Tout savoir sur le compromis de vente

À l'acquisition d'un logement, vous pouvez procéder à la signature d'un compromis de vente. Cet accord qui est conclu entre le vendeur et l'acheteur peut revêtir différentes formes. S'il crée des obligations entre les deux parties, il ne correspond pas à un contrat définitif. Vous souhaitez en savoir plus sur le compromis de vente ainsi que sur la procédure à suivre pour le rédiger ? Maître Benjamin Ingelaere et les experts de son cabinet d'avocats répondent à ces questions à travers cet article.

Qu'est-ce que le compromis de vente ?

Également appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un avant-contrat qui aide à préparer la signature de l'acte définitif de cession. Conformément à l'article 1589 du Code civil, le compromis vaut vente lorsque les deux parties se sont entendues sur la chose et le prix. L'intérêt de ce document réside dans le fait qu'il permet l'insertion de clauses suspensives. Par conséquent, l'une des parties peut demander l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

Différence entre compromis et promesse unilatérale de vente

Si le compromis de vente engage les deux parties, la promesse unilatérale de vente engage le propriétaire vis-à-vis du potentiel acquéreur. De ce fait, l'acheteur bénéficie d'un droit privilégié pour un temps en général limité à deux ou trois mois.

La promesse unilatérale de vente se différencie également du compromis, car elle doit impérativement faire l'objet d'un enregistrement auprès des services en charge de la fiscalité immobilière. L'opération est à effectuer dans les 10 jours qui suivent la levée de l'option.

Résumé des ressemblances et des dissemblances qui existent entre la promesse unilatérale et le compromis de vente

En dehors de leurs spécificités, chacun de ces avant-contrats implique des contraintes légales pour le vendeur et l'acquéreur. Par conséquent, vous devez faire un choix éclairé afin que vos intérêts soient préservés.

En tant que potentiel acheteur, vous pouvez souhaiter avoir plus de temps pour réfléchir au bien immobilier (maison ou appartement) que vous voulez acheter. Dans ce cas, optez pour la promesse unilatérale de vente. À l'inverse, si votre objectif est de sécuriser la vente avec un engagement des deux parties, le compromis est l'option la plus intéressante, car il induit un engagement juridique dès sa signature.

Peu importe la solution qui vous parait la plus intéressante, consultez un avocat expert du droit de l'immobilier comme Maître Benjamin Ingelaere avant de prendre votre décision. Les compétences de notre cabinet aux nombreuses années d'expérience vous permettront également de rédiger les clauses nécessaires afin de protéger vos intérêts, mais aussi de répondre aux exigences légales.

Un acompte doit-il être versé en cas de compromis de vente ?

Certaines clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou dans un délai déterminé. Le fait d'exiger ou de recevoir un versement avant la fin du délai de rétractation est punissable d'une amende de 30 000 euros.

Une demande de versement peut toutefois être autorisée avant la fin de ce délai dans deux situations. La promesse peut être conclue par l'intermédiaire d'un notaire ou d'une agence immobilière. Le versement peut aussi être consigné chez un professionnel qui a une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. En général, le montant de l'acompte varie entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier et ce dernier est déduit du montant total lors de la signature définitive de l'acte de vente.

De même, vous pouvez insérer dans le document des clauses qui vous sanctionnent financièrement lorsque vous n'exécutez pas le compromis. Si vous êtes un acheteur qui ne remplit pas les conditions suspensives, mais que vous êtes de bonne foi parce que vous avez réalisé toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné d'un versement. Le vendeur peut cependant invoquer la clause pénale si vous ne réalisez pas les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt immobilier comme il est inscrit dans les conditions suspensives. Il en sera de même si vous rejetez une offre de prêt qui semble répondre à votre besoin sans aucune raison valable. Lorsque le litige est porté devant le juge, il peut choisir de réviser le montant de l'indemnité prévue par la clause pénale à la baisse ou à la hausse.

