L’annulation de la vente immobilière

Une vente immobilière peut faire l’objet, comme tout contrat, d’une annulation sous certaines conditions et dans certains délais.

Classiquement, plusieurs raisons peuvent motiver l’annulation d’une vente immobilière, par exemple des vices cachés, ou encore l’absence de constructibilité de la parcelle.

Comment faire annuler une vente immobilière pour vice caché ?

Il vous est possible d’engager une action en justice pour obtenir l’annulation d’une vente dès lors que vous estimez avoir subi les conséquences de ce que l’on appelle un vice caché. Pour revenir plus précisément sur la définition d’un vice caché, nous vous invitons à prendre lecture de l’article dédié aux vices cachés.

Si vous constatez après la vente qu’il existe un vice caché sur votre bien immobilier, vous pouvez alors intenter une action en garantie de vice caché.

Selon l’article 1641 du Code civil, constituent des vices cachés tous les défauts cachés de la chose vendue. Ces défauts doivent rendre impropre à l’usage auquel vous destinez ce bien immobilier.

Le vice caché a également pour nature de diminuer tellement la valeur de l’immeuble ou de l’usage que vous pouviez en faire que vous n’auriez pas acquis ce bien immobilier si vous aviez eu connaissance de ce vice caché.

En d’autres termes, constitue un vice caché un vice dont vous ne pouviez pas prendre connaissance lors de l’acquisition du bien, et ce vice est tellement grave que vous n’auriez pas acquis l’immeuble si vous en aviez eu connaissance.

Nature des vices cachés

Ces vices cachés peuvent être multiples : un terrain pollué, des fuites en toiture, des mérules, des humidités anormalement élevées ou encore des fondations défectueuses.

Dès lors que vous estimez que vous n’auriez pas acquis ce bien immobilier si vous aviez eu connaissance du vice caché, il s’agit là d’un motif légitime pour solliciter l’annulation de la vente immobilière.
Afin de solliciter l’annulation de la vente immobilière, vous devez avoir délivré une assignation devant le tribunal judiciaire territorialement compétent.

Il faut alors faire la preuve cumulative de l’existence de ce vice caché et de son incidence particulièrement importante dans le vice du consentement. En d’autres termes, il faut démontrer que votre consentement a été biaisé à la base et que si vous aviez eu connaissance de ce vice, vous n’auriez pas acheté en l’état.

Comment faire annuler une vente après la signature d’un compromis ?

Vous avez signé un compromis de vente et finalement, vous ne souhaitez plus vous porter acquéreur du bien immobilier.

Cette situation se réalise bien plus souvent qu'on ne l'imagine et vous ne pouvez pas vous rétracter à n’importe quelle condition.

En effet, au-delà des critères classiques, notamment d’absence d’attribution d’un prêt immobilier qui font partie des clauses résolutoires du compromis de vente, dans différents autres cas de figure, il vous est également possible de vous rétracter, mais attention à être bien conseillé en amont et nous vous invitons vraiment à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant de vous rétracter d’un compromis de vente.

En effet, le compromis de vente qui est normalement conclu pour une durée initiale de 3 mois doit être réitéré par la suite par un acte authentique. Ce qui veut dire que le compromis n’a pas valeur d’acquisition immobilière, mais est un engagement à vous porter acquéreur dans un délai ultérieur d’un bien immobilier.

Il existe différents motifs d’annulation d’un compromis, malgré le fait que vous ayez signé celui-ci.

Le délai de rétractation

Tout d’abord, la loi prévoit ce que l’on appelle un délai de rétractation. Ce délai de rétractation est de 7 jours à compter de la date de signature du compromis. Vous pouvez dans le cadre de ce délai de rétractation revenir sur votre décision et demander l’annulation de la vente, vous n’aurez pas à vous justifier et encore moins à payer une quelconque indemnité au vendeur. Néanmoins, attention, vous devez informer votre futur vendeur que vous ne souhaitez plus acquérir, et ce, dans un délai de 7 jours par courrier recommandé avec accusé de réception.

Les autres cas d'annulation de la vente immobilière

Il existe outre ce délai de rétractation ce que l’on appelle les clauses suspensives, notamment la clause de suspension afin d’obtenir un prêt immobilier.

En dernier lieu, et c’est là où le rôle de l’avocat en droit immobilier prend tout son sens et tout son intérêt, vous pouvez insérer des clauses dans un compromis de vente. Par exemple, dans votre compromis de vente, vous pouvez intégrer une clause indiquant que vous vous porterez acquéreur du bien immobilier uniquement si le terrain devient constructible.

Vous pouvez alors indiquer dans le compromis de vente que l’acte sera réitéré par acte authentique uniquement si vous bénéficiez soit d’un permis de construire ou soit d’un certificat d’urbanisme opérationnel.

Il est donc tout à fait possible de résilier un compromis de vente et il est donc tout à fait possible d’annuler un compromis de vente dès lors que vous avez inclus dans ce compromis des clauses qui vous permettent de le faire sans difficulté.

Nous rappellerons qu’annuler un compromis de vente alors même que cela n’est pas prévu par les clauses vous expose à de graves dommages puisque vous serez amené à payer au vendeur ou à l’acquéreur si vous êtes vendeur, une somme correspondant à 10 % du prix total de vente du bien immobilier.