Les vices cachés : comment réagir lorsqu'ils apparaissent ?

L’indemnisation des vices cachés place les victimes dans une situation plutôt favorable, néanmoins il faut agir très vite pour ne pas complexifier la situation et garder toutes les chances de succès de votre côté.

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

Un vice caché est un dommage qui en premier lieu doit être un dommage non apparent à la réception, c’est la Cour de cassation qui donne cette définition du vice caché dans un arrêt en date du 27 janvier 2010.

La cour de cassation considère à ce titre que les dommages apparents ne sont pas des vices cachés et font l’objet de procédures distinctes. Ainsi ont été définis comme non apparents les défauts indécelables par un examen normal de la construction lors de la réception.

Il en est ainsi, notamment de l’intégralité des désordres de nuisance qui ne pouvaient pas être visibles lors de la visite initiale de l’immeuble. Par exemple, on parle de vice caché pour des endroits inaccessibles ou encore des malfaçons internes à la construction qui ne vont se révéler qu’après un certain usage des lieux.

Par vice caché, on indique ainsi ce qui ne peut pas être vu au premier regard ou alors ce qui va se révéler au bout de plusieurs années d’usage du bien immobilier.

On parle également de vice caché pour les désordres qu’il était impossible de prévoir lorsque vous avez réceptionné votre ouvrage. Par exemple, la mauvaise conception d’un ouvrage qui ne s’est révélée que lors d’un usage long du bien immobilier, ou encore, on parle de vice caché lorsqu’il a fallu déplacer des constructions annexes pour constater l’existence d’un vice.

Nous rappellerons que la charge de la preuve du caractère caché des désordres incombe au maître d’ouvrage, c’est-à-dire au propriétaire des lieux.

Si vous êtes propriétaire et que vous estimez être victime d’un vice caché, il faut que vous démontriez et que vous apportiez la preuve que le vice était caché et que vous ne pouviez pas en avoir connaissance au préalable.

Le caractère caché ou apparent du vice va être apprécié en réalité au regard de la compétence du propriétaire du bien immobilier. Ainsi, plus vous êtes un professionnel de l’immobilier, plus il vous sera difficile de démontrer que le vice était bien un vice caché.

Comment détecter un vice caché ?

Pour détecter un vice caché, malheureusement, vous pouvez le découvrir que de manière inopportune, puisqu’à défaut, on parlera de vice apparent.

Un vice caché est ainsi un vice ou une malfaçon de l’ouvrage que vous allez découvrir par surprise au cours de l’usage de celui-ci.

Par exemple, le vice caché le plus courant va être des fuites sur une toiture. Au bout de plusieurs années, vous allez vous rendre compte qu’il y avait des fuites en toiture et que celles-ci avaient été visiblement cachées soit par le constructeur, soit par le précédent propriétaire. Dans ces conditions, vous êtes face à un vice caché.

Pour prouver le vice caché, il faut, dans l’idéal, recourir à un procès-verbal de constat d’huissier qui va pouvoir apporter ce que l’on appelle la charge de la preuve.

Dans quel délai prouver un vice caché ?

Dès lors que vous constatez l’existence d’un vice caché, en tant qu’acquéreur ou propriétaire, vous avez un délai de 2 années pour vous retourner contre le vendeur.

Il faut donc être particulièrement vigilant puisqu’au-delà de ce délai de 2 ans, votre action sera prescrite, vous ne pourrez plus agir devant le juge judiciaire. Il faut donc être particulièrement regardant sur l’état d’ensemble de votre bien immobilier lorsque vous vous en portez acquéreur.

Quel recours en cas de vice caché immobilier ?

Dès lors que vous constatez l’existence d’un vice caché, deux options s’ouvrent à vous.

L’option la plus sécurisante est de d’abord délivrer ce que l’on appelle une assignation en référé expertise

Dans le cadre de cette assignation en référé expertise, vous allez demander au président du tribunal judiciaire de nommer un expert immobilier qui va alors convoquer l’intégralité des parties. Cet expert va convoquer tout le monde sur place et va venir constater la réalité et l’étendue du vice caché. Il va chiffrer votre préjudice et va prescrire l’intégralité des mesures qui permettent de remédier à votre préjudice. Il va également dire qui est responsable et pour quel montant. Il va également pouvoir solliciter le remboursement de tous les frais que vous avez eus ainsi que vos frais d’avocat.

Dès lors que l’expert a rendu son rapport d’expertise judiciaire, votre avocat en est destinataire. Il peut alors solliciter une indemnisation amiable auprès du constructeur ou auprès du précédent propriétaire qui aurait caché ce vice.

L’autre option est d’agir directement devant le juge judiciaire au fond

C’est-à-dire mettre en place une action en paiement. Votre avocat qui est obligatoire dans le cadre de cette procédure va pouvoir alors solliciter l’indemnisation de l’intégralité de votre préjudice.

Néanmoins, afin de bien faire les choses, nous pouvons que vous conseiller de mettre en place avant toute chose une action en référé expertise, ce qui vous permettra d’avoir la preuve formelle et incontestable de l’existence de votre préjudice et surtout un chiffrage objectif et neutre délivré par l’expert judiciaire, lui-même nommé précédemment par un magistrat.