1. L'acheteur se rétracte hors délai : Puis-je garder les 10% d'indemnité ?

La réponse de l'avocat : Oui, c'est le principe de la "clause pénale". L'acheteur dispose de 10 jours (loi SRU) pour se rétracter sans motif après la notification du compromis. Passé ce délai, s'il refuse de signer sans condition suspensive valable (ex: il a eu son prêt mais a changé d'avis), vous êtes en droit d'exiger le versement de l'indemnité d'immobilisation (généralement 5% ou 10% du prix). Attention : Le notaire ne peut pas vous verser cette somme sans l'accord de l'acheteur ou une décision de justice. Il faudra souvent assigner.

2. Diagnostics erronés (DPE, Amiante) : Ma responsabilité de vendeur est-elle engagée ?

La réponse de l'avocat : Absolument. Le vendeur est responsable de l'information transmise. Si l'acheteur découvre de l'amiante alors que le diagnostic disait "Néant", il peut demander l'annulation de la vente ou une baisse de prix massive. Cependant, vous pouvez vous retourner contre le diagnostiqueur (appel en garantie) si son erreur est avérée. C'est un contentieux technique qui nécessite une expertise judiciaire.

3. Compromis ou Promesse de vente : Lequel est le plus dangereux ?

Contrairement aux idées reçues, ce n'est pas la même chose.

• Le Compromis (Synallagmatique) : Les deux parties sont engagées. Si l'une flanche, l'autre peut forcer la vente en justice. C'est le plus sécurisant pour le vendeur.

• La Promesse Unilatérale : Seul le vendeur s'engage. L'acheteur pose une option. C'est plus souple pour l'acheteur, mais plus risqué pour le vendeur qui est "bloqué" pendant la durée de l'option.

4. Vices Cachés : L'acheteur m'attaque 1 an après la vente

C'est le cauchemar du vendeur. L'article 1641 du Code civil protège l'acheteur contre les défauts non apparents qui rendent le bien impropre à l'usage.

• Si vous êtes un vendeur particulier : L'acte de vente contient généralement une clause d'exonération des vices cachés. Vous êtes protégé, SAUF si l'acheteur prouve votre mauvaise foi (vous saviez qu'il y avait des termites et vous avez repeint par-dessus).

• Si vous êtes un professionnel (SCPI, Marchand de biens) : La clause d'exonération est nulle. Vous êtes présumé responsable.

5. Refus de signer l'acte authentique : Comment obtenir la "Vente Forcée" ?

Le compromis est signé, toutes les conditions sont levées (prêt obtenu), mais le vendeur (ou l'acheteur) ne vient pas chez le notaire. Vous devez faire dresser un Procès-Verbal de carence par le notaire. Ensuite, nous saisissons le Tribunal Judiciaire pour demander la "Vente Forcée" (exécution forcée de la vente) et des dommages-intérêts. Le jugement vaudra acte de vente.

6. Le délai SRU n'a jamais démarré : Le piège du dossier incomplet

C'est une faille juridique redoutable utilisée par les acheteurs pour annuler une vente 6 mois après. Si le vendeur a oublié une pièce obligatoire dans le dossier de diagnostics ou les PV d'AG (loi ALUR), le délai de rétractation de 10 jours ne court pas. L'acheteur peut se rétracter à tout moment, même la veille de la signature finale, et récupérer son dépôt de garantie. Conseil : Soyez paranoïaque sur la complétude du dossier annexé au compromis.

7. Servitudes et Bornage : Le terrain n'est pas celui que je croyais

L'erreur de surface (Loi Carrez) ou la découverte d'une servitude non déclarée (passage de canalisation) sont des motifs fréquents de contentieux. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, l'acheteur a droit à une réduction proportionnelle du prix (action en diminution de prix), à mener dans l'année qui suit la vente.