Dans l'optique d'encourager l'investissement immobilier, plusieurs mesures ont été mises en place par la loi. Les diagnostics plomb et amiante permettent entre autres à l'acquéreur d'investir dans des logements en bon état. Malgré ces précautions, certaines failles sont parfois découvertes après la vente immobilière. Elles sont appelées vices cachés. De quoi s'agit-il concrètement ? Y a-t-il des voies de recours pour l'acheteur ? Quelles sont les démarches à mener face à cette situation ? Expert en droit immobilier, le cabinet Ingelaere Avocats vous présente le concept des vices cachés et vous propose son expertise si vous en êtes victime ou présumé auteur.

Vices cachés immobiliers : définition

L'acquisition d'un bien immobilier comporte des risques non négligeables. Par exemple, avant d'acheter un appartement, vous effectuez une visite sous l'égide du vendeur ou de l'agent immobilier. Celle-ci vous permet de voir l'état de la maison, de détecter d'éventuelles failles et de cibler les travaux à réaliser. Vous proposez un prix en tenant compte de tous ces éléments.

Il peut cependant arriver qu'au cours de la visite, certaines malfaçons du logement vous soient dissimulées. Vous les découvrez seulement après la conclusion de la transaction. On parle alors de vices cachés immobiliers. Prévus par l'article 1641 du Code civil, ce sont des défauts qui vous empêchent d'utiliser le logement aux fins initialement prévues. Vous avez par exemple investi dans un immeuble dans l'optique d'y faire construire une usine de production. Pour des raisons intrinsèquement liées au bâtiment, vous ne pourrez toutefois pas mettre en place votre projet.

Supposons que vous avez acheté un bien immobilier à 200 000 €. Or, si vous saviez qu'il était confronté à des problèmes d'inondation, vous auriez donné au maximum 150 000 €, ou abandonné l'achat. Au regard de l'article 1641 du Code civil, il s'agit également d'un vice caché. Tous les défauts présentés par l'immeuble que vous venez d'acheter ne sont pas concernés par cette disposition légale. Les problèmes pouvant être considérés comme des vices cachés sont entre autres :

  • chauffage hors d'usage,
  • absence d'eau courante,
  • instabilité du terrain dit constructible,
  • maison inondable en raison de la présence d'humidité ou d'un défaut d'étanchéité,
  • charpente abîmée,
  • fondations défectueuses,
  • nuisances sonores très gênantes provenant par exemple d'une chaudière collective,
  • manque d'homogénéité d'une dalle béton qui se fissure ou du carrelage.

Si vous identifiez ces défauts avant la conclusion de l'acte de vente, vous pouvez opter pour une annulation de la transaction. Par contre, lorsque vous les détectez seulement après l'achat, vous pouvez intenter une action en garantie des vices cachés. Elle ne s'applique cependant pas à toutes les ventes immobilières.

Trois types de transactions sont exclus. Il s'agit en premier lieu des ventes effectuées par autorité de justice telles que les enchères publiques. Il y a ensuite les ventes aléatoires comme celles en viager. Les vices cachés immobiliers ne concernent pas enfin les ventes d'immeubles à construire soumises à un régime spécifique de garantie régie par les articles 1792 et suivants du Code civil. C'est le cas par exemple des VEFA (ventes en l'état futur d'achèvement).

Les conditions donnant droit à une action en garantie des vices cachés

Pour qu'il y ait vices cachés, certaines conditions doivent être réunies.

L'acheteur n'a pas connaissance de la présence du vice lors de la vente

Il n'y a pas de vices cachés immobiliers lorsque l'acquéreur avait connaissance des problèmes concernés au moment de l'achat. Cela suppose qu'il les a tacitement acceptés. Si la présence du vice est notifiée dans l'acte de vente, l'action en garantie est alors fermée à l'acheteur. Par exemple, le vendeur de votre appartement a mentionné les risques d'inondation dans les documents de la transaction. Vous ne pourrez donc plus engager une action contre lui pour ce motif précis. C'est d'ailleurs pour cette raison que les éléments visés par les différents diagnostics ne sont pas pris en compte par la garantie des vices cachés. Il existe néanmoins quelques exceptions.

Le vice ne doit pas être apparent

Contrairement aux idées préconçues, les vices cachés ne sont pas des défauts dissimulés volontairement par le vendeur. Ce sont plutôt des failles qui ne sont pas immédiatement apparentes. Il peut donc avoir un vice caché immobilier sans que le propriétaire en soit informé. Selon les juges, pour savoir si un problème est apparent ou non, il suffit de vérifier si sa détection requiert des analyses pointues et approfondies du logement et de ses structures. Lorsque vous pouvez découvrir une faille très facilement, sans effectuer des opérations spécifiques, elle est alors apparente. Elle ne constitue donc pas un vice caché au regard de l'article 1641 du Code civil.

