L'annulation du permis de construire : l'essentiel à savoir

L'annulation d'un permis de construire intervient lorsque la personne ayant obtenu une autorisation d'urbanisme finit par changer d'avis, lorsque les collectivités locales s'opposent au projet ou lorsqu'une personne privée ou une association disposant d'un intérêt à agir conteste le permis. Pour s'opposer à un permis de construire, il faut suivre une marche bien définie. De même, le titulaire d'un permis de construire annulé peut contester la décision de retrait. Ingelaere Avocats vous dit ci-dessous tout ce qu'il faut savoir sur l'annulation du permis de construire.

Contester un permis de construire : quels sont les motifs possibles ?

Annulation du permis de construire

Un permis de construire peut être contesté par un voisin ou par les collectivités locales pour différents motifs.

Le vice de forme

Le vice de forme est un motif valable pour s'opposer à un permis de construire et obtenir son annulation. Il s'agit de l'ensemble des vices en rapport avec la composition du dossier et la procédure de délivrance du permis de construire. Dès lors que le permis de construire est annulé pour vice de forme, la construction devient illégale et doit disparaître.

L'annulation du permis de construire pour un simple vice de forme ne conduit toutefois pas forcément à l'abandon du projet ou la démolition du bien. En général, il est possible de procéder à une régularisation en déposant un nouveau permis de construire ou un permis de construire modificatif. Puisque le vice de forme concerne le côté administratif du projet, on considère que le projet en lui-même (sa nature et son volume) ne pose pas de problème.

La violation du PLU ou Code de l'urbanisme

L'annulation d'un permis de construire peut survenir en raison d'une violation du Code de l'urbanisme ou du plan local d'urbanisme. Cette annulation intervient pour illégalité interne du projet qui, en raison de sa nature architecturale et sa composition, ne peut pas être réalisé dans le milieu.

Il faut comprendre que le plan local d'urbanisme (PLU) est un document très important. Il définit ce qui est faisable et ce qui est interdit en matière de construction sur le territoire de chaque commune. Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un avocat en droit de l'urbanisme comme Maître Ingelaere afin d'étudier la faisabilité de votre projet en amont et d'éviter les désagréments futurs. En effet, un projet non conforme au PLU est illégal et entraîne l'annulation immédiate du permis de construire.

En cas d'annulation de l'autorisation avant le début des travaux, le titulaire du permis de construire annulé ne subira pas de conséquences majeures, car il faudra simplement abandonner le projet. Par contre, les conséquences sont dramatiques quand le bâtiment est déjà érigé ou en cours d'achèvement. Il devra être détruit et le terrain sera remis en l'état.

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Quelles sont les conditions de recevabilité du recours ?

Le droit de construire est un droit corollaire du droit de propriété. Il est l'objet du droit de l'urbanisme et du droit de la construction. Il s'exerce donc dans le cadre des lois et règlements relatifs à ces droits.

Conformément au droit de l'urbanisme, tout requérant qui souhaite s'opposer à un permis de construire doit disposer d'un intérêt à agir. On peut ainsi distinguer 3 catégories de requérants.

L'État et les collectivités territoriales

L'État peut demander l'annulation de n'importe quel permis, car il dispose d'un intérêt à agir contre tous les permis de construire. Le préfet, en sa qualité de représentant de l'État dans les départements et régions, peut déférer tous les permis de construire au tribunal administratif s'il les estime illégaux

Il y a aussi les collectivités territoriales et leurs groupements qui peuvent s'opposer et faire annuler tous les permis de construire susceptibles de porter atteinte à leur territoire.

Les associations

Une association est en position d'agir contre un permis de construire seulement si le dépôt de ses statuts en préfecture a été effectué avant l'affichage de la demande de permis de construire. L'intérêt à agir d'une association s'apprécie en fonction de son objet social et de son champ d'action géographique.

En premier lieu, il est nécessaire que l'objet social de l'organisation soit d'ordre urbanistique ou environnemental. Même quand elle dispose d'un objet social très précis, son intérêt à agir s'apprécie toutefois en fonction de l'importance et de la localisation du projet contesté. À titre d'exemple, une association qui a pour objet de mettre en œuvre tous les moyens disponibles pour sauvegarder et améliorer le cadre de vie d'un quartier dispose d'un intérêt à agir contre un projet portant sur trois maisons d'habitation. Ce permis sera contesté, car il est susceptible de porter atteinte au cadre de vie des habitants du quartier.

