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Les principes et enjeux fondamentaux du droit locatif

Droit locatif

On parle En matière de Droit de l'immobilier , le droit locatif définit les règles qui régissent les rapports entre un propriétaire et un locataire.
Contrairement à une idée reçue, le droit locatif ne concerne pas exclusivement les “droits des locataires”, mais il vise aussi leurs obligations.
Ainsi, locataire et propriétaires ont tous des obligations et des devoirs, et c’est le droit locatif qui vient déterminer ces derniers.
L’enjeu principal du droit locatif est surtout d’anticiper les difficultés. En effet, il vaut mieux parfaitement maîtriser les règles du droit locatif puisqu’il apparaît plus que jamais judicieux d’éviter d’aller devant le tribunal, car les procédures sont de plus en plus longues.
Faire appel à un avocat expert en droit locatif vous permettra de bénéficier en amont de conseil judicieux et prévenir avec stratégie toute difficulté.
Maîtriser les règles du droit locatif c’est avoir l'assurance d’obtenir rapidement une exécution amiable de vos droits.

Quels sont les droits et obligations des locataires et propriétaires ?

Les locataires et propriétaires ont des droits et des obligations qui sont fixées notamment par le Code civil. Par droit locatif, on entend bien entendu les litiges entre locataires et propriétaires avec notamment la gestion des loyers impayés ou encore l’expulsion des locataires. Il existe également le droit de préemption du locataire dans la vente d’un bien immobilier. Par droit locatif, également, nous pouvons entendre la rédaction de la mission de conseil dans le cadre des baux locatifs. Par ailleurs, être avocat en droit locatif c’est également gérer la rédaction et l’émission de conseils de haute technicité tels que les baux commerciaux, lesquels font appel à des connaissances particulières, notamment en termes de calcul d’indemnité d’éviction du locataire d’un bail commercial.
Par ailleurs, le droit locatif requiert également une expertise particulière dans les problématiques liées à la résiliation et à la rupture des baux commerciaux que l’on appelle des baux triennaux. En effet, le contrat de bail commercial est régi par des dispositions différentes de celles du contrat de droit privé, avec un renouvellement tous les 3 ans, on parle ainsi de baux 3-6-9.

Quels sont les droits généraux d’utilisation d’un logement ?

S’agissant du propriétaire, celui-ci a l’obligation de délivrer un logement dit décent et ne portant, bien entendu, pas atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Le propriétaire est dans l’obligation de délivrer à son bailleur plusieurs documents dès la signature du contrat de location. Par ailleurs, les travaux qui ne relèvent pas des réparations dites locatives restent à la charge exclusive du propriétaire durant l’intégralité de la durée du bail. À ce titre, les travaux qui sont à la charge du bailleur sont ceux qui relèvent de travaux qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Au surplus, d’une manière générale, on parle « de travaux à la charge du bailleur » :

  • ceux qui concernent les travaux d’amélioration des parties communes de l’immeuble,
  • les travaux nécessaires au maintien de l’état et l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste),
  • également les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement,
  • enfin l’entretien des toitures et des façades.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux, en tant que locataire, vous pouvez avertir le bailleur si un dommage apparaît. Vous pouvez également mettre le propriétaire en demeure d’exécuter ses obligations. Passé un délai de 2 mois à compter de la mise en demeure d’effectuer les travaux dans le logement, le locataire peut alors saisir la commission départementale des conciliations ou directement le greffe du tribunal judiciaire. Votre avocat spécialisé en droit locatif et en droit immobilier peut, bien entendu, rédiger l’assignation de votre locataire ou de votre propriétaire afin que ces derniers puissent se conformer à leurs obligations légales.

Les litiges avec un locataire

Les litiges avec un locatif apparaissent souvent stressant et contrariant, cependant, contrairement à une idée reçue, le propriétaire possède de nombreux atouts pour obtenir rapidement gain de cause.

Néanmoins, il est vrai qu’il vaut mieux éviter de se retrouver devant le tribunal car les procédures sont particulièrement longues. Or, il faut préciser qu’en tant que propriétaires vous disposez de nombreuses dispositions légales vous permettant d’obtenir l’exécution par votre locataire de ses obligations. Toutefois, attention ! En effet, si vous tardez trop à agir, vous allez mettre en difficulté la résolution amiable de votre dossier. En d’autres termes, le temps joue pour votre locataire. Plus tôt vous agirez, plus les chances de succès seront de votre côté.

Les baux commerciaux

Les baux commerciaux sont les contrats de location qui visent les biens abritant des activités commerciales.

Les dispositions applicables concernant la durée de location, de préavis ou d’utilisation sont bien spécifiques.

La question de la fixation du prix des loyers est également essentielle.

Dans notre page dédiée, nous vous expliquons l’essentiel de ce qu’il y a à connaître pour bien débuter avec votre premier bail commercial.

EN SAVOIR PLUS :




Avocat depuis près de dix ans, Me Ingelaere pratique exclusivement le droit public. Il a intégré en 2017, puis à nouveau en 2018 le classement des meilleurs avocats français en droit public des affaires (décideurs magazine). En janvier 2019, son cabinet a été élu meilleure firme juridique française pour sa stratégie de croissance aux Trophées du droit Paris. Le cabinet possède trois bureaux, à Paris (Rue du Faubourg Saint Honoré) à Lille et Arras.
La clientèle comprend des Régions françaises, des collectivités territoriales, des établissements publics, des chambres d'agricultures, CCI, Chambres de métiers et de l'artisanat, des associations métropolitaines et ultramarines, des syndicats, des groupes politiques, des particuliers, des entreprises et des start-up. Le cabinet est précurseur dans l’analyse et le conseil des collectivités quant à la mise en place des villes intelligentes, de la blockchain et des futures ICO au profit des acteurs publics. L’analyse du cabinet et son positionnement sont d’ailleurs reconnus par les revues spécialisées et acteurs de ce domaine émergent. Me Ingelaere collabore sur ces sujets à la fois avec les collectivités territoriales mais également avec les startups.

 

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