Par contre, l'action en garantie pourra être sollicitée si la malfaçon est située dans certains endroits de la maison comme sous une laine de verre qui recouvre le bois de la charpente. Chaque fois qu'une expertise ou le démontage du bien sera nécessaire pour détecter le défaut, la notion de vice caché pourra être soulevée. La garantie que le propriétaire doit à l'acquéreur est axée sur la distinction fondamentale entre les vices cachés et les malfaçons apparentes.

En son article 1642, le Code civil dispose d'ailleurs que « le vendeur ne répond pas des vices apparents dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même ». Plus clairement, il n'est pas responsable des failles visibles que l'acheteur aurait pu remarquer lui-même avant la vente. Ce dernier doit normalement effectuer certaines vérifications avant l'achat du bien. En cas de négligence, il ne peut plus envisager une action pour d'éventuels vices.

Un défaut peut toutefois être considéré comme un vice caché si l'acheteur en avait une connaissance insuffisante avant la transaction. Par exemple, il est mentionné dans le diagnostic du logement acquis la présence d'une fuite d'eau. Cette notification ne renseigne pas forcément l'acquéreur sur l'ampleur et les conséquences de la faille. Pour apprécier le caractère caché ou apparent du vice, les experts du droit tiennent compte du statut professionnel ou non de l'acheteur.

Le vice doit être antérieur à l'achat

Pour que l'acheteur engage une action en garantie, le vice caché doit exister avant la vente du bien. Il peut exceptionnellement lui être concomitant, c'est-à-dire qu'il apparaît au même moment que la conclusion de la transaction. Dans certains cas, une expertise peut être nécessaire pour déterminer la date à laquelle le vice s'est manifesté.

Le vice doit affecter l'usage du bien

Conformément aux dispositions du Code civil, il y a vice caché seulement lorsque le degré de gravité est relativement élevé. La malfaçon doit avoir un tel impact sur le bien que l'acheteur ne pourra pas l'utiliser comme il avait prévu. Le vice caché est ce défaut qui peut faire baisser considérablement la valeur de l'appartement. On peut citer par exemple la présence de termites, une fente dans un mur extérieur qui fragilise la structure de la maison.

Les recours en cas de vices cachés

Lorsque vous remarquez la présence de vices cachés dans le logement que vous venez d'acheter, vous pouvez engager différentes procédures contre le vendeur. Pour que votre action soit valable, elle doit être intentée dans un délai de 2 ans après la découverte du défaut, et au maximum 5 ans après l'achat. Vous devez donc agir très rapidement pour espérer obtenir une éventuelle réparation des dommages.

La première chose à faire est d'adresser un recours amiable au vendeur du bien. Vous pouvez donc rédiger et lui envoyer un courrier recommandé avec avis de réception dans lequel vous précisez le vice caché découvert. S'il s'abstient de répondre, vous pouvez le mettre en demeure de remplacer ou de réparer le préjudice. Vous avez même la possibilité de demander un dédommagement.

Si ces options n'aboutissent pas, vous pouvez saisir le tribunal de proximité pour lui confier l'affaire. Sur la base des éléments qui lui sont fournis, le juge rendra une décision à laquelle les deux parties doivent se conformer. Pour augmenter vos chances de bénéficier de la garantie consacrée par l'article 1641 du Code civil, vous devez prouver la présence du vice caché. Il faudra donc fournir des justificatifs, devis de réparation ou attestations. Avant le règlement du préjudice avec le vendeur, évitez de réaliser des travaux de réparation. Faites idéalement intervenir des experts pour constater les vices dissimulés avant d'engager une éventuelle action.

La clause de non-garantie des vices cachés

Au moment de la signature du contrat de vente, le propriétaire peut ajouter une clause de non-garantie de vices cachés. Celle-ci stipule que l'acheteur accepte de prendre possession du bien en l'état. Il renonce ainsi à toute action en justice contre le vendeur. Même s'il découvre des failles dans un délai de 5 ans après la conclusion de l'opération, il ne peut pas poursuivre l'ancien propriétaire du logement pour avoir une réparation des dommages. Cette condition est souvent utilisée par les vendeurs de maisons anciennes. Pour la plupart, ils n'ont pas les ressources nécessaires pour effectuer les travaux de réparation requis. Le prix d'achat est donc fixé de façon à permettre à l'acquéreur de rénover plus facilement le bâtiment.

La clause de non-garantie de vices cachés n'exonère cependant pas le vendeur de ses obligations habituelles. Ce dernier doit fournir à l'acheteur les diagnostics immobiliers indispensables à la conclusion du contrat de vente. Il est invité à notifier tous les problèmes et vices apparents du logement.

