Comment faire un recours contre un permis de construire

Comment peut-on contester un permis de construire ? Il ne fait aucun doute que la procédure de contestation pour les permis de construire est une procédure très complexe, toutefois, nous vous fournissons dans cet article les clés d'une procédure réussie.

Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme par laquelle la mairie autorise un propriétaire à réaliser sur son domaine des travaux d'agrandissement ou de construction immobilière. L'obtention de cette autorisation donne nécessairement lieu à la confection d'un panneau d'affichage qui doit être implanté de manière bien visible sur le terrain pour informer le voisinage. En général, lorsque cette dernière estime que son environnement risque d'être détérioré par l'érection d'une nouvelle maison ou l'agrandissement d'une construction existante, une procédure de contestation du permis de construire est rapidement envisagée.

Même si cette démarche semble facile, il s'agit en réalité d'un recours qui obéit à une réglementation stricte devant être respectée à la lettre par l'initiateur de la demande, au risque de voir son recours rejeté. La réglementation concerne aussi bien la forme de la demande d'annulation du permis de construire que son contenu et le délai écoulé avant l'introduction du dossier.

Pour mettre toutes les chances de leur côté dans ce processus, de nombreux particuliers et de personnes morales se font accompagner par un avocat compétent en droit public ou droit de l'urbanisme. Avec sa parfaite maîtrise du Code de l'urbanisme et de tous ses contours, ce professionnel est effectivement le mieux placé pour conduire avec succès cette procédure. Forte de sa solide expertise autour des questions liées à l'urbanisme et à l'administration publique, le cabinet Ingelaere vous présente ci-dessous tout ce qu'il y a à savoir concernant la contestation d'un permis de construire. Notre guide complet vous livre également des conseils pratiques pour éviter tout faux pas procédural pouvant conduire éventuellement à l'irrecevabilité de votre demande.

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Qui peut contester un permis de construire ?

L'une des premières choses à vérifier avant de se lancer dans une démarche de contestation d'un permis de construire est son aptitude à soumettre une telle demande. En effet, la loi n'autorise que certaines catégories de personnes physiques et morales à contester une autorisation de construire accordée par la mairie. Il faut nécessairement disposer pour cela d'un intérêt à agir. L'État, les collectivités territoriales, les associations et les voisins peuvent ainsi dans certaines conditions contester un permis de construire.

L'État et les collectivités territoriales

En sa qualité de personne morale de droit public, l'État peut en principe agir contre tous les permis de construire sans exception. Le préfet, qui représente l'État dans les régions et les départements, peut donc s'opposer à une autorisation de construction en la déférant au tribunal administratif s'il estime le document illégal.

Les collectivités territoriales et leurs groupements possèdent également un intérêt à agir contre les permis de construire. Les pouvoirs qui leur sont conférés dans ce sens sont cependant différents de ceux que l'État possède. En effet, une collectivité territoriale ne peut agir à l'encontre d'un permis que si le projet autorisé par ce dernier porte atteinte aux intérêts propres de la collectivité. Ceux-ci sont à distinguer des intérêts des habitants. De plus, la seule proximité du territoire d'une collectivité territoriale avec un projet n'est pas une raison suffisante pour justifier l'intérêt à agir de celle-ci.

Les associations

Les associations, en tant que personnes morales du droit privé, sont autorisées à introduire une requête de contestation d'un permis de construire. Elles peuvent l'effectuer lorsque le dépôt de leur statut en préfecture date d'avant l'affichage de la demande d'autorisation de construire en mairie (une preuve de la déclaration doit être produite). L'intérêt à agir d'une telle association s'apprécie sur la base de deux éléments.

L'objet social

L'objet social de la personne morale du droit privée souhaitant agir contre un permis de construire doit être urbanistique et environnemental, et surtout suffisamment précis. Par exemple, si une association a pour objet social la mise en œuvre de tous les moyens possibles pour sauvegarder et améliorer le cadre de vie d'un quartier, elle peut agir contre un permis à partir du moment où ce dernier est susceptible de porter atteinte au cadre et à la qualité de vie des habitants du quartier.

Le champ d'action géographique

En ce qui concerne le champ d'action géographique de l'association, il doit être bien précis et limité au cadre régional ou communal (le cas le plus fréquent).