Pour empêcher l'exécution forcée du compromis de vente, une somme peut enfin être versée au titre de dédit. Cette clause vous aide à renoncer à la vente définitive. Contrairement à la clause pénale, le juge est incapable de modifier le montant prévu par la clause de dédit.

Quelles sont les différentes formes que peut prendre un compromis de vente ?

Le compromis de vente peut prendre deux différentes formes. S'il s'agit d'un acte sous seing privé, le contrat est rédigé entre les différentes parties avec ou sans l'appui d'une agence immobilière. Cet accord, qui se fait entre particuliers uniquement, implique habituellement le versement d'une garantie par l'acheteur afin de prouver son engagement.

Lorsque le compromis prend la forme d'un acte authentique, il est établi par un notaire. Il a la particularité d'attester d'une date, d'une force probante et d'une force exécutoire sans que vous ayez besoin de saisir un juge. Si le compromis est réalisé sous seing privé, il peut par la suite être signé devant le notaire afin de devenir un acte authentique. Il s'agit dans ce cas d'une réitération de compromis de vente. Cela se produit très souvent lorsque la vente doit être conclue devant un notaire. L'établissement d'un acte authentique est enfin nécessaire si le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis de vente est supérieure à 18 mois.

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Comment rédiger un compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé par un notaire ou une agence immobilière. Lorsque l'acquéreur et le vendeur décident de s'en charger, ils peuvent se servir d'un modèle quelconque afin de trouver un accord sur les principaux éléments de cet avant-contrat. Certains points doivent toutefois impérativement figurer dans le document.

Quelles sont les mentions que doit contenir le compromis de vente ?

Ce document doit inclure diverses informations qui offriront la possibilité d'identifier les parties ainsi que l'objet du contrat. Par conséquent, les justificatifs relatifs à l'identité de l'acquéreur et du vendeur, leurs situations matrimoniales et leurs coordonnées doivent y figurer.

Concernant le bien immobilier

Le document doit présenter l'adresse du bien immobilier ainsi que les informations relatives à son origine telles que le permis de construire, le précédent acte de vente, l'identité de l'ancien propriétaire, etc. De même, une description détaillée du bien, des équipements qu'il contient, mais aussi de ses annexes s'il en possède doit figurer dans le compromis. S'il existe une servitude ou une hypothèque sur le bien, cela doit impérativement en être fait mention.

Concernant la vente

Le compromis de vente doit indiquer différents éléments :

• le prix de cession du bien et les modalités de paiement,
• la durée de validité de l'avant-contrat,
• la date limite de signature de l'acte de vente,
• la date à laquelle l'acheteur pourra jouir du bien immobilier.

Le document doit enfin impérativement présenter les mentions relatives au droit de rétractation des parties. Tout oubli de cette information est sanctionné d'une amende dont le montant peut atteindre la somme de 15 000 euros. Par ailleurs, si une personne est intervenue pour la vente, le montant de ses honoraires doit y figurer.

Quelles sont les conditions suspensives pouvant figurer dans un compromis de vente ?

Les conditions suspensives d'un compromis de vente sont en général définies par les différentes parties. Certaines clauses sont toutefois couramment présentes dans ce type de document. La première est l'obtention d'un crédit afin de financer l'achat du bien. Cette clause doit présenter le plan de financement et mentionner des éléments tels que la durée du prêt, le taux d'intérêt ainsi que le montant de l'apport personnel. Par conséquent, si l'acheteur obtient le prêt, mais que le taux d'intérêt est supérieur à celui mentionné ou que la durée du remboursement est plus longue, il peut invoquer cette condition suspensive.

Vient ensuite l'obtention d'un permis de construire ou de tout autre type d'autorisation administrative. Pour plus de prudence, cette clause doit être assortie d'un délai qui tient compte du temps que mettent les collectivités locales afin de procéder à l'instruction de la demande. Lorsque la requête de l'acheteur est refusée, il est libre de renoncer à la transaction immobilière.

