VEFA : comment un avocat peut-il vous aider ?

Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier neuf sur plan, l'acquéreur est lié au promoteur par un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, appelé VEFA. Le promoteur prend l'engagement de livrer le bien à une date fixe et selon un cahier des charges bien précis. Ce moyen d'acheter un bien immobilier neuf est très répandu de nos jours. C'est aussi un projet d'ampleur qui entraîne des contentieux, notamment en cas d'annulation de la construction, de retard dans la livraison ou de finitions bâclées. Il est donc important d'être accompagné par un avocat spécialisé en droit de la construction et en droit de l'immobilier. INGELAERE Avocats, votre cabinet d'avocats basé à Paris, Lyon et Lille, vous éclaire sur le sujet.

Qu'est-ce que la VEFA ?

L'article 1601-3 du Code civil définit le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ».

On parle de VEFA quand il s'agit de l'acquisition d'un bien immobilier sur plan. Ce type d'achat est soumis aux règles particulières du droit de la construction et de l'immobilier. La vente en l'état futur d'achèvement comporte deux étapes :

  • la signature d'un contrat de réservation par l'acquéreur au moment de la réservation du bien immobilier,
  • la signature d'un contrat de vente devant le notaire au démarrage de la construction.

Le contrat de VEFA est une garantie pour le maître d'ouvrage (l'acquéreur) que le bien immobilier pour lequel il a signé sera bien celui qui lui sera livré. Les surfaces d'habitation, le nombre de pièces, les éléments d'équipements ou encore les matériaux utilisés devront être mentionnés dans le contrat de vente en l'état d'achèvement. Cela est notamment exigé dans les articles R261-25 et R261-26 du Code de la construction et de l'habitation.

Le contrat de vente doit aussi comporter la date précise de la livraison du logement, les éventuelles pénalités de retard, le prix d'achat, l'échelonnement des paiements et les conditions de révision du bail. Avant d'envisager l'achat immobilier en VEFA à Paris, Lyon et Lille, il est primordial d'affiner les avantages et les inconvénients juridiques de ce type d'opération. En effet, les risques de contentieux et les subtilités juridiques sont plus importants que dans le cas d'un achat immobilier classique.

INGELAERE Avocats vous aide à analyser juridiquement tous les documents qui vous seront présentés, notamment le contrat de réservation et l'acte de vente notarié. Vous bénéficierez de conseil d'un avocat expert dans le domaine ainsi qu'un accompagnement dans toutes les étapes jusqu'à l'acquisition de votre bien immobilier.

Contentieux liés aux VEFA : les recours possibles

Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur peut être confronté à différents contentieux avec le promoteur immobilier. Le projet de construction peut en effet être annulé, la livraison retardée ou des malfaçons peuvent être constatées lors de la livraison des travaux et postérieurement. Quel aide votre avocat à Paris, Lyon et Lille peut-il vous apporter ?

Avant la livraison du bien immobilier

En cas d'annulation du projet de construction à Paris, Lyon et Lille, le maître d'ouvrage ayant déjà signé le contrat de réservation doit recouvrer l'acompte versé. Le promoteur du bien immobilier doit alors restituer les sommes engagées. Au cas échéant, vous pouvez le poursuivre devant les tribunaux. Parfois (ce qui est très grave), le promoteur peut cacher sciemment un élément déterminant qui a vicié le consentement du maître d'ouvrage. Il s'agit là d'une « réticence dolosive » susceptible de justifier l'annulation du contrat de vente.

Si le promoteur du bien immobilier ne livre pas dans les délais convenus, dans certains cas, il doit aussi payer des pénalités de retard à partir du 1er jour de retard, si cela dépasse 30 jours. La plupart des contrats VEFA prévoient une clause mentionnant les causes légitimes de suspension du délai de livraison. En général, il s'agit des intempéries, une crise sanitaire (par exemple le COVID-19), une grève partielle ou totale. Dans ces cas, le promoteur ne paye pas d'indemnité.

