Rétractation du compromis de vente

À qui s'adresse le délai de rétractation du compromis de vente et pourquoi le faire valoir ?

Lorsqu'un acquéreur trouve un logement qui lui convient et qu'il arrive à se mettre d'accord avec le vendeur sur le prix et les modalités de cession, tous deux signent un avant-contrat dénommé compromis de vente. Ce dernier scelle leur entente et fixe les conditions de vente (date butoir à laquelle la transaction doit être effectuée, conditions suspensives, etc.). Ce n'est que quelques mois plus tard que les deux parties signent l'acte définitif devant le notaire. Pour que celui-ci soit valide, le compromis de vente doit être accompagné de certains documents annexes comme le dossier de diagnostic technique, le permis de construire ou le règlement de copropriété si le bien se situe dans une copropriété.

Pour protéger l'acheteur qui est considéré comme la partie faible lors d'une transaction immobilière, la loi lui permet de disposer d'un délai de rétractation du compromis de vente afin de réfléchir et, si possible, de revenir sur sa décision. Lorsque l'acquéreur fait valoir son droit de rétractation, il peut se retirer de la vente sans justification et sans dédommager le vendeur. La somme doit lui être restituée en totalité s'il a versé un dépôt de garantie au moment de la signature du compromis. Le notaire dispose de 21 jours à compter du lendemain de la date à laquelle l'acheteur s'est rétracté pour effectuer l'opération.

Qui peut bénéficier du délai de rétractation ?

Le délai de rétractation du compromis de vente ne s'applique qu'à l'acquéreur qui souhaite effectuer une transaction concernant un bien immobilier comme une maison ou un appartement à usage résidentiel. Vous pouvez en bénéficier, que le logement soit neuf ou ancien, qu'un contrat de réservation de logement sur plan ou qu'un contrat de construction de maison individuelle ait été signé.

Attention, la loi est différente si vous achetez un terrain à bâtir avec l'intention d'y construire une maison ou tout autre type de logement à usage d'habitation. Il en est de même pour l'achat d'un entrepôt, d'un box de stockage, d'un local professionnel ou commercial. Dans ces situations très particulières, réfléchissez bien avant de signer tout type d'avant-contrat, car vous ne bénéficierez d'aucun délai de rétractation. C'est aussi le cas si vous envisagez d'acquérir tout type de bien par le biais d'une société civile immobilière (SCI). Vous achetez à plusieurs ou vous êtes un couple marié sous le régime de la communauté de biens ? Chacun de vous peut bénéficier d'un délai de rétractation. Cette option ne pourra toutefois s'appliquer que si vous avez reçu le compromis de vente en votre nom propre.

Le vendeur du bien immobilier n'a enfin pas droit au délai de rétractation. Par conséquent, qu'il ait signé un compromis ou une promesse de vente, il est définitivement engagé. S'il change d'avis et décide de ne plus vendre le bien immobilier, l'acheteur peut lancer des poursuites judiciaires à son encontre et l'obliger à lui verser une indemnité pour annulation de la vente.

Pourquoi faire valoir son délai de rétractation ?

Il n'est pas toujours facile de vous en tenir aux données factuelles lorsque vous effectuez un achat immobilier. C'est la raison pour laquelle le délai de rétractation a été pensé. Ce dernier vous permet de prendre du recul et de mieux apprécier la situation au cas où vous vous seriez engagé sur un coup de tête.

Ce temps de réflexion qui vous est accordé vous permet de faire le point sur vos réelles possibilités de financement sans risquer le surendettement. Vous pouvez le mettre à profit pour obtenir l'avis et les devis d'un professionnel du bâtiment si vous devez réaliser d'importantes rénovations dans la maison ou l'appartement. Usez également de votre délai de rétractation pour mieux étudier votre futur cadre de vie (proximité des commerces, des écoles et des centres de loisirs si vous avez des enfants).

