Savoir lire un plan local d'urbanisme

Bien avant de soumettre un dossier pour l'obtention d'un permis de construire, tout propriétaire doit obligatoirement consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de sa commune. Cet exercice s'avère difficile pour beaucoup de Français, car le PLU est un document volumineux qui contient énormément d'informations. Pour les propriétaires qui projettent de construire ou de rénover leur construction, Ingelaere Avocats fait un tour d'horizon sur le plan local d'urbanisme.

Plan local d'urbanisme : définition

Plan Local d'Urbanisme

Le plan local d'urbanisme est le document qui définit les orientations et les règles en fonction d'un découpage territorial appelé zonage. C'est un outil de planification et de règlementation qui représente un guide pour le développement des communes ou des collectivités territoriales. Il est règlementé par les articles L123-1 du Code de l'urbanisme. Le plan local d'urbanisme fait partie des dispositions de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain). Votée en décembre 2000, elle a pour but d'améliorer le droit de l'urbanisme et du logement en France.

Cette loi a donné une grande liberté aux collectivités territoriales dans la mise en place de leurs projets urbains, tant que ces derniers suivaient les principes du Schéma de cohérence territoriale (SCoT). À travers son PLU, chaque commune met ainsi en place une règlementation sur l'utilisation du sol et sur les styles architecturaux à privilégier dans la région. Chaque projet urbain doit toutefois tenir compte des études de l'impact sur l'environnement pour s'inscrire dans la dynamique des objectifs de développement durable.

L'élaboration du PLU peut regrouper plusieurs communes dans l'optique de penser le développement urbain à une échelle dépassant le cadre d'une seule commune. On parle alors de plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi). Le PLUi est quant à lui le fruit de la loi ENE (Engagement National pour l'Environnement), entrée en vigueur le 12 juillet 2010. Il est déjà élaboré dans certaines communes par l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et tente de remplacer le PLU dans toute la France dans quelques années. Il est donc judicieux d'essayer d'en savoir plus sur le plan local d'urbanisme intercommunal pour mieux comprendre les orientations urbaines dans votre commune dans l'avenir.

Plan local d'urbanisme : les composantes

La présentation du PLU suit un schéma qui est le même dans toutes les communes. Il comporte des éléments obligatoires parmi lesquels on retrouve les pièces écrites et les documents graphiques. Sur le plan matériel, le document du PLUi se présente aussi de la même manière.

Le rapport de présentation

Le rapport de présentation représente un état des lieux du territoire de la commune. Il présente la situation de l'utilisation des espaces naturels de la ville ainsi que la répartition de l'habitat. Il fait aussi le point sur la biodiversité, l'environnement et sur l'impact des projets urbains de la commune. Le rapport de présentation montre également la conformité des orientations prises par la ville avec les textes de loi en vigueur.

Le projet d'aménagement et de développement durable (PADD)

Le projet d'aménagement et de développement durable est le document qui présente les objectifs de la commune en matière d'aménagement du territoire. Il expose aussi les orientations communales sur le plan du développement économique, environnemental, social… L'élaboration de ces projets se fait sur une période de 10 à 20 ans. Le PADD permet ainsi de se faire une idée sur le niveau de développement des communes sur le long terme. Ingelaere Avocats vous suggère d'en savoir plus sur le PADD et son cadre légal.

Le règlement

Le règlement définit les dispositions que chaque projet de construction doit respecter sur le territoire. Il représente une traduction des principes contenus dans le PADD sous forme de règles juridiques. Dans le règlement, on retrouve différentes sous-parties qui portent chacune sur une zone précise. Elles tiennent compte des spécificités des différents secteurs pour définir les règles applicables à l'utilisation du sol et aux constructions. Dans cette partie du plan local d'urbanisme, on retrouve une pièce écrite qui comporte les dispositions légales. Il y a aussi les pièces graphiques qui représentent le plan de zonage du territoire.

Les orientations d'aménagement et de programmation

Les orientations d'aménagement et de programmation viennent s'ajouter aux règles d'urbanisme dans certains secteurs spécifiques. Il s'agit des zones dont l'aménagement requiert des dispositions particulières en matière de transport, de construction, d'aménagement d'espaces verts… Ce document précise par exemple les règles relatives à l'implantation des bâtiments dans la ville, leur hauteur maximale ainsi que les emplacements à privilégier pour les construire.