Des exemples d'associations

Voici quelques autres exemples d'associations pouvant agir contre un permis de construire :

  • association dont l'objet social est la défense de l'environnement et d'un site en particulier à l'échelle d'une commune,
  • association de riverains d'une route dont l'objet social est la préservation de l'environnement,
  • association ayant un périmètre d'intervention régional et qui s'oppose à un projet pouvant avoir des répercussions négatives sur ses intérêts.

Par contre, une association dont l'objet social a une dimension mondiale ou nationale ne peut pas justifier de son intérêt à agir à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme.

Pour ce qui est des sociétés, elles ne peuvent pas justifier un intérêt à agir à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme obtenue par un concurrent par l'intérêt commercial. Pour que cela soit admis, il faut nécessairement que les caractéristiques particulières de la nouvelle construction du concurrent affectent les conditions d'exploitation de l'établissement commercial plaignant.

Il est également permis qu'un syndicat de copropriétaire ou une association syndicale agisse en son nom propre contre un permis de construire. Pour cela s'il a une personnalité morale et s'il a été expressément autorisé à le faire par une assemblée générale.

Le voisin, en tant que personne physique

En tant que voisin d'un propriétaire ayant obtenu une autorisation d'urbanisme, vous êtes autorisé à formuler une contestation. C'est valable si et seulement si le projet concerné a des effets directs sur les conditions d'occupation, d'utilisation ou de profitabilité de votre bien. Il peut s'agir de nuisances sonores, de nuisances olfactives, d'altération de vue, de détérioration des conditions de circulation ou de perte d'ensoleillement. Vous pouvez également contester le permis de construire si la construction est destinée à être érigée à proximité d'un bien pour lequel vous bénéficiez d'un contrat de vente d'immeuble à construire, d'une promesse de vente ou d'un bail. Il est important de souligner que c'est le projet lui-même qui doit porter atteinte à vos conditions d'occupation, de profitabilité et d'utilisation, et non les nuisances qui seront provoquées par les travaux sur le site.

L'affectation des conditions d'occupation et de profitabilité de votre bien immobilier par le projet doit être prouvée par un document ayant une valeur devant la loi. Il peut s'agir de constats d'huissier, d'une attestation de tiers, de photographies, d'études acoustiques ou d'ensoleillement de type héliodon… Une preuve de l'occupation ou de la détention régulière du bien par vous doit également être produite. L'incapacité d'un particulier à justifier son intérêt d'agir dans le cadre d'une contestation de permis de construire peut-être sanctionnée d'une amende de 10 000 euros. Des dommages et intérêts peuvent également être demandés au plaignant par le titulaire de l'autorisation d'urbanisme pour comportement abusif. Nous vous invitons à retrouver en tuto vidéo tout ce qu'il y a à savoir pour contester le permis afin d'avoir plus d'informations.

Si vous êtes le voisin immédiat du propriétaire ayant obtenu le permis en cause (c'est-à-dire si votre parcelle jouxte la sienne), vous avez en principe un intérêt à agir. Cela ne vous dispense pas de la fourniture de preuves. Dans le même ordre d'idées, un voisin, dont le bien immobilier se trouve à une distance importante du lieu de réalisation du projet, a très peu de chances de voir sa contestation du permis aboutir. Dans le cas d'espèce, aucun élément ne permet d'attester de l'existence d'une affectation directe de ses conditions d'occupation et de profitabilité.

Les motifs valables de contestation d'un permis de construire

Les motifs pouvant être considérés comme valables dans le cadre de la contestation d'un permis de construire sont clairement définis par la loi. Ils peuvent être classés en deux catégories.

Les arguments externes invocables

Les arguments externes invocables pour la contestation d'une autorisation d'urbanisme sont ceux qui concernent l'arrêté pris par la commune en tant qu'acte administratif. Ils sont de plusieurs ordres :

  • le vice de procédure,
  • le vice de forme de l'arrêté,
  • l'incompétence du signataire.

Ces illégalités externes sont à considérer au cas pas cas.

Le vice de procédure

Pour accorder un permis de construire sur son territoire, la mairie suit une démarche stricte définie par le Code de l'urbanisme. Selon les caractéristiques et les spécifications techniques du projet soumis, certains services administratifs doivent ainsi être obligatoirement consultés. Ceux-ci sont alors chargés de solliciter des avis externes ou internes pour juger de la faisabilité du projet. Par exemple, l'avis de l'autorité gestionnaire de la voirie peut être nécessaire en cas de création d'accès. Si par contre le projet de construction est soumis à une étude d'impact, l'autorité environnementale doit en être informée. Lorsque cette démarche n'est pas suivie à la lettre lors de l'instruction d'une autorisation d'urbanisme, il y a possibilité de faire annuler le permis en évoquant un vice de procédure.

