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Qu'est ce qu'un vice caché ? Tout savoir sur les vices cachés

Comme toute vente, la vente immobilière est rigoureusement encadrée par le législateur français. La protection de l’acheteur s’avère en effet aussi importante que celle du vendeur, raison pour laquelle la loi a instauré la notion de garantie des vices cachés. Acheteur ou vendeur, vous désirez en savoir plus sur les vices cachés dans les maisons ? Cet article fournit davantage d’informations.

Comme toute vente, la vente immobilière est rigoureusement encadrée par le législateur français. La protection de l’acheteur s’avère en effet aussi importante que celle du vendeur, raison pour laquelle la loi a instauré la notion de garantie des vices cachés. Acheteur ou vendeur, vous désirez en savoir plus sur les vices cachés dans les maisons ? Cet article fournit davantage d’informations.

Vices cachés des maisons : que faut-il savoir ?


Après une acquisition immobilière, l’acheteur peut y découvrir une anomalie : il s’agirait d’un vice caché.

Le Code Civil définit, à travers son article 1641, les vices cachés comme étant des défauts invisibles lors d’un achat immobilier. Lesdits défauts doivent rendre le bien inapproprié à l’usage qui lui était réservé (habitation dans ce cas) ou diminuer sa valeur de manière à ce que l’achat n’aurait pas eu lieu ou l’aurait été à un prix inférieur.

Ainsi donc, la confirmation des vices cachés dans une maison nécessite 3 conditions (celles-ci sont cumulatives) :

 

  • le vice caché ;
  • le vice existant lors de l’achat ;
  • le défaut rendant l’immeuble impropre à l’habitation.

avocat vices cachés

Vice caché


Retenons qu’un vice caché est un défaut non apparent, c’est-à-dire qu’il n’a pas été décelé malgré un examen minutieux de l’acheteur. En d’autres termes, il se présente comme une anomalie indétectable sans une expertise. Par conséquent, il ne s’agit pas d’une manœuvre de mauvaise foi du vendeur. Ce dernier n’est donc pas coupable, mais plutôt responsable.

Pour information, le vice caché est à distinguer du vice dissimulé (ce dernier est en effet connu par le vendeur lors de la transaction et caché au client).

Vice existant lors de l’achat


Le défaut doit être antérieur à l’achat de la maison. De même, il ne doit pas avoir été porté à la connaissance de l’acquéreur au moment de la vente. Dans le cas contraire, il ne serait plus "caché".

Défaut rendant l’immeuble impropre à l’habitation


Il faut que la maison soit inhabitable du fait du défaut caché. Dans la même lancée, l’anomalie doit être de nature à constituer un blocus à l’usage du bien immobilier.


Le défaut caché conduit à un vice de consentement une fois les 3 conditions réunies, d’où la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code Civil. Toutefois, il revient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence de ces 3 éléments et au vendeur de prouver la non-existence de l’un d’eux.

Si vous avez découvert des vices cachés dans votre logement, notre cabinet d’avocats se tient à votre disposition pour vous assister. N’hésitez donc pas à nous contacter dès aujourd’hui.

Quelques exemples de vices cachés


Le défaut caché se présente sous diverses formes. Il peut, par exemple, s’agir d’une malfaçon, d’un mauvais fonctionnement d’un équipement domestique, d’un manque d’entretien, d’une détérioration avancée d’un matériel, ...

Voici d’autres exemples :

 

  • une fissure dans le carrelage ;
  • un mur qui se lézarde ;
  • des moisissures ;
  • des bruits du voisinage ;
  • une invasion de termites non traitée.

 

Domaine d’application de la garantie des vices cachés


La garantie des vices cachés définie par le législateur ne prévaut pas dans toutes les ventes immobilières. Elle n’intervient qu’en cas de vente de terrain impliquant des particuliers ou des professionnels. Toutefois, 3 catégories de ventes immobilières ne sont pas prises en compte :

 

  • les ventes effectuées par les autorités de justice (les ventes aux enchères publiques, par exemple) ;
  • les ventes aléatoires (les ventes viagères, par exemple) ;
  • les ventes des immeubles à construire : elles sont soumises à un régime particulier de garantie consacré aux articles 1792 du Code Civil.

 

Acheteur : que faire en cas de découverte d’un vice caché ?


Après avoir découvert un vice caché suite à l’achat d’un immeuble, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour agir. Ce délai prend effet à compter du jour de l’identification du défaut.

Une fois le délai écoulé, l’action de l’acheteur contre le vendeur sera prescrite. Autrement dit, il ne pourra plus effectuer un recours pour vice caché.

Pour cela, il convient de lancer une procédure le plus rapidement possible.

Quel est le point de départ du délai légal ?

La législation est restée muette à ce sujet. Quant à la jurisprudence, elle estime que la date de découverte du défaut caché se situe au moment où ont débuté les premières démarches de l’acheteur.

Les démarches sont matérialisées par une lettre recommandée (avec accusé de réception) envoyée au vendeur. Elles peuvent également l’être par un dépôt de rapport d’expertise, le recours à un avocat ou à un expert, ...

Vices cachés dans une maison : la procédure à suivre


La procédure pour vice caché est progressive et s’effectue selon les échanges réalisés avec le vendeur. Elle débute par une lettre recommandée (avec accusé de réception) envoyée au vendeur.

À travers cette lettre, l’acheteur fait part au vendeur de la découverte des défauts cachés dans le bien immobilier. Il peut l’accompagner de preuves irréfutables (rapport d’expertise ou photos, par exemple). S’il le souhaite, il a la possibilité d’inviter le vendeur pour qu’il fasse les constats par lui-même.

En cas de reconnaissance du défaut par le vendeur, l’acquéreur peut :

 

  • demander à restituer la maison et son remboursement intégral ;
  • exiger un remboursement partiel du prix d’achat et conserver le bien.

 

En cas d’accord à l’amiable, il est nécessaire de le formaliser via une lettre. Un médiateur ou un conciliateur de justice indépendant peut aussi être contacté.

En l’absence d’un accord à l’amiable, l’acheteur peut intenter une action en justice pour vice caché immobilier contre le vendeur. Le recours à un avocat s’avère alors nécessaire pour bénéficier de conseils, d’accompagnement dans les démarches et d’une assistance pour la défense du dossier au tribunal.

Le type d’action conseillé par l’avocat à l’acquéreur dépend du vice identifié (caché ou dissimulé). Aux termes des dispositions de l’article 1644 code civil, 2 options sont généralement offertes :

 

  • l’action rédhibitoire : elle vise l’annulation de la vente ;
  • l’action estimatoire : elle a pour but de faire rembourser une partie du prix de vente du bien immobilier.

 

Il existe également d’autres possibilités :

 

  • le juge peut estimer que le défaut caché existe certes, mais qu’il est insuffisant pour provoquer l’annulation de la vente. Une action en diminution du prix peut alors être mise en œuvre ;
  • l’apport de la preuve que le vendeur était au courant de l’existence du défaut caché lors de la transaction : dans ce cas, l’acheteur peut, en plus des garanties légales suscitées, demander et obtenir des dommages et intérêts (ceci en réparation des préjudices subis).

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