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Connaître les principaux documents d'urbanisme

PLU, PLH, SCOT, permis de construire… Dans le cadre de travaux immobiliers, de projets de construction, ou encore d’aménagement du territoire, la production de divers documents d’urbanisme est requise. Futurs acquéreurs ou propriétaires de terrain à bâtir, entreprises de Construction et collectivités territoriales : les avocats en Droit de l’Urbanisme et de la Construction de notre cabinet vous éclairent sur l’intérêt et l’utilisation de ces outils de planification obligatoires.

Qu’est-ce qu’un document d’urbanisme ?

Un document d’urbanisme est un outil de planification urbaine. Son rôle vise à énoncer les règles d’encadrement d’occupation des sols et de construction établies pour un territoire.

Les documents d’urbanisme constituent donc des documents publics, dont l’établissement et la réglementation sont encadrées par le Droit de l’Urbanisme et consignées dans le Code de l’Urbanisme.

Le contenu des documents d’urbanisme porte principalement sur :

- les règles de construction établies sur un espace donné ;

- les espaces réservés ;

- les mesures de restriction d’appropriation de l’espace et de propriété du sol.

 

Ainsi, les règles de planification décrites dans les documents d’urbanisme permettent de garantir la maîtrise et l’équilibre entre :

- le développement de l’espace urbain, la préservation de zones d’activités réservées (domaines agricoles et forestiers) ainsi que la protection des espaces naturels, au regard des enjeux de Développement Durable notamment ;

- l’utilisation des espaces urbains, périurbains, naturels et ruraux pour des besoins multiples (mobilité, activités agricoles et forestières, exploitation du patrimoine bâti, entre autres) d’une part, et la préservation des ressources et écosystèmes naturels (qualité de l’air, de l’eau, des sols et sous-sols, espaces verts) ainsi que la prévention de risques et nuisances de diverses formes (risques naturels, technologiques, pollutions, etc.) d’autre part ;

- la multiplicité des usages faits de l’espace urbain (activités économiques, sportives et culturelles), la mixité sociale – aussi bien dans l’habitat urbain que rural et périurbain –, l’emploi, la mobilité et la gestion des eaux.

 

Quels sont les principaux documents d’urbanisme ?

 

L’établissement de documents d’urbanisme s’effectue majoritairement dans le cadre de projets de travaux et construction immobiliers, pouvant être réalisés par des sociétés d’Urbanisme et de Construction pour le compte de particuliers, d’entreprises privées ou d’institutions publiques. 

Parmi les principaux documents d’urbanisme figurent notamment :

 

  • Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Document d’urbanisme le plus courant en France, le Plan Local d’Urbanisme, dit « PLU », fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols sur un territoire dédié.

Le PLU contient notamment le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) dont l’objectif est de recensé l’ensemble des projets de développement de la collectivité locale sur le plan économique, social, environnemental et urbain sur une période de 10 à 20 ans.  

 

  • Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT)

Le Schéma de Cohérence Territoriale ou SCoT figure comme document d’urbanisme de référence pour l’élaboration de politiques d’aménagement du territoire (habitat, transports et mobilité, agencement de l’espace, entre autres).

 

Le SCoT détermine les orientations et la mise en œuvre stratégiques de l’aménagement du territoire communal et intercommunal, en accord et dans le respect des principes de développement durable :

- maîtrise du développement urbain ;

- préservation des espaces naturels et des paysages ;

- diversité et mixité sociale ;

- respect de l’environnement.

 

Ce document d’urbanisme contient notamment :

- le rapport de présentation du diagnostic environnemental ;

- le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ;

- le document d’orientation et d’objectifs (DOO).

 

 

  • Le Programme Local de l’Habitat (PLH)

Le PLH – Programme Local de l’Habitat – est le document d’urbanisme établissant les directives et les objectifs relatives à la politique de l’habitat à l’échelle locale.

Planifié sur une durée de 6 ans, le PLH répond aux enjeux de l’habitat, du renouvellement urbain et de la mixité sociale, avec pour objectifs de garantir une répartition équilibrée autant qu’une diversité dans l’offre de logement de chaque quartier d’une localité. 