Lorsque vous achetez une maison ancienne en l'état, prenez un maximum de précautions pour éviter de réaliser une mauvaise affaire. Vous pouvez effectuer par exemple une contre-visite pour détecter d'éventuels vices dissimulés. Faites-vous idéalement accompagner par un expert. Par ailleurs, en fonction du statut du vendeur, vous pouvez obtenir une réparation des dommages malgré la présence de la clause de non-garantie de vices cachés.

Le vendeur professionnel

Lorsque le vendeur est un professionnel, il y a présomption de connaissance des vices. La loi estime en effet qu'il maîtrise tous les problèmes qui affectent le bien dont il fait le commerce. En présence d'un défaut caché, il a l'obligation de verser des dommages et intérêts à l'acquéreur, même s'il peut prouver sa bonne foi. Le vendeur professionnel ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés.

Lorsque la transaction est confiée à un agent immobilier, ce dernier ne bénéficie pas d'une présomption de connaissance des malfaçons du bien. Il joue seulement le rôle d'intermédiaire entre les deux parties au contrat.

Le vendeur particulier

Le vendeur particulier est le plus souvent exonéré de la garantie des vices cachés. La plupart des compromis de vente incluant des non professionnels contiennent la clause de « la maison vendue en l'état ». Par conséquent, l'acquéreur ne peut pas intenter une action contre le vendeur particulier en cas de vices cachés découverts après la transaction.

Lorsque ce dernier est de mauvaise foi, l'exonération ne s'applique plus cependant. Par exemple, si le vendeur particulier connaissait la présence du défaut, vous pouvez alors engager une action malgré l'insertion d'une clause de non-garantie de vices cachés. Le principal défi de l'acheteur est de parvenir à prouver que l'ancien propriétaire avait connaissance de la malfaçon.

Vices cachés immobiliers : procédure d'obtention de réparation

Lorsque toutes les conditions constitutives d'un vice caché sont réunies, vous pouvez engager une action formelle contre le vendeur de votre logement. Conformément à l'article 1644 du Code civil, vous avez le choix entre l'annulation de la l'opération et la réduction du prix de la transaction. On parle respectivement d'actions rédhibitoires et estimatoires.

Procédure de dédommagement de vices cachés immobiliers : action rédhibitoire

Pour différentes raisons, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente d'un immeuble s'il y détecte la présence de vices cachés. Dans ce cas, il doit le retourner dans l'état dans lequel il était au moment de l'acquisition. En contrepartie, le vendeur lui restitue le prix du logement, les frais de procès et de mutation, ainsi que les intérêts cumulés depuis la signature du contrat.

L'action rédhibitoire est engagée seulement dans les cas extrêmement graves. Le bien doit vraiment être impropre à l'utilisation pour qu'elle aboutisse. Le juge est d'ailleurs capable de rejeter l'annulation de la vente s'il considère que le vice caché invoqué n'est pas suffisamment grave. Au lieu d'envisager une rupture du contrat, il préconise une solution légale plus simple : la diminution du prix de vente.

L'action estimatoire

Si vous estimez que la présence des vices cachés réduit la valeur globale du bien, vous pouvez intenter une action estimatoire. Elle consiste à diminuer le prix de vente de la maison ou de l'appartement. Pour cela, des experts assermentés évaluent la moins-value causée par le vice caché. Celle-ci est déterminée en fonction du coût des travaux à réaliser pour que le logement retrouve sa vraie valeur. L'acquéreur conserve le bien et récupère une partie du prix de vente.

Supposons que vous avez acquis une maison à 200 000 € et que vous avez découvert des vices cachés dont la réparation coûte 30 000 €. Grâce à l'action estimatoire, le vendeur vous retourne le montant nécessaire pour les travaux. En conclusion, le prix d'acquisition du bien sera de 170 000 €.

Selon le Code civil, le vendeur de mauvaise foi a l'obligation de réparer « tous les préjudices de toute nature » causés à l'acheteur. Ce dernier peut donc recevoir des dommages et intérêts pour avoir détecté des vices cachés dans sa nouvelle maison. Dans certains cas, les indemnités à verser en réparation peuvent être supérieures au prix d'acquisition du bien.

Vices cachés immobiliers : pourquoi solliciter un avocat ?

L'action en garantie des vices cachés est une procédure très délicate. Que vous soyez vendeur ou acheteur, vous aurez besoin d'un accompagnement spécifique pour mettre toutes les chances de votre côté. Grâce à l'expertise d'un avocat en droit immobilier, et plus spécialement en vices cachés, vous pourrez obtenir réparation, dédommagement, remboursement ou acquittement.