Si le retard de livraison du bien immobilier est extérieur aux causes incluses dans la clause, il est toutefois qualifié d'injustifié et une indemnisation est possible. Il n'y a aucune disposition légale encadrant les retards de livraison dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement à Paris, Lyon et Lille. C'est pour cela qu'il est recommandé d'être assisté par un avocat dans la mesure où la responsabilité du vendeur n'est engagée que dans des cas très limités. En effet, au cours de ces dernières années, plusieurs décisions de justice ont exonéré le promoteur de responsabilités au titre de la force majeure. Tout va dépendre du contenu des clauses du contrat que vous avez signé et des circonstances de l'espèce. C'est pour cela qu'il est important de solliciter un avocat compétent dans le domaine. Votre avocat en droit de la construction et droit immobilier au Barreau de Paris, Lyon et Lille vous fournit un conseil et une assistance juridique approfondis, notamment dans le cadre des contentieux liés à la VEFA à Paris, Lyon et Lille.

N'hésitez pas alors à contacter INGELAERE Avocats pour vous faire accompagner de A à Z. S'il est souvent difficile d'indemniser les retards de courte durée, faire appel à un cabinet d'avocats experts en droit de la construction et droit immobilier à Paris, Lyon et Lille est d'un grand atout pour démontrer le préjudice causé par un retard important. Nous nous chargeons de défendre les intérêts du maître d'ouvrage comme il se doit et obtenir paiement des pénalités de retard. En plus de la réception du bien immobilier, l'avocat peut aussi obtenir des dommages-intérêts pour réparer votre préjudice, demander la suspension du prêt immobilier finançant l'opération ou encore annuler la vente.

Après la réception du logement

Il peut arriver que l'acquéreur constate des malfaçons ou l'absence de conformité des travaux au contrat de vente au cours de la réception du bien. Dans ce cas, celui-ci est en droit de refuser de prendre possession des lieux. Il faut donc dresser un procès-verbal (signé par l'acheteur et le vendeur) où il sera mentionné tous les défauts. Le solde du prix de vente doit être consigné dans ce cas.

Dès la réception du bien, le maître d'ouvrage dispose également d'un mois pour relever les imperfections qui ne figurent pas dans le procès-verbal de livraison. L'état des lieux sera adressé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception. Ce dernier dispose d'un délai d'un an pour réparer les malfaçons. Dans le cas échéant, votre avocat en droit de la construction et droit immobilier à Paris, Lyon et Lille peut engager une procédure judiciaire avant l'annulation du contrat de vente ou une réduction de prix.

Le maître d'ouvrage bénéficie de la garantie décennale du constructeur. Cette garantie le couvre des défauts de conformité graves qui affectent la solidité de l'ouvrage ou à sa destination. Une jurisprudence récente (Civ. 3e, 14 janv. 2021, n° 19-21.130) permet aussi à l'acquéreur de bénéficier du concours de l'action en garantie décennale et de l'action en réparation des vices apparents. Faire appel à un avocat en droit de la construction à Paris, Lyon et Lille est essentiel pour mettre les meilleures chances de succès de votre côté. INGELAERE Avocats, votre cabinet d'avocats basé à Paris, Lyon et Lille, vous représente devant les tribunaux pendant toutes les procédures. Ensemble, nous allons pouvoir ébaucher la meilleure stratégie à adopter en gardant toujours en vue la défense de vos intérêts.

Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?

En tant que maître d'ouvrage, vous bénéficiez de la garantie de parfait achèvement. Elle prévoit la remise en état de tous les défauts ou malfaçons que vous allez constater au cours de la première année qui suit la réception du bien immobilier à Paris, Lyon et Lille.

En quoi consiste la garantie du parfait achèvement ?

C'est une garantie en droit immobilier qui vous couvre pendant un an à compter de la réception des travaux. Après constatation des défauts (problème de canalisations, revêtements mal posés, soucis d'isolation…), le maître d'œuvre ayant réalisé les travaux est tenu de réparer l'ensemble des malfaçons relevées durant cette période. Après l'état des lieux, l'étape du procès-verbal avec ou sans réserve avec le promoteur est très importante.