 

 

  • Le Plan de Déplacement Urbain (PDU)

Le Plan de Déplacement Urbain, dit « PDU », est le document d’urbanisme qui définit l’organisation du réseau de transports de personnes et de marchandises – transports publics inclus – ainsi que le mode de circulation et de stationnement à mettre en place dans un périmètre urbain et sur une période donnés.  

 

En cas de non-conformité d’un projet avec les documents d’urbanisme, aucune autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée.

 

Quelle différence entre les documents d’urbanisme et les autorisations d’urbanisme ?

Les documents d’urbanisme ont vocation à planifier et à encadrer la politique publique de développement de projets d’urbanisme ainsi qu’à en assurer le respect, la conformité et la compatibilité avec la réglementation en vigueur.

Les autorisations d’urbanisme constituent un ensemble de démarches administratives à effectuer dans le cadre de la réalisation de travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation notoires, et dont l’ampleur peut impacter l’espace et l’environnement urbains.

En effet, l’administration dispose d’un droit de vérification du respect et de la cohérence des projets de réalisation de travaux avec les règles d’urbanisme en vigueur, donnant lieu à l’autorisation ou au refus de l’initiation – ou de la poursuite – d’un chantier.

L’exigence et la délivrance d’une autorisation d’urbanisme dépendent de la nature des travaux à réaliser. Parmi les plus courantes figurent notamment :

 

- constructions d’une hauteur supérieure à 12 mètres (hors éoliennes) ;

- murs d’une hauteur égale ou supérieure à 2 mètres ;

- piscines non couvertes d’une superficie inférieure à 100 m².

 

  • Le permis de construire, exigé pour toute nouvelle construction dont les caractéristiques ne répondent pas à celles des travaux soumis à la déclaration préalable, de type :

- agrandissement de plus de 20 m² ;

- augmentation de la surface totale existante de plus de 150 m² ;

- modifications de la structure porteuse ou de la façade.

 

Documents d’urbanisme : pourquoi faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme ?

Le Droit de l’Urbanisme s’applique dans le cadre de :

- contentieux relatifs aux documents d’urbanisme ;

- litiges concernant le permis de construire ;

- conflits d’intérêt relevant du Droit de l’Urbanisme.

 

Dans ces divers contextes aux enjeux majeurs, en qualité d’expert en Droit de l’Urbanisme et Intelligence juridique, l’avocat en urbanisme conseille et assiste toute personne – physique ou morale : particuliers, constructeurs, aménageurs, organismes publics et parapublics, entreprises –, dans l’élaboration de stratégies et la mise en œuvre juridique de projets d’urbanisme ou de construction.

 

S’agissant de la réalisation des documents d’urbanisme, l’avocat en droit de l’urbanisme peut notamment :

- garantir la production de documents d’urbanisme et d’autorisations d’urbanisme tels que le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux ;

- simplifier l’obtention de documents d’urbanisme tels que le PLU ou le SCoT.  

 

En effet, dans le cadre de prestations de conseil et d’assistance juridique,

les missions de l’avocat en droit de l’urbanisme peuvent inclure :

 

- l’assistance dans le choix et l’établissement de documents d’urbanisme ;

- le conseil et l’assistance dans la rédaction des documents d’urbanisme ;

- l’assistance dans les démarches de demande d’autorisation ;

- l’annulation ou la contestation d’un permis de construire ;

- l’appel du juge pour la vérification de la légalité d’un acte administratif comme l’arrêté d’un permis de construire, par exemple ;

- la prévention des troubles de voisinage ;

- entre autres.

 

 

Vous menez un projet d’urbanisme ou de construction et souhaitez bénéficier des conseils et de l’expertise d’avocats en Droit de l’Urbanisme, de l’Immobilier et de la Construction pour établir vos documents d’urbanisme, ou encore obtenir, contester ou annuler une autorisation d’urbanisme ? N’hésitez pas à contacter le Cabinet !

 

 

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