Le vice de forme de l'arrêté

L'arrêté de permis de construire se présente sous une forme standard qui ne varie pas. Lorsque l'un des éléments devant y figurer normalement est manquant, on parle de vice de forme de l'arrêté. L'élément en cause peut être une signature manquante ou une motivation absente. Une absence de contreseing donne également lieu à un vice de forme de l'arrêté.

L'incompétence du signataire

L'incompétence du signataire peut être évoquée comme motif d'une contestation de permis de construire. C'est le cas lorsque l'acte n'a pas été signé par le maire lui-même, et que le signataire ne dispose pas d'une autorisation ou d'une compétence permettant la signature des autorisations de ce type. Une autre situation d'incompétence peut se présenter lorsqu'une collectivité locale délivre un permis alors qu'elle n'est pas habilitée à le faire selon la loi. L'exemple le plus simple est celui d'un maire qui délivre une autorisation d'urbanisme pour une Opération d'intérêt national. C'est une incompétence puisque cette prérogative revient en temps normal au représentant de l'État, c'est-à-dire le préfet.

La présence d'illégalités externes ne signifie pas systématiquement que le recours contre l'arrêté du permis de construire recevra une suite favorable. En effet, la plupart des vices de procédure et de forme peuvent être régularisés sans grande incidence dans de brefs délais. Une annulation de l'autorisation d'urbanisme ne peut être obtenue dans le cas d'espèce que si le vice noté a influencé d'une manière ou d'une autre la décision prise ou s'il a privé le plaignant d'une garantie.

Les arguments internes invocables

Contester le permis de construire.

Les arguments ou moyens de légalité interne invocables contre un arrêté de permis de construire concernent les motifs mêmes de l'autorisation et les fondements de droit qui justifie la décision. Ils sont également de plusieurs ordres : le détournement de pouvoir, l'erreur de droit, l'erreur de fait, la violation de la loi.

Le détournement de pouvoir

L'utilisation par une autorité de son pouvoir de délivrance des permis de construire à des fins privées est un motif interne pouvant motiver une contestation de l'autorisation d'urbanisme. Il en est de même si l'autorité a utilisé son pouvoir pour délivrer l'acte pour une finalité qui n'est pas prévue par le Code de l'urbanisme. Ce sont toutefois des éventualités très rares.

L'erreur de droit

L'erreur de droit fait principalement référence à une situation dans laquelle l'autorité compétente pour la délivrance des permis de construire se fonde sur une règle de droit qui n'est pas applicable dans le cas d'espèce. Il peut s'agir par exemple d'une règle déjà abrogée, d'une règle non encore entrée en vigueur au jour de délivrance de l'autorisation d'urbanisme ou d'une règle qui ne concerne tout simplement pas le projet. Il est également possible de parler d'erreur de droit lorsque les services instructeurs de la mairie ont mal interprété une loi ou une disposition du Code de l'urbanisme durant l'étude de la demande de permis.

Enfin, l'erreur de droit peut aussi se présenter lorsque l'autorité compétente s'appuie sur une règle illégale du Plan local d'urbanisme pour délivrer le permis de construire. Le requérant devra démontrer dans un premier temps l'illégalité de la règle d'urbanisme en question puis la non-conformité de la décision avec la règle d'urbanisme qui était en vigueur antérieurement.

L'erreur de fait

L'erreur de fait a lieu en cas de qualification erronée des caractéristiques du projet soumis au service d'urbanisme de la mairie. Cela conduit à une mauvaise qualification juridique de la situation et à une décision finale qui peut ne pas être conforme aux règles d'urbanisme.

La violation de la loi

Il peut arriver qu'un permis de construire soit accordé par méconnaissance d'une règle de droit contenue dans le Plan local d'urbanisme en vigueur ou dans le Code de l'urbanisme et s'appliquant au terrain concerné. Cette même cause peut être à la base de la validation d'un dossier incomplet. Il faut savoir que les règles d'urbanisme opposables à un terrain à construire varient selon la localité et selon les documents en vigueur. Lorsqu'un Plan local d'urbanisme est disponible, ce sont les règles spécifiques définies par celui-ci qui s'appliquent à tous les terrains à construire situés dans le périmètre.

