Faire des travaux en copropriété

La mise en œuvre de travaux en copropriété vous oblige à vérifier un certain nombre de paramètres avant de les mettre en place. Plusieurs étapes sont ainsi indispensable avant la tenue des travaux.

Comment faire voter des travaux en copropriété ?

La règle des travaux en copropriété obéit à des règles extrêmement strictes. En effet, cette procédure impose le vote des travaux en copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires, par sa mise et sa vérification par le syndic professionnel.

L’ensemble des copropriétaires qui sont propriétaires d’un bien immobilier recensant plus de 10 unités d’habitation doivent systématiquement alimenter chaque année ce que l’on appelle un fonds de réserve pour la réalisation des travaux. Il existe plusieurs étapes absolument nécessaires avant de lancer des travaux.

Convoquer l'assemblée générale

En premier lieu, il faut convoquer l’assemblée générale des copropriétaires et faire inscrire à l’ordre du jour cette mise en œuvre des travaux, sauf petits travaux, par exemple les changements d’ampoules, etc., ou encore les travaux urgents.

Obtenir l'accord des copropriétaires

En second lieu, il faut l’accord des copropriétaires lors de cette assemblée générale. Il est à noter que l’intégralité des documents en lien avec les travaux projetés doit être jointe à l’envoi de l’ordre du jour à l’ensemble des copropriétaires, afin que ceux-ci puissent prendre connaissance avant le vote des devis, des coûts, de la situation et de la répartition de ces travaux.

Voter l'exécution des travaux

En troisième lieu, une fois les devis obtenus, l’intégralité des copropriétaires doit voter sur l’exécution des travaux. Il est à noter que la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité fixée par l’article 25, est impérative pour le vote des travaux les plus importants sur le bien immobilier. On parle de travaux importants, ceux qui vont affecter la structure du bien immobilier ou encore qui vont avoir trait aux éléments essentiels (par exemple les garages ou les parties communes). Si la majorité absolue n’est pas atteinte, il est alors possible d’organiser un second vote à la majorité simple. Ce second vote doit avoir lieu dans les 3 mois suivant la précédente assemblée générale.

Signature du syndic

En quatrième lieu, si les travaux ont été votés, il faut alors que le syndic désigné par l’assemblée des copropriétaires signe lui-même avec l’entreprise le devis des travaux et le contrat d’exécution des travaux.

Le démarrage des travaux

En cinquième lieu, le syndic va alors contacter l’entreprise pour le démarrage des travaux. Ce n’est pas à l’assemblée générale des copropriétaires de solliciter le démarrage des travaux, mais c’est le syndic qui s’en chargera.

Réception des travaux

En sixième et dernier lieu, c’est encore le syndic, qui peut être un avocat spécialisé en droit immobilier, qui va réceptionner les travaux et qui va pouvoir émettre des réserves si ces travaux ne sont pas conformes à ce qui avait été convenu.

Qui décide des travaux en copropriété ?

C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui doit voter, comme nous l’avons indiqué ci-avant, l’exécution et la mise en œuvre des travaux de copropriété. Il faut distinguer 2 types de travaux : les travaux de gros œuvre et les petits travaux. Pour les travaux de gros œuvre, il faut qu’il y ait un vote à la majorité absolue de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est ensuite le syndic professionnel qui va gérer l’exécution et la mise en œuvre très concrètes de ces travaux en convoquant les entreprises, veillant à la bonne réalisation des travaux et surtout à la bonne exécution. C’est également le syndic qui va s’occuper des procédures de réception des travaux.

Quels sont les travaux urgents ?

Les travaux urgents sont ceux qui sont absolument nécessaires à la pérennisation et à la sauvegarde de votre bien immobilier géré en copropriété. Par travaux urgents, nous entendons la réparation, le remplacement des chaudières collectives par exemple, la réparation de l’étanchéité des toitures terrasses, les réparations des murs ou les réparations des problèmes de chauffage. Pour rappel, il appartient au syndic de copropriété qui est chargé de représenter le syndicat de copropriété d’administrer les parties communes.

Quelle majorité pour voter les travaux en copropriété ?

Il faut distinguer les travaux importants des menus travaux ainsi que les travaux urgents de ceux non urgents. Le principe général à retenir est qu’il faut que l’assemblée générale des copropriétaires se réunisse pour approuver les travaux. Néanmoins, pour les petits travaux à savoir les travaux d’entretien courants, l’assemblée générale peut décider de confier l’exécution de ces travaux au syndic, lequel devra simplement soumettre des devis au conseil syndical pour obtenir une autorisation de travaux. On parle alors de majorité simple. S’agissant des travaux qui requièrent la majorité absolue, on parle de travaux d’amélioration ou de travaux plus importants. La procédure est donc plus lourde puisqu’il faut réunir le syndicat des copropriétaires, inscrire ces travaux importants à l’ordre du jour et les faire voter à la majorité absolue. Ce n’est que si la majorité absolue n’est pas retenue qu’il faut alors reconvoquer dans les 3 mois l’assemblée générale des copropriétaires et faire voter la mise en œuvre de ces travaux à la majorité simple.