En second lieu, il faut que l'association dispose d'un champ d'action précis et limité sur le plan territorial. Ce critère s'apprécie cependant en fonction de l'importance et de la localisation du projet. Par exemple, une organisation de ressort régional a pu s'opposer à un permis de construire d'un ensemble immobilier de grande ampleur située près d'une zone d'intérêt écologique.

Les personnes physiques privées

Une personne privée est en mesure de s'opposer à un permis de construire. Elle le peut lorsque l'aménagement ou les travaux peuvent affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de profitabilité du bien qu'elle occupe ou qu'elle détient. Elle doit donc justifier d'un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique direct et certain.

Le requérant doit absolument préciser en quoi le projet est de nature à affecter ou porter atteinte aux conditions dans lesquels il occupe son bien. Bien qu'il n'y ait pas de liste exhaustive, les conséquences ci-dessous peuvent être évoquées par une personne privée pour s'opposer à un permis de construire :

  • La perte d'ensoleillement,
  • la perte d'une vue (vu sur un paysage ou vu sur la mer),
  • la perte de la valeur vénale du bien,
  • les risques de pollution (sonore, visuelle, chimique…),
  • les risques d'inondation, d'incendie ou d'accident.

Par contre, il est impossible de se prévaloir d'un intérêt commercial ou professionnel. La contestation d'un permis par un commerçant ne serait pas recevable si ce dernier a pour seul motif que l'arrivée d'un concurrent porterait atteinte à ses intérêts commerciaux.

Dans l'optique de lutter contre les recours malveillants, l'intérêt à agir d'un requérant contre un permis de construire s'apprécie en fonction de la date d'affichage de la demande de permis de construire. Une personne qui loue ou achète un bien à proximité du projet litigieux après délivrance d'un permis n'a aucun intérêt à agir contre celui-ci.

Recours contre un permis de construire : quelle marche suivre ?

Le permis de construire fait nécessairement l'objet d'un affichage en mairie et également sur le terrain d'assiette du projet. C'est cet affichage qui fait courir pour le requérant, un délai de recours contentieux (ou gracieux). Il dispose alors d'un délai de deux mois, à partir du premier jour de l'affichage de l'autorisation sur le terrain, pour s'opposer au permis de construire. Si ce délai est dépassé, aucune action ne peut être engagée.

Pour que l'affichage puisse être considéré comme régulier, il doit être visible de l'extérieur. Quelques informations utiles (hauteur du bâtiment par exemple) doivent y figurer.

Recours gracieux

Dans un premier temps, les démarches s'accomplissent normalement auprès de la mairie. C'est un processus de « recours gracieux ». Le requérant adresse sa demande dans les deux mois qui suivent l'affichage du permis sur le terrain, même si les travaux ont commencé.

La demande adressée au maire se présente sous la forme d'une lettre écrite établie sur un papier libre. Il doit obligatoirement être adressé en recommandé avec accusé de réception. Dans un délai de quinze jours qui suivent le dépôt de la demande (recours gracieux), le requérant doit informer le titulaire du permis de construire qu'il a engagé une procédure de recours. Cette notification lui est adressée sous forme d'un recommandé avec accusé de réception.

Au cas où le maire refuserait l'annulation du permis de construire, la personne privée peut saisir le tribunal administratif. C'est ici qu'intervient le recours contentieux contre le permis de construire. Le requérant dispose de deux mois après la date de rejet du recours gracieux pour exercer un recours contentieux.

Recours contentieux devant le tribunal administratif

Le recours contentieux contre le permis de construire se fait devant le tribunal administratif dans le ressort duquel l'autorité qui a pris la décision contestée a son siège. Vous devez saisir le tribunal à travers une requête qui indique les noms et domiciles des parties. Cette requête doit mentionner les faits et moyens de droit ainsi que l'énoncé des conclusions soumises au juge. Vous devez également y joindre une copie de l'arrêté de permis de construire attaqué et d'autres pièces justificatives jugées utiles à la résolution du litige.