Vous disposez d'un délai d'un mois pour émettre des réserves sur les malfaçons ou les défauts de conformité. Il est à souligner que les imperfections, défauts de conformité et vices apparents (à distinguer des vices cachés) qui ont été acceptés à la réception des travaux à Paris, Lyon et Lille ne pourront être remis en cause par l'intermédiaire de cette garantie. Le maître d'ouvrage doit donc être vigilant pendant la signature de l'acte de livraison et se faire accompagner par un professionnel afin de ne passer à côté d'aucun défaut.

L'article 1792-6 du Code civil stipule que le maître d'œuvre sera le seul tenu de la garantie du parfait achèvement pendant un an. Afin de faire valoir vos droits, l'assistance d'un avocat expert en droit immobilier pour intenter cette action est ainsi fortement recommandée. La seule présence de votre avocat à Paris, Lyon et Lille est un poids considérable dans le contentieux qui vous oppose à votre promoteur. En plus, il sera le seul capable de vous assister dans vos démarches devant le tribunal pour engager le contentieux.

Le rôle de l'avocat dans l'application de cette garantie

Dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier en vente en l'état d'achèvement à Paris, Lyon et Lille, le paiement du montant est échelonné et le maître d'ouvrage doit solder les 5 % restant à la réception du bien immobilier. Lorsque celui-ci émet des réserves au cours de la livraison, il doit les consigner tant qu'il ne les a pas encore payés. Cela lui permet notamment de s'en servir pour faire pression sur le promoteur afin de l'amener à lever les réserves. L'assistance d'un avocat comme INGELAERE Avocats va grandement vous aider, surtout pour faire rééquilibrer les forces face au maître d'œuvre et au promoteur.

Lorsque les réserves ne sont pas levées, mais que vous n'avez plus la possibilité de faire pression, vous pouvez actionner la garantie de parfait achèvement devant le Tribunal de Grande Instance (TGI). Vous devez alors nécessairement vous faire assister par un avocat afin d'être défendu et obtenir gain de cause en réparation du préjudice subi. INGELAERE Avocats, votre cabinet d'avocats à Paris, Lyon et Lille, est là pour vous assister.

Spécialistes en droit de l'immobilier et de la construction, nous connaissons les procédures, les délais et les conditions à respecter. Par exemple, vous devez savoir que le fait d'émettre des réserves est la condition préalable pour actionner la garantie du parfait achèvement. C'est pour cela qu'il est très important de s'entourer d'un professionnel, notamment d'un avocat. Grâce à sa connaissance en droit immobilier, droit de la construction et son expérience, il va défendre au mieux vos intérêts en faisant valoir votre droit. Faites confiance à INGELAERE Avocats, car nous avons l'habitude de traiter ce type de contentieux. En dehors de la garantie décennale et la garantie du parfait achèvement, il existe également d'autres garanties, notamment la garantie de bon fonctionnement.

Pourquoi faire appel à INGELAERE Avocats à Paris, Lyon et Lille et Paris ?

Quel que soit le type de contentieux (retard de livraison, malfaçons…) auquel vous serez confronté au cours de la vente en état futur d'achèvement, vous aurez besoin de l'assistance d'un spécialiste. En effet, se faire assister par un avocat en droit de la construction et de l'immobilier à Paris, Lyon et Lille est un gros atout pour le maître d'ouvrage.

Notre cabinet d'avocats INGELAERE Avocats accompagne tout public dans le cadre de la vente en l'état d'achèvement à Paris, Lyon et Lille. Nous analysons les documents qui vous lient au promoteur (notamment les différents contrats). Nous surveillons aussi le respect des délais (appel de fonds, livraison). N'hésitez donc pas à contacter votre avocat-conseil en VEFA pour défendre vos intérêts et mettre en œuvre toute garantie de construction incluse dans votre contrat de vente.

 

Source :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039041567

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443552/