Vous pouvez également mettre la vente du précédent logement comme clause suspensive. Par conséquent, si l'acheteur ne parvient pas à vendre sa maison ou son appartement dans le délai convenu, il pourra faire jouer cette condition pour annuler le compromis. L'absence de servitude peut aussi être une clause intéressante. Elle permet en effet à l'acheteur de renoncer au bien immobilier s'il s'avère que ce dernier est soumis à un droit de passage pour les voisins.

Que vous soyez acheteur ou vendeur, vous pouvez ajouter bien d'autres clauses si vous le souhaitez. Vous devez toutefois veiller à ce qu'elles soient rédigées de manière très précise afin d'éviter tout litige d'interprétation. Pour cette raison, ayez recours aux services d'un avocat expert en droit immobilier tel que Maître Benjamin Ingelaere.

Quelles sont les pièces à fournir lors de la signature d'un compromis de vente ?

Que la transaction soit effectuée avec ou sans l'intervention d'un notaire, le vendeur doit fournir à l'acheteur tous les documents l'informant sur l'état du bien immobilier.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est un document qui présente l'état général du bien immobilier du point de vue de la sécurité des personnes. Il permet aussi de vérifier certains éléments de la construction comme la présence de termites, la consommation d'énergie du logement, etc. Les différents diagnostics doivent être réalisés par un professionnel qui répond aux conditions de compétences requises.

L'acheteur doit avoir accès au DDT avant la signature du compromis de vente afin qu'il fasse son achat en toute connaissance de cause. Lorsque le vendeur ne fournit pas de DDT et que l'acheteur découvre des défauts dans le bien immobilier, il peut invoquer la nullité du contrat.

Différents diagnostics compris dans le DDT et durée de validité

Cas des logements situés en copropriété

D'après l'article 54 de la loi Alur datant du 24 mars 2014, il est nécessaire d'ajouter au DDT des documents relatifs à la gestion de l'immeuble ainsi que la situation financière de la copropriété. La présence des éléments mentionnés dans le tableau ci-dessous est nécessaire lors de la signature de l'avant-contrat.

D'autres documents peuvent également être demandés par l'acheteur comme la notice d'information relative aux droits et aux obligations des copropriétaires ou le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global. L'ensemble de ces pièces doivent être fournies à l'acquéreur au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Si ce n'est pas le cas, le délai de rétractation est reporté et ce dernier commence le lendemain du jour où les informations manquantes lui sont communiquées.

Déroulement de la signature d'un compromis de vente

Le compromis est signé par l'acheteur et le vendeur du bien immobilier entre eux ou devant un notaire. Lorsque l'acte est sous seing privé, vous devez toutefois le réitérer devant le notaire afin qu'il devienne un acte authentique. Le compromis doit être signé avant l'acte de vente, car ce dernier entraîne la transmission définitive de la propriété au nouvel acquéreur.

En général, la durée de validité d'un compromis de vente dépend d'une date butoir qui est fixée par l'acheteur et le vendeur. Elle tient aussi compte des clauses suspensives assorties au contrat. Si la durée maximale de validité du document est comprise entre 3 et 4 mois, elle peut être prolongée par avenant après que l'acquéreur et le vendeur se sont mis d'accord. Lorsque le délai ne permet pas de valider l'ensemble des conditions suspensives, le notaire n'a cependant pas d'autre choix que de reporter la signature de l'acte de vente. Le notaire convoque enfin les deux parties pour la signature de l'acte authentique de vente si les conditions sont réunies à la date prévue.

Peut-on se rétracter après la signature d'un compromis de vente ?

En tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires (week-end et jours fériés n'étant pas pris en compte) pour réfléchir et renoncer à la transaction si vous le souhaitez. Lorsque la fin du délai tombe sur un week-end ou un jour férié, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant. Ce temps de réflexion commence à partir du lendemain de la notification du compromis de vente à l'acquéreur. Ladite notification peut lui être remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, elle doit être réalisée en deux exemplaires (un pour l'acquéreur, l'autre pour le vendeur), à moins qu'il s'agisse d'un exemplaire unique. Dans ce cas, il est conservé par le notaire ou l'agence immobilière.