Tout requérant est enfin tenu de joindre à sa requête, son titre de propriété, son bail ou sa promesse de vente. S'il s'agit d'une organisation, elle devra produire ses statuts ainsi que le récépissé attestant de sa déclaration en préfecture.

Notification du recours

La notification du recours est une étape primordiale. Le requérant doit, sous peine d'irrecevabilité, notifier son recours à l'auteur de la décision et au détenteur de l'autorisation de construire. Cette notification prend la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception et intervient dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours. Il ne s'agit pas d'une simple lettre informant l'auteur de la décision et le bénéficiaire de l'autorisation. C'est plutôt une copie du texte intégral du recours qui doit être notifié.

Avant d'engager tout recours contre un permis de construire, rendez-vous à la mairie de la commune où se situe le terrain concerné. Vous pouvez consulter le dossier du permis et examiner sa légalité. Les compétences d'un avocat en droit de l'urbanisme sont très utiles à ce stade pour mettre toutes les chances de votre côté.

Pourquoi faire appel à un cabinet d'avocats ?

Après avoir fait une demande d'autorisation d'urbanisme, toute personne ayant un projet de construction reçoit un récépissé de dépôt. Il s'agit de la preuve légale marquant le point de départ de l'instruction. Une fois que vous avez ce document sous la main, il est toujours possible de changer d'avis et de demander l'annulation de votre demande de permis. Cela peut arriver si vous ne parvenez pas à avoir le financement nécessaire dans les délais prévus ou si votre projet ne vous convient plus. L'annulation du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux, dans ce cas précis, ne crée aucun litige. Vous pouvez vous en occuper facilement.

La nécessité d'avoir recours à un cabinet d'avocats intervient lorsque vous souhaitez demander l'annulation du permis de construire d'un voisin. Elle peut également avoir lieu lorsque vous souhaitez contester l'annulation de votre permis en raison d'un recours exercé par un voisin. Un avocat en droit de l'urbanisme comme Maître Ingelaere peut vous aider dans ces deux cas.

Demander l'annulation d'un permis

Tout requérant peut faire appel à notre cabinet d'avocats pour entamer un recours contre un permis de construire. Le cabinet se charge alors de saisir le maire de la commune pour lui enjoindre de faire dresser un procès-verbal d'infraction au Code de l'urbanisme. Vos avocats veillent à ce que l'autorité dresse effectivement le procès-verbal d'infraction. Si ce n'est pas fait, nous saisissons directement les services de la préfecture pour vous.

Passer par un cabinet d'avocats vous permet d'avoir plus de chances d'obtenir l'annulation de l'autorisation de construire ou d'être indemnisé. Nous rédigeons en effet toutes les plaintes de constitution de partie civile en droit pénal de l'urbanisme. Le but est de vous aider à obtenir une indemnisation du préjudice lié à un permis illégal. Nos avocats agissent pour vous devant les juridictions civiles.

Contester l'annulation d'un permis

Le retrait d'une autorisation de construire ou son annulation prend la forme d'un arrêté. Si vous êtes le détenteur du permis, vous avez également la possibilité de solliciter un avocat pour vous aider à former un recours en excès de pouvoir contre l'arrêté. Le cabinet formera alors un recours gracieux puis un recours contentieux si le premier n'aboutit pas.

Le recours gracieux est mis en place pour essayer de trouver une issue à votre litige sans passer par l'étape du tribunal. C'est une tentative de résolution à l'amiable qui se fait auprès de la commune par courrier recommandé dans un délai de deux mois à partir de la date de la décision que vous contestez.

S'il arrive que votre demande reste sans réponse (décision implicite de rejet) ou qu'elle fait l'objet d'un refus direct, vous pouvez prendre conseil auprès de nos avocats spécialisés. Vous formerez alors un recours contentieux devant le tribunal administratif. Notre cabinet porte le dossier devant le juge qui devra statuer sur la légalité de la décision. Ce dernier peut alors procéder à l'annulation partielle ou totale de l'arrêté. En cas d'échec, nous faisons appel auprès de la cour administrative d'appel (CAA). Nous défendons vigoureusement votre dossier auprès des institutions compétentes afin que vous puissiez obtenir gain de cause. N'hésitez pas à contacter le cabinet Ingelaere Avocats pour une prise en charge immédiate de votre dossier.

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