La survenance d’un loyer impayé n’est jamais agréable mais il faut surtout garder à l’esprit qu’il faut réagir, vite et bien.
En effet, ne laissez pas votre locataire trop longtemps dans une position de confort s’agissant de retard de loyer, puisqu’en cas de litige devant le juge, cela vous sera reproché.
Ainsi, dès le premier incident, il est judicieux et dans votre intérêt en tant que propriétaire de faire acter immédiatement la difficulté par une mise en demeure avant d’envisager plus précisément des actions contentieuses en résiliation et recouvrement des sommes dues.
En cas de loyer impayé, vous disposez de plusieurs recours. Bien entendu, la solution étant l’expulsion du locataire qui ne règle pas son loyer. En cas de loyer impayé en qualité de propriétaire, vous avez la possibilité de vous adresser dans un premier temps à votre assureur ou à la caution de votre locataire. En effet, la résiliation du bail et l’expulsion ne sont pas forcément automatiques, ni la seule solution.
Par ailleurs, si votre locataire bénéficie d’une allocation logement, vous devez prévenir la CAF avant de solliciter la résiliation du bail. Vous pouvez dans un premier temps faire appel à la caution ou à l’assurance dès le premier impayé de loyer de votre locataire. En tant que propriétaire, vous pouvez vous adresser à la personne qui s’est portée caution du locataire s’il y en a une, à Action Logement si le locataire a souscrit une garantie ou encore à l’assureur de votre locataire si celui-ci a souscrit une garantie assurance des loyers impayés. Par ailleurs, si vous disposez d’un locataire qui est bénéficiaire d’une aide au logement ou de la CAF, il faut prévenir celle-ci dans les plus brefs délais. Ce n’est seulement que si les différentes démarches amiables n’ont pas abouti que vous pouvez mettre en place la résiliation du bail.
Attention, la résiliation du bail pour un premier impayé n’est pas automatique, il faut veiller à ce que votre contrat de bail soit bien rédigé en votre faveur. En ce sens, n’hésitez pas à contacter un avocat spécialisé en droit immobilier à Paris, Lille ou Lyon, ce dernier pourra inclure dans votre contrat de bail des clauses dites résolutoires.
Cette clause résolutoire est une clause qui prévoit que le bail soit résilié automatiquement en cas de non-paiement d’un loyer aux échéances convenues. C’est très pratique puisque si votre locataire a un retard dans le paiement d’un loyer, vous pourrez alors mettre en place la procédure de résiliation.
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Un loyer est considéré comme impayé dès lors qu’une échéance n’a pas été réglée à la date initialement convenue. Par exemple, si votre loyer est exigible au 1er mars, si vous n’avez pas eu le montant du loyer au 1er mars, dès le 2 mars à minuit, le loyer est considéré comme impayé. Vous pouvez alors mettre en place soit les démarches amiables soit directement solliciter un huissier de justice afin que celui-ci fasse délivrer un commandement de payer le loyer. Si ce commandement de payer le loyer est infructueux, vous pouvez alors solliciter un avocat spécialisé en droit immobilier afin que celui-ci fasse délivrer une assignation à l’expulsion devant le tribunal judiciaire territorialement compétent.
Vous pouvez vous débarrasser d’un locataire qui ne paye pas son loyer dès lors que vous avez fait constater dans un premier temps qu’une échéance n’a pas été réglée. Dans un second temps, vous devez alors aller voir un huissier de justice qui fera délivrer un commandement de payer le loyer. Si ce commandement de payer le loyer reste infructueux dans un délai de 2 mois, vous pourrez alors demander à votre huissier de justice de délivrer un commandement de quitter les lieux. Ce commandement de quitter les lieux devra être transmis à la préfecture
Dès lors que vous aurez effectué ces 3 premières étapes, vous pourrez alors prendre attache avec un avocat compétent devant le tribunal judiciaire, lequel pourra faire délivrer une assignation en expulsion. Vous pouvez également effectuer cette procédure dans le cadre d’une procédure en référé d’expulsion. Il est hautement recommandé d’être accompagné d’un avocat, car bien souvent, il peut être constaté que les magistrats sont plutôt favorables aux locataires plutôt qu’aux propriétaires. Veillez également à bien vérifier qu’il n’y ait pas eu de dégradation sur votre bien immobilier.
Avis vérifiés de nos clients
"Le cabinet Ingelaere avocats a pu apporter une issue favorable à un litige m'opposant à mon ancien employeur. Clarté des explications, rigueur et efficacité caractérisent le cabinet de Me Ingelaere"
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En tant que propriétaire, vous pouvez mettre en place une procédure d’expulsion de votre locataire dès lors que vous constatez que celui-ci n’a pas réglé une mensualité de loyer.
Attention, car l’expulsion au terme d’une mensualité impayée n’est automatique en rien. En effet, il faut que cela soit inscrit dans votre bail. Bien souvent, il est faux qu’il y ait plus de 2 mensualités non payées pour procéder à l’expulsion de votre locataire. Il est donc particulièrement pertinent et judicieux de vous faire accompagner par un professionnel du droit lorsque vous allez rédiger votre bail. Il vaut mieux faire quelques frais initialement plutôt que de vous retrouver à débourser des sommes beaucoup plus importantes par la suite pour procéder à l’expulsion d’un locataire sur la base d’un bail mal rédigé.
Auteur : Benjamin Ingelaere
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