L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe principal au sein des copropriétés. Il est une sorte de "congrès" des copropriétaires dont l’objet est de voter les principales décisions quant à l’orientation de la gestion de la copropriété.
Une assemblée générale de copropriétaires est l’organe exécutif et donc décisionnel qui existe dans chaque copropriété. On parle d’une collectivité de propriétaires et de copropriétaires qui vont gérer en commun un ensemble immobilier. Bien que chaque copropriétaire soit propriétaire d’un bien privé, ils doivent gérer ensemble notamment les parties communes, le bon usage et la conservation de l’ensemble immobilier. Il est à noter que tout copropriétaire est, de droit, membre du syndicat des copropriétaires. Aucun copropriétaire ne saurait être privé du droit de participer aux assemblées générales. À défaut, l’intégralité des votes et dispositions qui seraient prises par l’assemblée générale des copropriétaires seraient frappées d’illégalité.
Nous allons aborder ici le déroulement de l’assemblée générale des copropriétaires.
Depuis la loi ELAN, vous pouvez tout à fait assister aux assemblées générales autrement qu’en vous rendant physiquement à la réunion. En effet, vous pouvez y participer par visioconférence ou par tout moyen de communication électronique permettant votre identification, ce qui peut faciliter largement les choses lorsque vous êtes à distance de la gestion de ce bien immobilier. Chaque copropriétaire doit être convoqué à cette assemblée générale et doit figurer sur cette convocation l’ordre du jour des points qui seront mis au vote. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, doit être mise en œuvre par votre syndic professionnel (par exemple, par un avocat spécialisé en droit immobilier) une feuille de présence permettant d’identifier l’intégralité des personnes présentes. Au début de la réunion, les copropriétaires vont devoir désigner ce que l’on appelle un président de séance de cette assemblée générale des copropriétaires et, le cas échéant, un ou plusieurs scrutateurs. Cette désignation est faite à la majorité simple. Par ailleurs, pendant cette assemblée générale, le secrétariat de séance est assuré directement par le syndic professionnel, par exemple par un avocat spécialisé en droit immobilier. Néanmoins, l’assemblée générale peut décider de désigner un copropriétaire comme secrétaire de séance et donc déroger à la règle qui indique que normalement, c’est un syndic professionnel qui doit faire œuvre de secrétariat. Dès lors que commencent les débats, les copropriétaires vont avoir à se prononcer sur les différents points qui ont été inscrits à l’ordre du jour figurant sur la convocation. Chaque ordre du jour doit faire l’objet d’un vote. Il n’est pas possible de voter sur un point qui n’a pas été inscrit à l’ordre du jour. Très concrètement, ce vote se passe le plus souvent par vote à main levée, il n’y a pas forcément de vote à bulletin secret, sauf si l’assemblée générale des copropriétaires en décide autrement. Chaque point sur l’ordre du jour fait l’objet d’un vote pour ou contre, mais chaque copropriétaire peut, bien entendu, décider de s’abstenir de voter sur un point précis. La répartition des voix correspond au tantième, c’est-à-dire à la quote-part des parties communes
Toutefois, si un copropriétaire possède une quote-part de partie commune supérieure à la moitié de l’ensemble du bien immobilier, alors le nombre de voix dont il dispose sera réduit de la somme des voix des autres copropriétaires. Pour qu’une résolution soumise à l’ordre du jour puisse être adoptée, elle doit recueillir une majorité simple ou absolue. Comme indiqué ci-avant, la majorité simple est pour les menus travaux là où la majorité absolue va être pour les travaux les plus importants. Lorsque la réunion est terminée et que tous les points soumis au vote ont été résolus, le président doit alors lever la séance et mettre à la signature par l’intermédiaire du syndic le procès-verbal de réunion qui doit être signé par l’intégralité des personnes présentes ; néanmoins, la pratique veut que bien souvent, seul le syndic signe ce procès-verbal. Il est important de préciser que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ne doit pas reprendre, bien entendu, l’intégralité et le détail des discussions et des débats. Il doit simplement comporter les résultats de chacun des votes et le décompte des voix. Ce procès-verbal doit par ailleurs indiquer le nom des copropriétaires qui se sont opposés, de ceux qui se sont abstenus ainsi que le nom des absents. Ce procès-verbal doit être identifié par la signature du président de séance, du ou des secrétaires, des scrutateurs et bien entendu par le syndic. Enfin, à l’issue de l’assemblée générale, le syndic professionnel va devoir notifier, c’est-à-dire transmettre par courrier recommandé avec accusé de réception ou par courrier simple à chacun des copropriétaires le procès-verbal de constat des débats. Ce procès-verbal doit intervenir dans le mois qui suit la tenue de l’assemblée générale. Il peut être transmis par voie électronique si l’ensemble des copropriétaires ont fait part de leur accord. S’il peut s’agir d’un courrier simple pour la transmission à l’ensemble des copropriétaires, il est impératif de transmettre ce procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires à l’ensemble des copropriétaires présents lors des débats par courrier recommandé avec accusé de réception.
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L’ensemble des copropriétaires a le droit d’assister à l’assemblée générale des copropriétaires. On ne peut pas vous refuser ce droit, à défaut, la tenue à l’assemblée générale sera frappée d’illégalité.
Les copropriétaires qui ont fait part de leur opposition au vote de l’assemblée générale ainsi que les copropriétaires absents ou non représentés peuvent très bien agir pour contester les décisions de l’assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la notification de ce procès-verbal d’assemblée générale. On parle alors d’une action en contestation. Cette action de contestation doit être faite impérativement par l’intermédiaire d’un avocat, de préférence spécialisé en droit immobilier, lequel devra déposer une assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Dans cette assignation, il faudra alors expliquer au juge pourquoi l’assemblée générale des copropriétaires a commis une illégalité.
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