Que faire en cas d’empiétement par mon voisin ?

L'empiétement par un voisin est une situation délicate qui survient lorsque celui-ci dépasse les limites de sa propriété pour occuper une partie de la vôtre. Cela peut concerner une clôture, un bâtiment, des plantations ou des constructions temporaires. En tant que propriétaire, il est important de savoir comment réagir face à cette atteinte à votre droit de propriété. Voici les étapes à suivre pour régler un empiétement par votre voisin.

1. Vérifiez les limites de votre propriété

La première étape en cas d’empiétement est de vérifier avec précision les limites de votre terrain. Il est possible que l’empiétement soit dû à une mauvaise interprétation des limites de propriété par votre voisin. Pour cela, vous pouvez :

a) Consulter le cadastre

Le cadastre est un document public qui recense les propriétés foncières et les délimitations entre elles. Il est accessible en ligne ou auprès de votre mairie. Toutefois, le cadastre ne constitue pas une preuve absolue des limites de propriété, mais il peut vous donner un premier aperçu.

b) Faire réaliser un bornage

Pour avoir une preuve formelle des limites de votre terrain, il est souvent nécessaire de faire réaliser un bornage par un géomètre-expert. Le bornage permet de fixer avec précision les frontières entre deux propriétés. Si vous n'avez jamais fait borner votre terrain ou si les limites ne sont pas claires, vous pouvez demander à votre voisin de procéder à un bornage amiable. Si ce dernier refuse, il est possible de demander au tribunal de procéder à un bornage judiciaire.

2. Tentez un règlement amiable

Avant d’entamer une procédure judiciaire, il est préférable d'essayer de régler la situation à l'amiable. Un dialogue constructif peut souvent permettre de résoudre les conflits de voisinage rapidement et sans surcoût.

a) Rencontrez votre voisin

Expliquez à votre voisin que son installation empiète sur votre propriété. Munissez-vous de documents pour prouver la limite de votre terrain, tels que le plan cadastral ou le procès-verbal de bornage si vous en avez un. Essayez de trouver une solution avec lui, qu'il s'agisse de déplacer la clôture, de retirer les constructions en cause, ou de replanter des végétaux ailleurs.

b) Adressez une lettre amiable

Si la discussion ne mène à rien, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour formaliser votre demande. Dans cette lettre, exposez les faits, mentionnez les documents prouvant l’empiétement (plan cadastral, rapport de géomètre, etc.), et demandez formellement à votre voisin de remédier à la situation dans un délai raisonnable.

Exemple de lettre :

Objet : Demande de régularisation suite à empiétement sur ma propriété

Madame, Monsieur [Nom du voisin],

Je fais suite à nos récentes discussions concernant l’empiétement de [décrire la nature de l’empiétement : clôture, bâtiment, etc.] sur ma propriété située au [adresse complète]. Après vérification des limites de mon terrain à l’aide du plan cadastral et de l’intervention d’un géomètre-expert, il apparaît que cette installation dépasse les limites de votre terrain.

Je vous invite à prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à cet empiétement dans un délai de [préciser un délai raisonnable]. Je souhaite que cette situation soit réglée à l’amiable et reste à votre disposition pour toute discussion ou rencontre.

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

3. Consultez un avocat

Si la discussion et les tentatives de règlement amiable n’aboutissent pas, il peut être nécessaire de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. L’avocat pourra vous aider à évaluer la situation et à déterminer si une action judiciaire est appropriée.

a) Évaluation juridique

Un avocat pourra analyser votre dossier, vérifier vos documents (acte de propriété, bornage, cadastre) et vous conseiller sur la meilleure stratégie juridique à adopter. Il pourra également vous indiquer si l’empiétement constitue une violation grave de votre droit de propriété et si vous pouvez exiger la suppression des installations litigieuses.

b) Mise en demeure

Avant de saisir la justice, l’avocat peut envoyer une mise en demeure à votre voisin, exigeant la cessation de l’empiétement sous peine de poursuites judiciaires. Une mise en demeure formelle, rédigée par un avocat, est souvent prise plus au sérieux par le voisin et peut suffire à résoudre le conflit.

4. Engagez une action en justice

Si toutes les démarches amiables échouent, la seule solution restante est d'engager une action en justice devant le tribunal judiciaire. L’action en justice peut aboutir à une décision imposant à votre voisin de retirer ses installations et de rétablir les limites de la propriété.

a) Recours en démolition

En cas d’empiétement avéré, vous pouvez demander au tribunal une démolition des constructions litigieuses. En France, le droit de propriété est protégé de manière absolue, ce qui signifie que tout empiétement sur votre terrain, même minime, peut être sanctionné par une ordonnance de démolition.

• Droit absolu : Même si l’empiétement est de bonne foi ou très minime, le tribunal peut ordonner la suppression des éléments empiétant sur votre propriété.

b) Réparation du préjudice

Outre la démolition, vous pouvez également demander une réparation financière si l'empiétement a causé un préjudice. Le tribunal peut ordonner une indemnisation pour couvrir les dommages matériels ou le préjudice moral subi à cause de cette intrusion sur votre terrain.

c) Prescription

Attention, la loi prévoit un délai de prescription pour les actions en démolition en cas d’empiétement. Si l’empiétement est constaté longtemps après la construction, il se peut que vous ne puissiez plus exiger la démolition. Il est donc essentiel d’agir rapidement.

Conclusion

En cas d’empiétement par votre voisin, la première chose à faire est de vérifier les limites exactes de votre propriété à l’aide du cadastre ou d’un bornage. Si un empiétement est avéré, essayez d'abord de régler la situation à l’amiable. Si cela échoue, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé qui pourra vous guider dans les démarches légales, allant de la mise en demeure à une éventuelle action en justice pour faire cesser l’empiétement et obtenir réparation.