Seuls les articles d'ordre public du Code de l'urbanisme sont opposables en parallèle, en l'occurrence les dispositions relatives à la salubrité et à la sécurité publique. Dans le cas où un Plan local d'urbanisme n'est pas disponible, c'est l'intégralité du Code de l'urbanisme qui s'applique directement. L'identification d'une illégalité de ce type peut être confiée à un avocat en droit de l'urbanisme comme le cabinet Ingelaere. En procédant à une revue globale du dossier de permis, notre équipe peut détecter toutes les irrégularités présentes aussi bien sur la forme que sur le fond.

Comme pour les moyens d'illégalité externe, l'existence d'arguments internes invocables n'aboutit pas toujours à une annulation de l'autorisation d'urbanisme. Dans la plupart des cas, seule une annulation partielle est prononcée par le juge en attendant qu'une mesure de régularisation soit prise par le pétitionnaire. Une annulation totale n'est prononcée que lorsque le projet est tel qu'aucune régularisation n'est possible. Dans certaines situations, le bénéficiaire peut se voir délivrer un permis modificatif en cours d'instance. Il peut ainsi justifier la mise en conformité de son projet devant le juge administratif avant la clôture de l'instruction. Le juge devra alors prendre en compte la modification apportée au projet et apprécier sa capacité à régulariser l'illégalité constatée sur le premier permis de construire.

Contester un permis de construire : dans quel délai ?

Délai de contestation du permis de construire.

Pour avoir une suite favorable, une procédure de contestation de permis de construire doit être initiée dans le respect d'un délai de recours clairement défini par la loi. Il est donc important de procéder à cette vérification avant de se lancer. L'accompagnement d'un avocat est très utile dans ce contexte. Notre cabinet Ingelaere est à votre disposition pour vous aider dans vos démarches.

Le délai de recours normal pour contester un permis de construire

Le délai de recours normal pour la contestation d'un permis par un tiers est de deux mois. Le décompte de cette durée commence à partir du jour de l'affichage du panneau de notification sur le terrain concerné. Il est important de ne pas confondre le point de départ de ce décompte avec la date de la décision prise par le maire d'autoriser le projet.

Les mentions indiquées sur l'affiche

L'affiche qui notifie l'autorisation d'urbanisme obtenu pour un projet à certaines composantes obligatoires :

  • le nom du porteur de projet,
  • la raison sociale ou la dénomination sociale du porteur de projet s'il s'agit d'une personne morale,
  • la nature du projet,
  • la superficie du terrain,
  • le nom de l'architecte qui a conçu le projet architectural,
  • la date de délivrance du permis de construire,
  • le numéro de l'autorisation d'urbanisme,
  • la mention de la mairie qui a délivré le permis,
  • la surface du plancher autorisé (cas d'une construction),
  • la hauteur des constructions exprimée en mètre par rapport au sol,
  • le nombre maximum de lots prévus (cas des projets qui portent sur un lotissement),
  • le nombre total d'emplacements (pour les projets de type camping ou parc de loisirs) et si nécessaire les emplacements réservés aux habitations légères de loisir,
  • la surface des bâtiments à démolir si le projet prévoir une démolition.

L'obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de l'autorisation et à son bénéficiaire doit également être mentionnée sur l'affiche. Cette notification doit être effectuée dans un délai de 15 jours à compter du dépôt du recours (notification à adresser par lettre recommandée avec accusé de réception). La durée du délai de recours, qui est de deux mois (période continue) à compter du jour de l'affichage, sera également indiquée.

Les situations et les conditions pour le recours

Le décompte du délai de deux mois ne peut être enclenché que si toutes les mentions devant figurer sur le panneau d'affichage s'y trouvent réellement. Plus précisément, la loi distingue deux situations pouvant faire obstacle au démarrage du décompte du délai de recours. Le premier cas correspond à l'erreur ou à l'omission d'une mention relative aux informations pouvant permettre aux tiers d'identifier l'acte. Le deuxième cas correspond à une erreur ou une omission liée à une information qui aurait permis aux tiers d'apprécier l'important et la consistance du projet pour lequel l'autorisation a été accordée.