Ce temps de réflexion peut être utile lorsque certaines informations gênantes vous ont été consciemment ou inconsciemment cachées avant la signature de la promesse de vente. Il peut s'agir d'un projet immobilier ou d'urbanisme qui sera réalisé non loin de votre futur logement comme le passage en zone constructible d'un champ voisin. C'est aussi le cas si vous découvrez des nuisances sonores, visuelles ou olfactives dont vous n'aviez pas conscience lors de la visite du bien immobilier. Cette disposition peut enfin être mise en avant pour des raisons personnelles telles que le décès d'un proche parent, une mésentente dans votre couple ou des problèmes sur le plan professionnel.

Comment calculer le délai de rétractation ?

S'il était de 7 jours, la loi Macron du 8 août 2015 a porté le délai de rétractation du compromis de vente à 10 jours. Ce droit, qui est prévu et organisé pour assurer la protection de l'acquéreur, est régi par les articles L.271-1 et L.272-2 du Code de la construction et de l'habitation. Une fois que la promesse de vente est signée par les deux parties, elle doit être notifiée à l'acquéreur de façon officielle. Vous pouvez ainsi relire le document à tête reposée afin de mieux appréhender les différentes clauses qui y sont inscrites. La notification peut être faite de deux façons, selon que le compromis est signé entre particulier ou devant le notaire.

Quand commence la période de rétractation ?

Le délai de rétractation démarre à compter du lendemain de la notification. Lorsque le compromis de vente est signé devant le notaire, ce dernier remet une copie en main propre à l'acheteur, ce qui permet de lancer le délai à partir du lendemain de la signature. La date de remise est attestée dans l'acte par une mention manuscrite de l'acquéreur.

Lorsque le document est signé entre particuliers, la loi prévoit que la promesse est adressée à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette formalité est incontournable, car c'est elle qui déclenche le délai de rétractation. Celui-ci commence le lendemain de la présentation de la lettre recommandée. Attention, si vous êtes l'acheteur et que vous ne récupérez pas votre lettre dès le premier jour, cela ne retarde pas le déclenchement du délai.

Si la vente porte sur un appartement situé dans une copropriété, le vendeur doit vous fournir diverses informations concernant cette dernière :

• le règlement de la copropriété,
• l'état descriptif de division,
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédentes,
• la fiche synthétique de la copropriété,
• le carnet d'entretien de l'immeuble,
• la notice d'information sur la copropriété,
• les informations financières de la copropriété,
• le diagnostic technique global s'il s'agit d'un immeuble de plus de 10 ans qui a été mis en copropriété.

Toutes les pièces doivent vous être transmises au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. Si ce n'est pas le cas, le délai de rétractation ne commence que le lendemain du jour où elles vous ont été communiquées.

Comment compter les 10 jours de rétractation après la signature du compromis ?

Le décompte des 10 jours du délai de rétractation n'est pas comptabilisé en jours ouvrés, mais en jours calendaires. Tenez donc compte de tous les jours ouvrables (du lundi au samedi), mais aussi les dimanches et les jours fériés. D'après les dispositions de l'article 642 du Code de procédure civile, la fin du délai doit cependant être reportée au jour ouvrable suivant si la période de rétractation s'achève un jour férié ou un dimanche.

Par conséquent, si vous signez un acte authentique le lundi 9 mars, le délai commence à partir du mardi 10 mars et prend fin le jeudi 19 mars à minuit. Lorsque vous signez l'acte le lundi 5 août, le délai débute à partir du mardi 6 août et doit prendre fin le jeudi 15 août. L'expiration du délai est toutefois reportée au jour ouvrable suivant qu'est le vendredi 16 août, le 15 août étant un jour férié. Si vous signez le compromis de vente devant le notaire le mardi 29 décembre, votre période de réflexion commence le mercredi 30 décembre. Le délai ne prendra fin que le 8 janvier à minuit puisque le 1er janvier est un jour férié.

Comment l'acheteur peut-il se rétracter ?

