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COMPRENDRE LE PLAN LOCAL D’URBANISME

Le plan local d’urbanisme est le document majeur de planification des sols pour les collectivités territoriales.

Le plan local d’urbanisme fait partie des différents documents d’urbanisme avec le schéma de cohérence territoriale, avec la carte communale, les plans de prévention des risques (naturels et technologiques), les plans de sauvegarde et de mise en valeur, et les chartes des parcs naturels régionaux, etc…

Le PLU est opposable aux personnes publiques ou privées.

Le PLU vous informe et surtout vous impose les servitudes d’urbanisme (c’est-à-dire des règles limitant le droit de construire sur un terrain), les emplacements réservés, ainsi que la mention de toutes les autres règles venant restreindre le droit d’utiliser le sol.

Le Plan Local d'Urbanisme, une incidence majeure sur le permis de construire

Plan Local d'Urbanisme

C’est le plan local d’urbanisme qui prévoit si votre parcelle, un terrain, est constructible ou non. C’est le PLU qui fixe les règles applicables en terme d’apparence des habitations et d’occupation des sols.

Chaque collectivité a un PLU qui lui est propre. Par ailleurs, c’est le plan local d’urbanisme qui autorise ou non le Maire à délivrer un permis de construire.

Ainsi, ce sont les dispositions du plan local d’urbanisme et plus précisément le contenu de son réglement qui vont régir la délivrance des permis de construire. A titre d’exemple, la demande de permis de construire peut être refusée sur le projet présenté viole certains articles du plan local d’urbanisme tel que la hauteur de l’immeuble ou encore les matériaux envisagés. Au contraire, le maire ne peut pas vous refuser la délivrance d’une autorisation d’urbanisme si le plan local d’urbanisme ne pose aucune restriction.

Le Plan Local d'Urbanisme, un document administratif complexe

Le plan local d’urbanisme peut être contesté devant le Tribunal administratif, il faut donc pouvoir maîtriser et connaître parfaitement les documents le composant tel que le PADD.

En matière de plans locaux d’urbanisme, la jurisprudence foisonne de décisions et les règles applicables sont tellement nombreuses que les pièges sont très importants. Une pratique importante voire quotidienne du plan local d’urbanisme par un avocat est absolument nécessaire pour permettre de mettre toutes les chances de votre cotés lorsque vous contestez un plan local d’urbanisme. Ainsi, il faut non seulement vérifier que toutes les dispositions légales de formes ont été respectées mais également les règles dites « internes ». Les vices de formes peuvent ainsi être :

  • l’absence de convocation dans les délais des conseillers municipaux,
  • l’absence de délibération dans les délais,
  • l’absence de bilan de la concertation,
  • l’absence de transmission de la délibération aux personnes publiques associées,
  • un délai non respecté de l’enquête publique, etc…

S’agissant de vices internes, il s’agit le plus souvent de l’erreur manifeste d’appréciation concernant le zonage retenu pour la parcelle, l’incohérence du zonage par rapport aux autres parcelles ou encore par rapport à son historique. Cela peut enfin être par exemple un détournement de pouvoir si vous parvenez à démontrer que le zonage retenu est en réalité une démarche du mairie pour vous nuire ou pour préserver ses propres intérêts.

Le Plan Local d'Urbanisme : agissez rapidement, dès l'enquête publique !

En outre, afin d’éviter un contentieux souvent long, le cabinet vous conseil de saisir au plus vite le commissaire enquêteur en charge de l’évaluation du PLU lors de l’enquête publique.

Comme indiqué dans d’autres articles sur le site, lors de la phase d’élaboration du PLU, le projet doit être impérativement soumis à une enquête publique.

On ne le répète jamais assez, n’attendez pas l’approbation définitive pour agir !! Car il ne restera plus que la carte du contentieux !

Au contraire, saisissez le cadre de l’enquête publique pour agir et tenter d’inverser le projet de zonage.

Très concrètement, il est désormais très facile de prendre connaissance de tous les documents, sur le site internet de la Commune.

Une fois en possession de ces documents, vous pouvez ensuite prendre attache avec votre Avocat qui va rédiger un mémoire devant le commissaire enquêteur.

Il est en général bien vu et bienvenu de vous rendre encore accompagné de votre avocat lors des permanences d’enquête publique afin d’exposer au commissaire vos observations et lui remettre votre mémoire d’observation.