Les annexes

Les annexes regroupent les plans de prévention des risques naturels. Il peut s'agir des inondations, des feux de forêt, des mouvements de terrain… Ce document comporte ainsi des pièces écrites, des cartes graphiques ainsi que le plan de zonage du territoire. On y retrouve les informations relatives aux emplacements réservés, aux réseaux de raccordement et le plan d'exposition au bruit.

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Comprendre les zones du PLU

Le plan local d'urbanisme définit 4 principales zones sur le territoire d'une commune. Chacune d'elles se divise en plusieurs sous-parties. Le principe est le même pour le PLUi, à la différence que les secteurs s'étendent sur plusieurs communes dans ce contexte.

La zone urbaine

La zone urbaine, encore nommée zone U, concerne les secteurs déjà urbanisés qui remplissent également les conditions pour recevoir de nouvelles constructions. Les territoires qui ne sont pas encore urbanisés, mais pouvant recevoir les futurs bâtiments, ainsi que les secteurs en cours de viabilisation, sont aussi inclus dans la zone U.

La zone U et le permis de construire

Même si votre terrain est classé dans cette zone, cela ne signifie pas que la mairie vous délivrera systématiquement un permis de construire. Votre dossier peut être rejeté par exemple pour une insuffisance des réseaux, conformément à l'article L111-4 du Code de l'urbanisme. Cette situation peut faire naître un contentieux. Dans ce cas, vous avez le droit de contester la décision en évoquant une erreur manifeste dans le classement de votre terrain.

Pour éviter ce litige, Ingelaere Avocats recommande de prendre connaissance du contenu du PLU ou du PLUi depuis l'étape de l'élaboration, notamment pendant l'enquête publique. Cette étape est incontournable dans l'approbation définitive du plan local d'urbanisme. Nous vous proposons d'en savoir plus sur l'enquête publique et sur l'accompagnement que notre cabinet peut vous offrir au cours de cette procédure.

Les équipements indispensables dans les zones urbaines

Pour être classé dans une zone urbaine, un territoire doit être desservi par une voie publique. Elle doit aussi disposer des réseaux d'électricité et d'eau. Si un secteur ne possède pas encore un réseau collectif d'assainissement, ses sols doivent être aptes à accueillir des systèmes d'assainissement individuels avant qu'il ne soit classé en zone urbaine.

Les constructions peuvent être autorisées dans ces zones en attente de la réalisation d'un système d'assainissement collectif. Par contre, si la collectivité ne peut préciser les conditions dans lesquelles le secteur sera desservi par les réseaux d'eaux et d'électricité, les autorisations ne pourront pas être accordées par la mairie.

La zone à urbaniser

Les zones à urbaniser sont encore nommées zones AU. Il s'agit des territoires qui sont dans un état naturel, mais qui peuvent être viabilisés. Ces secteurs se trouvent souvent à proximité d'une ou de plusieurs zones urbaines. Les voies publiques ainsi que les réseaux d'eau et d'électricité de ces dernières doivent aussi avoir la capacité de desservir l'ensemble des constructions qui seront installées dans la zone classifiée AU.

L'urbanisation peut se faire progressivement. Dans ce cas, les constructions sont autorisées au fur et à mesure que les infrastructures indispensables à la viabilisation sont réalisées. Dans certains cas, il peut s'agir d'une urbanisation globale entrant dans le cadre d'une programmation d'aménagement à grande échelle.

Une révision ou une modification du PLU peut intervenir quand les infrastructures se trouvant à la périphérie d'une zone AU ne sont pas en mesure de la desservir. Cette procédure est indispensable avant l'ouverture du secteur à l'urbanisation.

La zone agricole

Les zones agricoles sont encore nommées zones A. Elles regroupent les domaines à fort potentiel agronomique, biologique ou économique. Ces derniers peuvent être équipés ou non. Dans une zone A, la mairie peut autoriser les constructions et installations indispensables pour une exploitation agricole. Les infrastructures nécessaires pour fournir des services publics et pour les équipements collectifs sont également autorisées. Elles doivent néanmoins être compatibles avec les activités agricoles, pastorales ou forestières. Ces installations publiques ne doivent pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages du milieu.