En dehors de toutes les exigences susmentionnées, un panneau d'affichage de permis de construire doit également respecter certaines conditions de forme. En premier lieu, il doit se présenter sous une forme rectangulaire avec une dimension minimale de 80 centimètres. Il doit également être clairement visible et lisible depuis la voie ou l'espace public. L'affichage doit enfin se faire de manière continue sur le terrain pendant une période minimale de deux mois et pendant toute la durée des travaux si ceux-ci sont d'une durée supérieure.

Les exceptions au délai de recours légal de deux mois

La loi autorise dans certaines conditions des recours au-delà du délai légal de 2 mois. C'est notamment le cas lorsqu'un propriétaire dissimule le panneau d'affichage d'autorisation d'urbanisme. Il effectue cette démarche pour faire obstacle à l'introduction d'une requête d'annulation contre son permis de construire. Dans le cas d'espèce, le voisin ou toute autre personne ayant un intérêt à agir et qui s'en rend compte tardivement pourra faire valoir l'irrégularité de l'affichage et voir sa requête acceptée même si le délai de 2 mois est écoulé. Il en est de même pour les cas de panneau non affiché ou non visible depuis l'espace public.

Cela dit, même dans de telles situations, la loi a également prévu un délai raisonnable durant lequel le recours contre le permis problématique doit être transmis au risque d'être irrecevable. De manière précise, le recours doit être introduit dans un intervalle de 6 mois au maximum après l'achèvement du projet. Quoi qu'il en soit, le requérant devra tout de même justifier au tribunal que la découverte tardive de l'affichage est due à une irrégularité de forme liée au panneau.

Pour éviter de perdre du temps durant le processus de contestation, il faut donc, dès la découverte de l'affiche notifiant l'autorisation de construire, se renseigner en détail sur le contenu du projet. Le recours à un avocat est très utile à cette étape pour analyser en profondeur le document. Il faut s'adresser à la mairie ayant délivré l'acte pour l'obtenir. Le document est librement communicable au public, mais vous pouvez être amené à payer des frais de reprographies pour en obtenir une copie.

Lorsque la mairie ne donne aucune suite à votre demande d'obtention de détails, vous avez la possibilité de saisir la Commission d'accès aux documents administratifs. Cette autorité administrative indépendante peut être saisie en ligne. Un formulaire à remplir permet de décrire le problème. Après instruction de votre dossier, la Commission formulera un avis à l'endroit de la mairie qui n'est pas tenu de s'y plier. En cas d'absence de réponse de la commune à l'issue de cette démarche, il est possible de saisir le tribunal administratif pour signaler la décision de refus de communication du permis de construire par la mairie. Le temps que durent toutes ces procédures n'allonge ou ne suspend pas le délai de recours légal fixé pour l'introduction des recours.

La contestation d'un permis de construire : les recours possibles

La contestation d'un permis de construire se fait suivant des modalités et une procédure bien précise. Le requérant a le choix entre un recours gracieux auprès de la mairie ayant délivré le document ou un recours contentieux devant le tribunal administratif.

Le recours administratif gracieux

En principe, les recours administratifs dans le cadre de la contestation d'un permis sont de deux ordres.

Le recours hiérarchique

Le recours hiérarchique peut être choisi par le plaignant lorsque le maire a délivré pour une raison ou une autre un permis de construire au nom de l'État. Bien entendu, il s'agit d'un cas rare, mais dans ce type de situation, la décision rendue publique peut faire l'objet d'un recours hiérarchique à l'endroit du Préfet, normalement habilité à délivrer les actes au nom de l'État.

Le recours gracieux classique

Dans tous les autres cas (délivrance de permis de construire à la régulière), c'est le recours gracieux qui est introduit. Il s'agit en réalité d'une démarche amiable par laquelle le maire, qui a délivré l'autorisation d'urbanisme, est saisi pour revenir sur sa décision. Le recours se présente sous la forme d'un courrier dans lequel le plaignant doit démontrer l'illégalité de la décision rendue publique afin d'appuyer sa demande d'annulation. Le contenu de ce courrier répond à un formalisme bien défini.

