Le litige avec le locataire : comment réagir ?

La survenance d’un litige avec un locataire nécessite de faire intervenir le plus rapidement possible un professionnel du droit locatif afin de ne pas vous mettre en difficulté et d’obtenir une résolution favorable et amiable de votre litige.

Un bon réflexe, dès qu’un litige avec un locataire survient : ne prenez aucune décision sous le coup de l’énervement, mais veillez à lire et relire votre contrat de location. C’est de contrat qui vient fixer les règles spécifiques régissant vos rapports. Ensuite, renseignement sur les dispositions légales générales, puis en cas de doute, faites appel à un avocat en droit locatif afin d’obtenir des renseignements fiables.

Comment régler un litige entre propriétaire et locataire ?

Avant de saisir la juridiction du tribunal judiciaire afin d’obtenir un jugement ayant pour objectif de trancher en faveur du propriétaire ou du locataire, le Code civil a prévu des démarches préalables obligatoires. En effet, il vous appartient en tant que propriétaire avant de saisir le tribunal judiciaire - anciennement le tribunal d’instance - , de mettre en place une mise en demeure auprès de votre locataire afin que celui-ci puisse régler les sommes qui vous sont dues. Ce n’est que dans le cadre de l’échec de cette mise en demeure que vous pourrez saisir le tribunal judiciaire. Anciennement, un conciliateur de justice avait pour mission de trouver un accord, mais tout ceci a été en grande partie abandonné. Dans le cadre d’un contrat de bail, il se peut que votre locataire ait un défaut de paiement des loyers. Vous allez pouvoir alors solliciter soit l’assurance locative soit le dépôt de garantie.

En cas de litige, avant de pouvoir mettre en place la procédure d’expulsion, il vous appartient en premier lieu de solliciter un huissier de justice pour qu’il fasse un commandement de payer puis un commandement de quitter les lieux avec transmission à la préfecture. Ce commandement vaudra injonction de payer, à défaut, vous serez en droit de mettre en place la résiliation du bail. Ensuite, vous pourrez faire appel à un avocat afin de trancher les litiges portant sur le paiement des loyers, on parle alors de litige locatif.

Le rôle de l'avocat dans le règlement du litige avec un locataire

Dès la survenance d’un litige avec votre locataire, prenez contact avec votre avocat en droit locatif. Ce dernier va alors avoir besoin du contrat de location signé avec votre locataire. La première démarche est une mise en demeure officielle auprès de votre locataire par LRAR, en cas d’échec de très nombreuses actions peuvent alors être envisagées par votre avocat telles que des assignations en référé, des saisie attribution, des actions sur le fond devant le tribunal judiciaire.

Votre avocat devra alors transmettre une assignation auprès du greffe du tribunal d’instance. Il est particulièrement important de bénéficier des conseils juridiques d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour trancher des litiges entre propriétaire et locataire.

Votre avocat pourra également vous orienter vers son réseau d’huissier de justice qui pourra se saisir de la difficulté et faire constater les manquements de votre locataire.

Surtout, ne prenez aucune initiative sous le coup de la colère, sans avoir au préalable pris le temps de vous renseigner sur vos droits et obligations.

En pratique : comment expulser un locataire ?

Avant toute chose, munissez vous du contrat de location. Ensuite prenez attache avec votre avocat afin que ce dernier puisse rédiger l’assignation en expulsion et résiliation du bail. Cette assignation peut être précédée d’une mise en demeure, qui bien souvent reste infructueuse si vous avez un locataire de mauvaise foi.

Une fois l’assignation rédigée par votre avocat et délivrée par son huissier de justice, il faut ensuite plaider le dossier devant le juge civil.

Attention, le dossier est très rarement plaidé à la première date puisque votre locataire pourra demander des délais pour pouvoir préparer sa défense et prendre lui aussi un avocat.

Plusieurs audiences de mise en état sont à prévoir, c’est à dire des remises de dossier à une date ultérieure, c’est pourquoi la présence d’un avocat est très importante pour éviter de vous faire “balader” d’audience de remise en audience de remise.

Le jours de l’audience, il faut plaider votre dossier.

Le magistrat ne connaît pas votre dossier, ni vos pièces, il faut donc lui remettre un dossier de plaidoirie comportant l’ensemble de votre argumentation et preuves.

A l’issue de la plaidoirie de votre avocat, des débats peuvent être animés par le juge qui peut vous poser des questions et solliciter de plus amples informations sur certaines pièces.

Ensuite l’affaire est mise en délibéré et vous recevez sous deux à trois mois en général, la copie du jugement.

Le Droit de préemption du locataire

Qu’est-ce-que le droit de préemption du locataire ?

On parle de préemption du locataire, la priorité dont dispose le locataire afin d’acquérir le logement qu’il loue, en priorité sur d’autres acquéreurs.

Ainsi, si vous louez un appartement ou une maison et que votre propriétaire souhaite vendre le bien immobilier, vous pouvez si vous vous alignez sur le prix demandé, être bénéficiaire du logement en propriété sur d’autres personnes intéressées.

Vous êtes donc propriétaire à offre égale avec d’autres potentiels acquéreurs.

L'expulsion d'un locataire

L’expulsion du locataire se déroule en deux étapes distinctes, en premier lieu la rédaction de l’assignation en expulsion et en second lieu, la phase la plus longue et complexe, celle de l’audience de plaidoirie et la gestion du calendrier de procédure.

• En savoir plus sur l'expulsion d'un locataire.

Le loyer impayé

Le loyer impayé est l’un des motifs de résiliation du bail locatif c’est à dire une justification ce que vous mettiez en oeuvre la procédure de rupture du contrat de location.

Néanmoins attention, un simple retard de loyer ne peut justifier la rupture immédiatement. Il vous faudra veiller à la rédaction de votre contrat de location ainsi qu’à la délivrance au préalable à toute action, d’une mise en demeure.

• En savoir plus sur les recours en cas de loyers impayés.