Dans certaines communes, la zone A est subdivisée en 2 parties : un espace de culture et un espace agricole. Les espaces de cultures ne peuvent accueillir aucune construction. Par contre, les infrastructures d'exploitation et de services publics peuvent être implantées dans les espaces agricoles. Certaines communes définissent aussi des zones d'agriculture protégées (ZAP). Le but de cette orientation est de préserver les terres agricoles contre la pression urbaine. Dans ces domaines, les constructions sont entièrement interdites, même celles qui sont destinées à servir les agriculteurs.

La zone naturelle et forestière

Encore appelée zone N, la zone naturelle et forestière concerne les secteurs de la commune qui doivent être protégés. Ils peuvent être équipés ou non. Parmi les raisons pouvant nécessiter la mise en œuvre d'une mesure de protection, on a :

  • L'intérêt historique, écologique ou touristique du secteur,
  • la présence d'une exploitation forestière dans la région,
  • le caractère d'espaces naturels à préserver.

Dans les zones N, la réalisation des infrastructures indispensables à l'exploitation agricole et forestière est autorisée. Il en est de même pour les installations d'équipements collectifs et de services publics qui sont compatibles avec les activités agropastorales

Propriétaire de terrain à bâtir : quel document lire sur un PLU ?

Quand vous recherchez uniquement des informations pouvant vous guider pour élaborer votre projet de construction, il est inutile de lire entièrement le PLU ou le PLUi. Il y a principalement 2 documents qui peuvent vous renseigner : le plan de zonage du secteur et le règlement écrit. En plus de cela, vous pouvez lire les documents annexes s'ils contiennent éventuellement des contraintes spécifiques liées à votre terrain.

Le plan de zonage du secteur

Ce document est une pièce graphique qui vous aide à situer le secteur de votre parcelle et la catégorie dans laquelle il est classé dans le plan d'urbanisme. Pour y accéder, nous vous recommandons de consulter le plan cadastral gratuitement sur internet. Il est disponible sur le site officiel du gouvernement dédié à l'urbanisme (cadastre.gouv.fr par exemple). Vous le trouverez aussi sur les sites des collectivités locales ou directement dans les administrations. Pour connaître la zone dans laquelle votre terrain est classé, vous aurez besoin de ses coordonnées topographiques pour le rechercher sur le cadastre.

Le règlement écrit de la zone

Le règlement écrit présente les travaux autorisés et ceux interdits dans la zone concernée. Depuis le 1er janvier 2016, sa présentation est standard d'une commune à une autre. Il comporte 3 parties.

  • L'affectation des zones ainsi que la destination des bâtiments,
  • les caractéristiques architecturales et autres conditions particulières,
  • les équipements et les réseaux.

Le premier chapitre vous offre la possibilité de savoir où vous pouvez construire. Les caractéristiques architecturales permettent quant à elles de connaître les règles à respecter pour chaque projet immobilier dans le secteur. En ce qui concerne les équipements et réseaux, vous retrouvez les conditions de raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité. Ces différents points sont abordés dans 16 articles du Code de l'urbanisme.

Les documents annexes

Le plan de prévention des risques d'inondation est l'une des parties les plus importantes à lire dans les annexes. Cela vous aide à vous conformer aux règles en vigueur et à assurer la sécurité de votre futur logement. Il y a également d'autres paramètres comme les emplacements réservés et les limites avec emprises publiques à vérifier.

Même en ayant une bonne maîtrise de la lecture du PLU, il n'est pas toujours évident pour un particulier de détecter les éventuels problèmes auxquelles son projet pourrait être confronté. C'est pour cela que le cabinet Ingelaere Avocats vous accompagne dans vos procédures d'obtention de permis de construire. Quand le PLU s'oppose aussi de manière litigieuse à vos intérêts, nous mettons notre expertise à votre disposition. Nous intervenons depuis l'étape de réalisation de l'enquête publique, après la délibération du conseil municipal ainsi qu'au tribunal. Pour tout problème lié à l'urbanisme, contactez notre équipe pour bénéficier de l'assistance des avocats expérimentés à Paris, Lyon, Lille, Arras et dans toute la France.

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