Comprendre les enjeux et subtilités du règlement de copropriété

Un règlement de copropriété est un acte établi par écrit au stade de la création d’une copropriété immobilière. Ce règlement va contenir l’ensemble des règles de fonctionnement de l’immeuble visé par cet acte de copropriété.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

L’acte de copropriété est extrêmement important, car c’est lui qui va organiser pour l’avenir les règles de la vie collective du bien immobilier, qu’il s’agisse des règles de fonctionnement, de travaux, de réfections ou encore des règles entre particuliers pour les aménagements à la fois des parties communes, mais aussi parfois de certains aménagements sur des parties privatives du bien immobilier. Ce document est dit « document de référence pour les copropriétaires ». Il faut impérativement consulter ce règlement de copropriété pour l’exécution de l’ensemble des travaux sur l’ensemble immobilier. Dans ce règlement de copropriété, vous allez retrouver des règles de droit précises, les droits et obligations de chaque copropriétaire. Par droits et obligations de chaque copropriétaire, on entend les règles de fonctionnement de ce bien immobilier. À titre d’exemple, c’est le règlement de copropriété qui va pouvoir indiquer non seulement les règles de fonctionnement du conseil syndical ou encore, bien entendu, les règles encadrant de travaux sur les parties communes (par exemple les règles de réfection des façades, les extensions et les aménagements des parties extérieures du bien immobilier).
Ce règlement de copropriété va également fixer les règles relatives à la destination des habitations. Par exemple, il peut interdire ou autoriser les exploitations professionnelles ou commerciales des appartements.

Le règlement de copropriété va également pouvoir mettre en place des règles restrictives s’agissant des activités, des travaux selon les heures ou les jours de la semaine.

Par ailleurs, les règles de répartition des charges de copropriété vont être également indiquées dans le règlement de copropriété, même si celles-ci sont fixées par le cadre légal, c’est-à-dire par la loi et non par le législateur. Enfin, il est à noter que depuis le 31 décembre 2002, la loi impose au règlement de copropriété de préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes devront être calculées et les charges réparties entre les différents propriétaires.

Comment trouver le règlement de copropriété ?

Vous pouvez trouver le règlement de copropriété soit dans sa version originale qui vous sera remise au moment de l’achat de votre bien immobilier en copropriété, ou encore, vous pouvez demander à tout moment une copie de ce règlement de copropriété.

Mais alors, à qui le solliciter précisément ?

Il existe en réalité 3 possibilités de vous procurer ce règlement de copropriété. En premier lieu, vous pouvez vous rendre directement auprès de votre syndic professionnel pour obtenir cette copie de règlement de copropriété. Il faudra alors justifier de votre qualité de propriétaire de ce bien et il vous sera remis une copie sans aucune difficulté. La remise de cette copie de règlement de copropriété est obligatoire et ne peut pas vous être refusée dès lors que vous êtes bien le propriétaire de l’ensemble immobilier.

En second lieu, vous pouvez également écrire au syndic qui assure la gestion de la copropriété.
Également, il faudra que vous justifiiez de votre qualité de propriétaire et alors, ce règlement vous sera remis. Attention, des frais peuvent vous être facturés notamment pour la photocopie de ce règlement si celui-ci est volumineux.

Le service de publicité foncière

Enfin, en dernier lieu, il est également possible d’écrire directement à ce que l’on appelle le service de publicité foncière. Ce service de publicité foncière est un service du gouvernement qui vous permet d’obtenir la copie de votre règlement de copropriété, en effet, le service de publicité foncière a forcément enregistré ce règlement de copropriété.

Il est également important de noter que chaque modification de ce règlement de copropriété depuis sa publication ou sa mise en œuvre doit figurer dans ce règlement.

Qui rédige et qui a la charge de faire respecter le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est rédigé par un professionnel du droit, notamment par un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce règlement de copropriété va être rédigé par l’avocat spécialisé en droit immobilier au moment de la construction du bien immobilier ou lorsque les mises en œuvre et les différentes autorisations d’urbanisme visant à ériger les nouvelles constructions immobilières. Il est également important de se faire conseiller par un avocat spécialisé en droit immobilier pour rédiger un règlement de copropriété dans la mesure où il faudra prendre en considération non seulement les règles de droit civil, c’est-à-dire les règles de droit privé qui régiront les rapports entre les différents propriétaires, mais également et surtout les règles relatives au droit immobilier en lui-même.

Il faudra prendre en considération de nombreux critères comme le nombre des étages, les équipements communs, l’appartenance de l’ensemble immobilier en lotissement ou encore les différentes divisions de volumes.

Par ailleurs, l’avocat spécialisé en droit immobilier pourra également effectuer les différentes modifications de ce règlement de copropriété.

Le syndic ou l’avocat spécialisé en droit immobilier sera également en charge de faire respecter strictement le règlement de copropriété par les occupants de l’immeuble. Par exemple, si l’avocat spécialisé en droit immobilier à Paris, à Lyon ou à Lille constate que le règlement de copropriété d’un immeuble dont il a la charge, es qualité de syndic, ne respecte pas ce règlement, il pourra effectuer une mise en demeure ou solliciter la réunion de l’ensemble des copropriétaires.

Par exemple encore, si un ou des locataires stationnent abusivement dans la cour ou encore s’ils ne respectent pas les règles d’aménagement des parties communes, l’avocat pourra effectuer des mises en demeure et, le cas échéant, saisir le tribunal judiciaire pour que le règlement de copropriété puisse être respecté.

Comment faire modifier un règlement de copropriété ?

Pour faire modifier un règlement de copropriété, ce n’est pas aussi simple que cela puisse paraître. En effet, il faut que l’avocat spécialisé en droit immobilier ou la personne en charge de la gestion de la copropriété convoque l’intégralité des copropriétaires au sein d’une assemblée générale. L’assemblée générale des copropriétaires devra alors voter pour autoriser la modification du règlement de copropriété. Il est important de noter qu’il faut impérativement que cette modification puisse figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cela signifie que si ce point ne figure pas à l’ordre du jour des convocations à l’assemblée générale, vous ne pourrez pas faire voter la modification du règlement de copropriété.

Changement de destination

Il existe plusieurs cas dans lesquels il peut être utile de modifier le règlement de copropriété. En premier lieu, vous pouvez modifier le règlement de copropriété s’il s’agit de changer la destination de l’immeuble, c’est-à-dire de transformer un immeuble à titre d’habitation en immeuble de bureaux.

Répartition des charges de copropriété

En second lieu, il peut s’agir également de modifier la répartition des charges de copropriété.

Mise en conformité

En troisième lieu, il peut s’agir d’une mise en conformité de la loi, par exemple pour les établissements recevant du public et nécessitant des travaux.

Réglementer l'utilisation des parties communes

En quatrième et dernier lieu, il peut être également judicieux de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour gérer la modification du règlement de copropriété afin de mieux réglementer l’utilisation des parties communes et privatives.

Il est très important, enfin, de souligner que chaque modification de règlement de copropriété doit être publiée à la conservation des hypothèques par votre avocat spécialisé en droit immobilier.