En premier lieu, la demande doit être adressée par écrit sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception au siège de l'autorité compétente qui a délivré le permis de construire : mairie, préfecture…

Il est ensuite primordial de notifier l'intégralité du recours gracieux au bénéficiaire (ou à tous les bénéficiaires s'ils sont plusieurs) du permis de construire. Cela doit également être fait par une lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai légal à respecter pour cette notification est de 15 jours à compter de la transmission du recours gracieux. Tout manquement à cette obligation peut se solder par une irrecevabilité du recours conformément à l'article R* 600-1 du Code de l'urbanisme.

Les informations indiquées sur le courrier

En ce qui concerne les informations devant figurer sur le courrier de recours gracieux, elles sont également clairement définies dans les textes :

  • le nom et prénom de l'auteur du recours et sa signature,
  • l'identité de l'autorité qui a délivré l'acte,
  • le numéro du permis de construire,
  • la date de la publication de l'arrêté autorisant le projet,
  • l'adresse du terrain qui doit accueillir le projet jugé illégal,
  • les noms et prénoms du pétitionnaire,
  • les motifs de la contestation de la décision rendue par arrêté,
  • les pièces justificatives qui appuient la demande d'annulation et apportent des éléments de preuves tangibles.

La lettre doit également contenir une demande de retrait de la décision jugée illégale expressément formulée, au risque d'être considérée comme une simple demande d'information sur les détails du projet. L'expertise d'un avocat est fortement recommandée pour réussir la rédaction de ce type de courrier. Les avocats d'Ingelaere sont disponibles pour vous accompagner en cas de besoin.

Recours grâcieux permis de construire.

Les cas de figure pour le recours gracieux

Une fois que le recours gracieux est transmis au siège du maire ou du préfet, ce dernier a un délai de deux mois pour se prononcer. Deux cas de figure peuvent se présenter. Le maire peut apporter une réponse express au recours gracieux en adressant un courrier au plaignant. L'autorité peut également décider d'apporter une réponse implicite à la demande en gardant le silence pendant le délai de deux mois qui lui est accordé. Ce silence compte pour un rejet. Dans les deux cas, une contestation de la décision est possible si le maire rejette le recours gracieux.

L'introduction d'un recours gracieux respectant à la lettre les conditions susmentionnées permet d'interrompre le délai de recours de deux mois qui court à compter du premier jour d'affichage du panneau. Cela n'est cependant possible qu'une seule fois. Si vous introduisez par la suite un second recours gracieux, le délai qui court ne sera plus interrompu.

L'issue favorable d'un recours gracieux n'empêche pas le plaignant de soumettre le différend plus tard à une juridiction compétente. De plus, il est possible de parvenir à un règlement amiable du litige avec le pétitionnaire après transmission d'un recours gracieux à la commun.

Le recours contentieux devant le tribunal

Le recours contentieux devant le tribunal peut intervenir dans deux situations. Il peut avoir lieu lorsque le recours gracieux a échoué. Un délai contentieux maximal de deux mois doit être respecté à compter de la décision de refus notifiée ou non au plaignant. Il est également possible lorsque le requérant décide de saisir directement le tribunal dans le délai légal de deux mois qui suit l'affichage de la décision d'urbanisme.

L'intérêt d'un recours contentieux

Le recours contentieux devant le tribunal administratif a pour objectif de faire annuler le permis de construire par le juge en raison de son illégalité. Tout comme pour le recours gracieux, il est important de respecter un certain formalisme pour que votre requête soit recevable et ait une suite favorable. Faire appel à un avocat en droit de l'urbanisme ou en droit administratif pour prendre en main ces démarches est la meilleure façon de garantir sa réussite. Les experts d'Ingelaere vous accompagnent pour effectuer ce recours auprès du tribunal.

En pratique, le recours contentieux auprès du tribunal doit être accompagné de la décision que conteste le plaignant. Il peut s'agir de l'arrêté de permis de construire ou de la décision de rejet de recours gracieux… Comme dans le cas du recours gracieux, l'injonction est faite au requérant de notifier au pétitionnaire et à l'autorité qui l'a délivré le dépôt d'un recours auprès du tribunal administratif. Vous avez 15 jours pour le faire à compter du jour d'introduction effectif du recours, sous peine d'irrecevabilité de la requête.

De plus, pour que le recours contentieux puisse être pris en considération par le juge, vous devez pouvoir démontrer avec précision et de façon concrète votre intérêt à agir. Vous devez également être en mesure de mentionner le motif qui rend illégale l'autorisation d'urbanisme, en veillant à formuler expressément la demande d'annulation du permis.