Pour renoncer à une transaction immobilière pendant le délai de rétractation du compromis de vente, l'acquéreur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception qui justifie sa décision. Cette dernière doit contenir les mentions suivantes :

• les coordonnées de l'acheteur,
• l'objet du courrier,
• le bien concerné,
• la date de signature du compromis de vente,
• la date de la rétractation,
• la demande de remboursement des sommes versées.

Si le compromis a été signé par plusieurs coacquéreurs, ces derniers doivent tous apposer leur signature sur la lettre. Par ailleurs, cette dernière doit être transmise au vendeur lorsque le compromis a été réalisé entre particuliers ou au notaire au cas où la signature de l'avant-contrat aurait eu lieu devant lui. La date qui sera prise en compte pour le délai de rétractation est celle à laquelle la lettre a été envoyée.

Il peut enfin arriver que l'acquéreur décide de se rétracter après que son offre d'achat a été acceptée par le vendeur, et ce avant la signature du compromis de vente. Le vendeur peut, dans un tel cas, être tenté d'inciter l'acheteur à signer la promesse. En pratique, cela n'a aucun intérêt puisque ce dernier usera de son droit de rétraction afin que la vente n'aboutisse pas. Lorsque l'acquéreur fait part de son intention d'annuler l'opération au notaire ou au vendeur, toutes les parties peuvent gagner du temps. Quant au vendeur, il peut immédiatement remettre son bien sur le marché.

L'acheteur peut-il se rétracter hors délai ?

Une fois le délai de rétractation écoulé, l'acheteur peut toujours procéder à l'annulation de l'opération en se servant des conditions suspensives qui sont mentionnées dans le compromis de vente. Si vous avez besoin d'un prêt immobilier pour financer l'acquisition du bien, vous devez mentionner la condition suspensive d'obtention de crédit dans le document. Dans ce cas, elle vous permet de renoncer à l'achat et de récupérer son dépôt de garantie si la banque refuse de vous prêter la somme d'argent dont vous avez besoin.

En dehors de cette condition suspensive, d'autres peuvent être prévues dans le compromis de vente. L'une des plus courantes est celle qui permet à l'acheteur d'annuler l'opération s'il ne parvient pas à vendre son ancien logement dans le délai sur lequel il se sera entendu avec le vendeur. Ce document peut aussi contenir une condition qui stipule qu'aucune collectivité locale ne dispose d'un droit de préemption lui permettant d'être prioritaire pour acquérir le logement. De même, la constatation de vices cachés ou l'existence de vices du consentement peuvent permettre d'annuler le compromis.

Lorsqu'un sinistre intervient sur le bien après la signature du compromis et avant celle de l'acte de vente, l'avant-contrat peut être annulé. Si les conditions suspensives sont réalisées, l'acquéreur est toutefois engagé et la vente poursuit son cours. La majorité des compromis de vente contiennent enfin une clause pénale. Cette dernière prévoit qu'en cas de désistement de l'acheteur au moment de la signature de l'acte de vente, il devra verser une indemnité au vendeur au titre de dommages et intérêts.

Quel est le montant des frais à payer en cas de rétractation ?

Un acheteur qui se désengage durant la durée légale de rétractation n'a aucuns frais supplémentaires à payer. Dans ce cas, le contrat perd sa validité et les parties sont libérées de leurs engagements. Quant au vendeur, il ne reçoit aucun dédommagement. De même, les frais d'agence ne sont pas facturés.

Par contre, si l'acheteur se rétracte sans motif valable ou en dehors du délai de rétractation, le vendeur peut demander réparation. Cela est possible uniquement si le compromis de vente contient une clause de dédit qui reconnaît le droit d'une partie de se rétracter contre le versement d'une somme d'argent en tant que dommages et intérêts. C'est aussi le cas si l'avant-contrat contient une clause pénale qui fixe le montant de l'indemnité à verser à la partie lésée dès lors d'un manquement aux obligations est constaté.

