de procédure et d'urbanisme lui permet de défendre au mieux les intérêts de son client devant le tribunal administratif, et éventuellement de contester les décisions de celui-ci. L'avocat peut aussi intervenir aux côtés de son client directement auprès de la mairie dans le cadre d'une recherche de solution amiable. Enfin, il est un allié précieux pour accompagner son client dans les procédures de régularisation et de demande de permis modificatif.

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