L’expulsion d’un locataire indélicat doit se faire dans le respect à la fois des dispositions légales applicables mais également au regard des stipulations contractuelles de votre bail. Autrement dit, plusieurs diligences doivent être effectuées avant de vous lancer dans une procédure d’expulsion. Et attention...soyez particulièrement rigoureux car la moindre erreur peut avoir des conséquences désastreuses se soldant après de nombreux de procédure par une annulation pure et simple de votre procédure d’expulsion.
Il est donc particulièrement recommandé de vous entourer de professionnels en la matière.
Il est à noter que la fameuse trêve hivernale indique qu’aucune expulsion locative ne peut se dérouler durant ce laps de temps. Cette période souvent très décriée se déroule du 1er novembre au 31 mars inclus de chaque année. Néanmoins, cette trêve hivernale ne peut s’appliquer que lorsque le locataire habite légalement la propriété, si le locataire est entré illégalement dans le logement, cette trêve hivernal ne peut s’appliquer. Il peut alors être délogé après une décision de justice à n’importe quel moment de l’année. Par ailleurs, cette trêve hivernale ne trouve pas à s’appliquer dès lors que les opérations d’expulsion sont assorties d’un relogement correspondant au besoin du locataire.
Une procédure d’expulsion se déroule généralement par étape.
La première étape, avant même d’expulser votre locataire, il est absolument impératif, et le juge y veillera, de mettre en place ce que l’on appelle une procédure amiable. En effet, dès le premier loyer impayé ou dès la première dégradation constatée au sein du bien immobilier, vous pouvez en tant que propriétaire mettre en place ce que l’on appelle une discussion informelle. Vous pouvez faire un courrier recommandé avec accusé de réception avec mise en demeure de régler le loyer impayé ou de réparer les dégradations commises par votre locataire. Cette mise en demeure sera vérifiée par le juge puisque depuis le 1er janvier 2020, il faut démontrer avoir tenté une démarche amiable avant de saisir une juridiction.
La seconde étape pour expulser un locataire est de faire appel à un huissier. Dans ce cas, en tant que propriétaire, il vous appartient de mandater un huissier de justice compétent sur le territoire ou sur la commune où se situe votre bien immobilier. Cet huissier va lui-même ensuite transmettre dans un premier temps un courrier de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est uniquement face à l’absence de réponse à ce courrier amiable que l’huissier va alors adresser ce que l’on appelle un commandement de payer et les loyers devront être payés dans un délai de 2 mois.
Dès lors que le commandement de payer reste infructueux dans un délai de 2 mois, vous pouvez alors saisir le juge civil afin de solliciter l’expulsion de votre locataire. Il s’agit de la troisième étape. Vous devrez prendre attache avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin de lui confier la rédaction d’une assignation en expulsion du locataire qui ne paye pas ses loyers ou qui dégrade votre bien immobilier. Dans le cas d’impayés non résolus, l’huissier va de son côté prévenir la préfecture qui va devoir mandater une enquête sociale afin de déterminer la situation du locataire.
Quoi qu’il en soit, dès lors que le commandement est resté infructueux, transmettre rapidement votre dossier d’expulsion à un avocat spécialisé en droit immobilier permettra d’obtenir rapidement une audience en expulsion de ce locataire. Lors de cette audience d’expulsion, il est extrêmement important de pouvoir transmettre l’intégralité des justificatifs au juge à savoir le contrat de bail, le PV de constat d’entrée dans les lieux, le commandement de quitter les lieux, le commandement de payer les loyers et toutes les démarches effectuées auprès de la préfecture. Ces dernières démarches sont à effectuer par votre huissier de justice. Lors de l’audience, votre avocat spécialisé en droit immobilier à Paris, Lille ou Lyon, plaidera le dossier devant le juge et sollicitera l’expulsion ainsi que la mise à la charge du locataire de vos frais de justice.
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Il existe de très nombreux motifs d’expulsion d’un locataire, nous allons ici en produire une liste qui n’est pas exhaustive.
Tout d’abord, le cas de figure le plus courant afin d’obtenir l’expulsion d’un locataire est le défaut de règlement du loyer ou le règlement tardif du loyer. Dans ce cas, n’hésitez pas et faites constater immédiatement ce défaut de règlement du loyer et transmettez cette information à un avocat spécialisé en droit immobilier ou à un huissier de justice.
En second lieu, vous pouvez également solliciter l’expulsion du locataire auprès du juge civil dès lors que vous constatez que votre locataire vous a communiqué de fausses informations lors de la signature du bail. Par fausse information, on entend par exemple une fausse identité, de faux revenus ou encore un faux métier.
Vous pouvez également procéder à l’expulsion du locataire si celui-ci a un défaut d’assurance. Enfin, vous pouvez bien entendu solliciter l’expulsion du locataire dès lors que vous constatez par exemple une sous-location non autorisée de votre logement. Ce cas de figure se retrouve de plus en plus souvent, notamment si vous disposez d’un ensemble immobilier loué à un locataire, lequel va le mettre sur les plateformes de location en ligne telle que Airbnb. Dans ce cas, vous pouvez résilier sans faute et immédiatement le bail et procéder à l’expulsion du locataire dès lors que vous avez constaté que votre logement a été mis en location sur Airbnb sans votre accord.
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