Peu importe la clause qui a été prévue, l'indemnité varie entre 5 et 10 % du prix du bien. Si le compromis ne contient aucune clause particulière, la partie lésée peut lancer une action en justice afin de forcer la vente ou de réclamer des dommages et intérêts. La procédure est cependant longue et coûteuse. Par ailleurs, elle nécessite l'immobilisation du bien immobilier durant toute la période.

Le vendeur bénéficie-t-il du droit de rétractation ?

Si l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation après la signature du compromis de vente, ce n'est pas le cas du vendeur qui est définitivement engagé. Par conséquent, il se doit de bien réfléchir avant d'accepter l'offre d'achat qui lui est proposée.

Le vendeur peut-il se rétracter après l'acceptation d'une offre ?

Lorsqu'une personne est intéressée par l'acquisition d'un bien immobilier, elle rédige une offre d'achat. Ce document comprend des renseignements tels que :

• les coordonnées de l'acquéreur,
• le prix proposé pour le bien,
• le mode de financement prévu,
• la durée de validité de l'offre, etc.

Sans réponse du vendeur dans le délai imparti, l'offre est considérée comme caduque. Contrairement aux idées reçues, il ne suffit pas que le premier acheteur formalise une offre de prix pour que le propriétaire soit engagé à lui céder le bien.

Si le vendeur est libre de refuser ou d'accepter l'offre d'achat, il ne peut plus faire marche arrière lorsque la signature d'un compromis de vente est effectuée. Vous n'êtes donc pas engagé envers l'acheteur tant que vous n'avez pas répondu à l'offre d'achat et signé l'avant-contrat. Cette règle ne s'applique toutefois que lorsque l'acheteur fait une offre qui est en dessous du prix fixé. Une offre d'achat au prix déclenche l'acceptation de celle-ci en cas de vente sans intermédiaire. D'un point de vue légal, lors d'une cessation en direct, la diffusion d'une annonce équivaut à une offre ferme à personnes indéterminée. Par conséquent, les deux parties sont contractuellement liées et le refus de vente est impossible.

Dans quel cas pouvez-vous annuler la vente après la signature du compromis ?

Bien que le vendeur ne dispose pas d'un droit de rétractation comme l'acheteur, il peut dans des cas précis prévoir la résiliation à l'amiable ou celle judiciaire si l'acheteur manque aux obligations qui lui incombent.

Annulation par voie amiable

Le vendeur n'a pas le droit de se rétracter après avoir accepté une offre d'achat. Il peut cependant discuter avec l'acheteur afin de lui exposer les raisons pour lesquelles il souhaite revenir sur leur accord. Si les deux parties s'entendent sur les conditions et que l'acquéreur accepte d'annuler le compromis de vente, vous pouvez le résilier.

Une telle entente ayant un effet rétroactif, les sommes éventuellement versées par l'acheteur comme dépôt de garantie doivent lui être restituées. Les frais de mutation ainsi que ceux portant sur la résiliation sont toutefois dus au notaire sauf si l'annulation du compromis de vente est liée à une condition suspensive.

Annulation par voir judiciaire

Lorsque le vendeur n'arrive pas à obtenir l'accord de l'acheteur pour faire annuler le compromis de vente, il a la possibilité de le faire par voie judiciaire. Cela n'est néanmoins possible que si l'acquéreur a manqué à certaines de ses obligations contractuelles. Ces dernières doivent être indiquées dans le compromis de vente afin de légitimer la démarche du vendeur.

Pour faire annuler l'avant-contrat par voie judiciaire, vous devez adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à l'acheteur puis saisir le tribunal compétent. Au cas où vous intenteriez une action en justice, les droits de mutation sur la résiliation ne peuvent être exigés si ladite action est menée à son terme. Cette procédure étant assez longue, la partie lésée finit en général par abandonner quand elle prend conscience des risques juridiques auxquels elle s'expose.

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