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CONTESTER UN PERMIS DE CONSTRUIRE, LES BONS RÉFLEXES ET LES DOCUMENTS À POSSÉDER

Comme chacun sait, avant toute construction, le propriétaire de la parcelle est dans l’obligation de solliciter un permis de construire. Ce permis de construire fait l’objet d’une demande dans le cadre d’un dossier déposé à la mairie du lieu d’implantation du projet (voir en ce sens la page « Comment obtenir un permis de construire).

Une fois en possession de ce permis, le bénéficiaire doit procéder à son affichage sur le terrain, assiette du projet. C’est dans ce contexte, qu’un permis de construire peut être contesté.

Contestation du permis de construire : principe général

Contester le permis de construire

Un permis de construire peut être contesté dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage sur le terrain. Cet affichage doit répondre à plusieurs exigences réglementaires pour rendre opposable les délais de recours. Ainsi, il doit être visible depuis la voie publique et faire mention en caractère apparent des voies et délais de recours.
Pour contester un permis de construire, vous devez dans un premier temps obtenir la copie non seulement du permis de construire, mais aussi et surtout, du dossier intégral du permis, c’est-à-dire le dossier de demande qui a été déposé en mairie par son bénéficiaire.
Cela est plus qu’impératif, en effet, contrairement à une idée trop répandue, ce n’est pas l’arrêté de permis de construire qui contient les informations les plus utiles, mais bien le dossier de demande, puisque c’est lui qui comporte le projet architectural, les dimensions du projet, les photographies du projet, la notice paysagère, les cotations de la structure, le description du projet etc…Le dossier de demande de permis de construire va donc vous donner une information complète du projet.
Une fois en possession du permis et du dossier, vous pouvez alors envisager de contester le permis.
Il est utile de savoir par ailleurs que la Mairie n’a pas le droit de vous refuser la communication des pièces évoquées ci-avant, le permis et le dossier de demande doivent vous être communiqués sur simple demande. Ces documents ne sont en rien confidentiels.
Peut alors commencer la phase dite d’ « attaque » du permis de construire.

Quels sont les différents recours contre un permis de construire ?

Tout permis peut faire l’objet de deux recours différents :

Le Recours Gracieux

  • Il peut dans un premier temps faire l’objet d’un >recours gracieux. Il s'agit donc d'écrire directement au Maire de la Commune pour lui demander de procéder au retrait de son arrêté portant permis de construire. Le Maire a alors à son tour deux mois pour vous répondre. Passé un délai de deux mois sans réponse…vous avez alors deux mois pour saisir le Tribunal administratif d’un recours contentieux.

Le recours contentieux

  • Le second recours est le recours contentieux, ce recours peut être effectué directement dans le deux mois suivant l’affichage du permis, ou alors dans les deux mois suivants l’absence de réponse de la mairie à votre premier recours gracieux. Ce recours dit « contentieux » prend alors la forme d’un recours en annulation devant le Tribunal administratif. Ce recours contentieux est juridiquement l’un des actes les plus complexes tant le contentieux du permis de construire est vaste et les informations et moyens juridiques épineux.

Afin de contester utilement un permis de construire vous devrez dans un premier temps attester auprès du Tribunal de votre intérêt et qualité à agir, c’est-à-dire que vous êtes propriétaire d’un terrain qui est à proximité immédiate du permis contesté. Ensuite, plusieurs moyens doivent être évoqués selon les dossiers.

Classiquement, il vous appartient de rechercher les vices de procédures du permis de construire. Ces vices peuvent être très nombreux et les recherches prend un temps certains (incomplétude du dossier de demande, photographies manquantes, défaut de signature, signataire incompétent etc…). Après avoir procédé à l’analyse formelle du permis de construire, vous pouvez soulever les illégalités internes du permis de construire. Cela signifie que vous devez démontrer au juge que le permis délivré ne respecte pas les dispositions d’urbanisme applicable (Code de l’urbanisme etc…). Au delà de cette requête en annulation, vous pouvez déposer un référé de suspension. En effet, il est impératif de savoir qu’un recours en annulation contre un permis de construire ne stoppe pas la construction.

Le permis de construire est un acte administratif, il bénéficie donc de ce que l’on appelle le privilège de l’administration, il est « exécutoire de plein droit », autrement dit, même si vous faites un recours, tant que le permis n’a pas été annulé par un juge, il reste valable. La seule possibilité d’empêcher une construction de se faire est donc de déposer une requête en référé suspension. Cette requête doit faire la démonstration de trois conditions pour être recevable :

  • l’existence d’une requête en annulation,
  • l’existence d’une urgence,
  • l’existence d’un doute sérieux sur la légalité.

Ici encore, compte tenu de la complexité de ce recours, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un Avocat spécialisé en urbanisme.
Enfin, rappelons que tous les recours doivent à titre d’irrecevabilité être communiqués au bénéficiaire du permis et à son auteur par courrier recommandé.

Permis de construire et troubles anormaux du voisinage : comment obtenir une indemnisation en raison d’un permis de construire

Il est d’usage de dire que le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.
Cela signifie qu’un permis de construire même légal permet néanmoins aux voisins d’agir.
Il faut bien comprendre la complexité du droit de l’urbanisme. En effet, le juge administratif saisi d’une demande d’annulation d’un permis de construire ne va que vérifier que le permis respecte le Code de l’urbanisme, en aucun cas le juge administratif n’annulera un permis parce qu’il créé des vues ou troubles chez les voisins.
Autrement dit, si le nouveau permis de construire de vos voisins est conforme au Code de l’urbanisme, il ne pourra pas être annulé même s’il vous créé un préjudice esthétique et de tranquillité, voire une perte de la valeur de votre immeuble. Dans ce cas de figure, il faut alors agir directement devant le Juge civil du Tribunal de grande instance, lequel ne va pas sanctionner le permis de construire en l’annulant mais en condamnant le bénéficiaire du permis de construire à vous verser une indemnité tirée de votre préjudice.

Devant le juge civil, le cabinet peut demander d’une part des travaux d’aménagement permettant de réduire les troubles (vues etc…) mais également une indemnisation qui est généralement fixée entre 10 et 20% de la valeur de votre bien immobilier.

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