Pour exercer son droit de rétractation, l'acheteur doit faire parvenir au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit clairement indiquer son intention de renoncer à l'achat. Par ailleurs, la décision de se rétracter doit être motivée. Si l'acquéreur se désengage durant son délai de rétractation, il récupère la somme versée comme dépôt de garantie. Le vendeur est toutefois libre de conserver le montant perçu lorsque la rétractation a lieu hors délai.

Lorsque vous êtes le vendeur, vous êtes engagés dès la signature de la promesse de cession et vous ne pouvez pas faire marche arrière. En cas de contestation de la transaction, l'acheteur peut solliciter son exécution forcée devant la justice.

Dans quels cas le compromis de vente peut-il être annulé ?

En dehors de l'exercice du droit de rétractation dont dispose l'acquéreur, des situations bien spécifiques permettent l'annulation d'un compromis de vente. La première est l'activation d'une des clauses suspensives. Autrement, la survenance d'un sinistre qui rend le bien impropre à sa destination peut entraîner l'annulation. S'il arrive que l'une des deux parties ne se présente pas à la signature de l'acte de vente, le notaire rédige un procès-verbal de carence et le compromis est annulé.

Aucune des parties n'est indemnisée en cas d'annulation de la transaction immobilière par rétractation, cause suspensive ou sinistre. Si le compromis contient une clause pénale, le vendeur est cependant indemnisé par l'acquéreur s'il fait marche arrière une fois que son délai de rétractation est écoulé. À l'inverse, si le vendeur, après mûre réflexion, décide de ne pas céder le bien immobilier à l'acquéreur, il devra lui verser une somme à titre de dommages et intérêts. Vous pouvez enfin réaliser un sous-compromis de vente afin de permettre à un acheteur de céder le compromis qu'il a déjà signé à un autre acquéreur. Cette solution offre la possibilité d'éviter l'annulation du compromis, mais aussi de vous libérer des pénalités financières qui pourraient s'appliquer.

Compromis de vente : pourquoi contacter notre cabinet d'avocats experts en droit immobilier ?

Lors de la rédaction d'un compromis de vente, les conseils avisés d'un avocat expert en droit immobilier peuvent être nécessaires afin de sécuriser la transaction. De nombreux vendeurs ou acheteurs pensent à tort que cet acte n'a aucune valeur contraignante et omettent de lui accorder l'attention qu'elle nécessite. Les enjeux sont cependant tout autres, car la signature d'un compromis de vente les engage.

En ayant recours au service du cabinet Ingelaere Avocats, notre équipe vous aide à parfaire votre information sur l'engagement contractuel que vous êtes sur le point de prendre. Nous sommes également disposés à intervenir pour vous renseigner sur les conséquences fiscales prévisibles. Par ailleurs, nos nombreuses années d'expérience dans cette branche du droit nous permettent d'intervenir en tant que mandataires en transactions immobilières. Dans ce cas, notre rôle sera de vous mettre en relation avec de potentiels acheteurs ou vendeurs, mais aussi de vous assister tout le long du processus de vente.

En faisant appel à notre cabinet d'avocats, la vente de votre logement se fera sans la moindre contrainte. Vous pouvez nous missionner afin que nous procédions à la publicité de votre annonce ou que nous organisions les visites de votre bien immobilier. Par la suite, nous pourrons diriger les négociations en cas de vente ou d'achat, vous informer des conséquences juridiques et fiscales de l'opération ou encore nous occuper de la rédaction de votre compromis. N'hésitez donc pas à nous contacter pour profiter d'un accompagnement sur mesure, que vous soyez un acquéreur ou un vendeur qui réside à Paris, Lyon, Marseille, Lille ou Arras.