La transmission d'un recours contentieux n'interrompt pas les travaux. Ceux-ci peuvent donc en principe se poursuivre pendant toute la durée du recours. Pour demander une suspension, il faut introduire une requête spéciale au juge : le référé-suspension. Vous devez pouvoir justifier l'existence d'une situation d'urgence pour que cette requête puisse être recevable. Pour le bénéficiaire du permis, la poursuite ou l'initiation des travaux, alors que le permis de construire fait l'objet d'un contentieux ou d'un recours gracieux, est toutefois un pari risqué.

Quelle issue pour un recours contentieux auprès du tribunal administratif ?

À la suite d'un recours contentieux auprès du tribunal administratif, le plaignant peut obtenir gain de cause. Le juge décidera dans ce cas d'annuler le permis de construire. Lorsque les travaux n'ont pas encore commencé sur le terrain, le juge peut également procéder à une annulation partielle. Il exigera ensuite une régularisation de la partie du projet qui enfreint la loi par le biais d'un permis modificatif dans un délai bien défini. La régularisation peut par exemple toucher à des éléments comme la couleur d'une façade ou la pente d'un toit. Si une construction a déjà été érigée, sa démolition peut être ordonnée par le juge.

Le contentieux des autorisations d'urbanisme n'est plus depuis quelques années une démarche simple pour un requérant qui se lance dans la démarche seul. La codification est désormais très stricte et il vaut mieux faire confiance à un avocat pour vous accompagner.

Par exemple, il n'est plus possible pour un plaignant d'invoquer à n'importe quel moment de nouveaux moyens d'illégalité à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme. Lorsque le délai de deux mois suivant la communication du premier mémoire expire, les moyens sont automatiquement cristallisés. Le greffe n'a pas besoin de prévenir les parties pour cela. Le retardement de la date de cristallisation des moyens n'a lieu que si le juge considère que cela est nécessaire au vu du jugement de l'affaire. La saisie du tribunal administratif en urgence pour une demande de suspension de permis de construire est également très encadrée. Les requêtes en référé-suspension ne sont recevables que jusqu'à expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant la juridiction saisie en premier ressort.

Lorsqu'une demande en suspension introduite devant le juge est rejetée, le requérant a un délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance rendue en référé pour confirmer le maintien de la requête initiale. Si aucune confirmation n'est faite, il est considéré comme ayant désisté. Le tribunal administratif rend alors publique une ordonnance qui constate le désistement du plaignant de sa requête.

Les délais de jugement : un aspect souvent négligé

La plupart du temps, les personnes qui se lancent dans une procédure contentieuse n'ont aucune connaissance des délais de jugement, ce qui conduit souvent à des déconvenues. En effet, il est important de savoir que le juge ne se prononce pas immédiatement sur une procédure contentieuse dès lors qu'il la reçoit. Bien avant cela, le dossier passe en instruction et des mémoires sont échangées afin que toutes les parties prenantes du litige soient d'accord au sujet de la contestation. Les observations du plaignant, de l'autorité ayant délivré l'autorisation d'urbanisme et celles du pétitionnaire sont ainsi collectées par le juge. En ce qui concerne le délai de jugement proprement dit, il varie selon les caractéristiques du projet.

Pour les recours contentieux qui concernent les bâtiments comportant plus de deux logements, le délai de jugement peut atteindre 10 mois. Il en est de même pour les recours relatifs au permis d'aménager d'un lotissement. Dans les autres cas, il n'y a pas de délai spécifique. Sur la base des statistiques existantes, le délai de jugement peut cependant être de 2 ans en moyenne.

La contestation d'un permis de construire est donc réservée à des personnes physiques ou morales ayant un intérêt à agir : État, collectivité territoriale, association, voisin. Les motifs valables pouvant être invoqués pour cette contestation peuvent être d'ordre interne ou externe. Dans la pratique, le requérant peut décider de saisir le maire par un recours administratif gracieux ou de s'adresser directement au tribunal administratif dans le cadre d'un recours contentieux. Passer par un cabinet d'avocats compétents comme Ingelaere est le meilleur moyen de mettre toutes les chances de son côté lors de ces différents recours et d'éviter des rejets. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d'un accompagnement personnalisé dans ce sens.

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