En effet, le Maire a toujours la possibilité après l’arrêt du projet et après enquête publique de modifier le PLU.

Il faut être vigilant toutefois sur les dates de l’enquête publique puisque contrairement à une idée répandue, rien n’oblige le maire à vous informer directement et personnellement, un simple avis d’enquête publique publiée en mairie ou dans un journal suffit.

On l’aura donc compris, il est très judicieux de pouvoir formuler vos observations techniques au stade de l’enquête publique pour demander le cas échéant une visite des lieux, un approfondissement de certains projets, formuler des demandes de modifications ou d’informations sur les plans, annexes, documents du PLU, etc…

Après l’enquête publique, le commissaire enquêteur va alors remettre son rapport au sein duquel vos observations seront reprises et il sera fait mention de l’avis du commissaire enquêteur d’une manière globale sur PLU puis observations par observations.

Après l’enquête publique, le Plan Local d’Urbanisme, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d’enquête, est approuvé par délibération du conseil municipal.

Le commissaire enquêteur doit répondre à toutes les catégories d’observations formulées par le public. Il ne peut pas écarter une observation au motif qu’elle serait trop complexe faute de mettre en cause la régularité de l’enquête publique.

Il faut être vigilant toutefois sur les dates de l’enquête publique puisque contrairement à une idée répandue, rien n’oblige le maire à vous informer directement et personnellement, un simple avis d’enquête publique publiée en mairie ou dans un journal suffit.

On l’aura donc compris, il est très judicieux de pouvoir formuler vos observations techniques au stade de l’enquête publique pour demander le cas échéant une visite des lieux, un approfondissement de certains projets, formuler des demandes de modifications ou d’informations sur les plans, annexes, documents du PLU, etc…

Après l’enquête publique, le commissaire enquêteur va alors remettre son rapport au sein duquel vos observations seront reprises et il sera fait mention de l’avis du commissaire enquêteur d’une manière globale sur PLU puis observations par observations.

Après l’enquête publique, le Plan Local d’Urbanisme, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d’enquête, est approuvé par délibération du conseil municipal.

Le commissaire enquêteur doit répondre à toutes les catégories d’observations formulées par le public. Il ne peut pas écarter une observation au motif qu’elle serait trop complexe faute de mettre en cause la régularité de l’enquête publique.

Le PADD

Le PADD est l’un de deux documents les plus importants composant le plan local d’urbanisme.
Il s’agit des grands objectifs du développement urbanistique, économique et territorial de la Commune et désormais de l’intercommunalité. C’est ce document qui va prévoir ce que souhaite mettre en place la collectivité à moyen et long terme sur son territoire. Il est judicieux de rappeler que tout comme le règlement du PLU, le PADD est tout aussi important. Trop souvent, il est fait l’impasse sur son analyse, or, de plus en plus de PLU et PLUI sont annulés du fait que le règlement ne correspond pas ou diffère de manière trop importante des objectifs du PADD.

L'enquête publique

L’enquête publique, est le coup d’envoi de l’interaction de la procédure d’approbation du PLU avec les administrés et les propriétaires. Ainsi, si vous souhaitez éviter un long contentieux, il apparaît absolument judicieux d’agir dès le stade de l’enquête publique pour faire valoir vos arguments afin d’obtenir une modification amiable du zonage retenu. Par ailleurs, il est toujours bien vu de formuler vos observations dès l’enquête publique puisque si vous ne vous manifestez pas au stade de l’enquête publique, il peut être curieux pour l’administration que vous attendiez finalement de saisir le Tribunal administratif d’un recours alors même que vous n’aviez à aucun moment tenté une solution amiable.

Le Plan Local d'Urbanisme Intercommunal

Le plan local d’urbanisme intercommunal est le nouveau plan local d’urbanisme. En effet, désormais, les intercommunalités fixent ensemble les règles applicables au niveau territorial. C’est donc l’intercommunalité qui va fixer les nouvelles dispositions du plan local d’urbanisme. Comme on l’a vu ci-avant, le PLUi est le document le plus important localement en matière d’urbanisme puisque c’est lui fixe les conditions de délivrance des permis de construire et de toutes les autorisations d’urbanisme. Il faut donc le comprendre et surtout savoir agir et réagir lors de sa approbation si il ne vous convient pas.

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