Sollicitez un avocat en droit immobilier en tant qu'acheteur

Après avoir découvert des vices cachés dans la maison que vous venez d'acheter, votre premier réflexe doit être de faire appel à un avocat en droit immobilier. Sous l'égide des professionnels, il va assister à l'évaluation du logement pour constater la présence effective des dommages. Il établit ensuite une assignation pour demander aux juges des référés la réalisation d'une expertise judiciaire du bien. Cette dernière va servir à démontrer de façon probante et conformément à l'article 9 du Code de procédure civile, le vice caché qui affecte votre propriété.

Les preuves essentielles sont alors formellement réunies pour engager une procédure au fond. Selon l'ampleur des dommages et les faits, l'avocat en droit des vices cachés peut vous recommander une action estimatoire ou rédhibitoire. Il met toutes ses compétences en jeu pour vous aider à avoir une compensation à la hauteur du préjudice subi.

Devant le tribunal judiciaire du lieu où se trouve le logement, il vous représente et assure votre défense. Son rôle consiste également à s'occuper de certaines formalités administratives et judiciaires pour votre compte. Il se charge par exemple de la rédaction d'un éventuel accord trouvé avec le vendeur. Il peut même servir d'intermédiaire entre les deux parties afin de trouver une solution amiable. L'avocat en droit immobilier veille au respect des délais. Il s'assure que chaque action soit enclenchée dans le temps imparti par la loi pour être valide. Pour éviter de vous retrouver avec des vices cachés et dans l'incapacité d'intenter une action, contactez un avocat avant la conclusion de la vente. Il analyse ainsi chaque contrat pour en détecter les failles.

Faites appel à un avocat en droit immobilier en qualité de vendeur

Dans le cadre d'une procédure pour vices cachés, le vendeur peut aussi solliciter le savoir-faire d'un avocat. Grâce à ses connaissances techniques, il développe les arguments nécessaires devant le juge pour défendre vos intérêts. Son objectif principal est de démontrer que vous n'aviez pas connaissance du vice soulevé par l'acquéreur au moment de la vente.

Pour cela, il peut mettre en cause d'éventuels intervenants qui pourraient être à l'origine des malfaçons. Il utilise différents moyens pour remettre en question la fiabilité des preuves apportées par le représentant de l'acheteur. Avec un avocat expert en droit immobilier, vous augmentez vos chances d'échapper à toute condamnation pour vices cachés.

Si votre culpabilité est avérée, il déploie des stratégies pour réduire le montant de la réparation dont vous devrez vous acquitter. Il peut aussi négocier avec l'acquéreur pour éviter une action en justice. Grâce à sa médiation, un accord amiable pourra être trouvé dans l'intérêt des deux parties. En passant par Maître Benjamin Ingelaere, vous êtes sûr de faire appel à un avocat qui saura vous accompagner en matière de vices cachés immobiliers.

Ingelaere Avocats, votre cabinet expert en vices cachés

Pour gagner une action en garantie des vices cachés, tout dépendra des compétences de votre avocat. Il est donc important de vous faire accompagner par un expert avéré du droit immobilier ayant déjà fait ses preuves. Avec une expérience de plusieurs années, le cabinet Ingelaere Avocats est votre meilleur atout pour mener à bien votre action en garantie des vices cachés immobiliers.

Un cabinet d'experts en droit immobilier

Pour limiter les risques de votre investissement, vous devez vous faire accompagner par le cabinet Ingelaere Avocats. Nous mettons à votre disposition des experts avisés qui vous proposent des services variés. Êtes-vous sur le point d'acheter un logement ? Envisagez-vous de construire ou de rénover un appartement nouvellement acquis ? Faites d'abord appel à notre équipe de professionnels du droit immobilier. Nous vous donnons des conseils sur mesure pour optimiser votre projet. Vous pouvez également compter sur nos compétences pour rédiger les documents nécessaires à la transaction.

En cas de litige avec la partie cocontractante, nous nous chargeons de défendre vos intérêts devant les tribunaux. Grâce à notre expertise et notre expérience en droit immobilier, vous augmentez vos chances d'avoir une réparation des dommages subis dans le cadre de l'achat immobilier. Les vendeurs peuvent aussi solliciter notre savoir-faire pour éviter de commettre d'éventuelles entraves au Code civil.

Ingelaere Avocats, une expertise reconnue en vices cachés

Depuis sa création, le cabinet Ingelaere Avocats a accompagné des dizaines d'acheteurs immobiliers. Nous avons aidé plusieurs particuliers à engager des actions en garantie des vices cachés. Grâce à l'expérience de notre équipe de juristes, de nombreuses affaires ont été soldées par une annulation de la vente, une restitution partielle du prix d'acquisition, et un dédommagement.

Nous avons également permis à des vendeurs assignés pour vices cachés de s'offrir une bonne défense. Quel que soit leur statut, nos clients sont satisfaits de nos prestations, car nous mettons un accent particulier sur le professionnalisme. Si vous résidez à Lille, Marseille, Arras, Paris ou Lyon, contactez-nous dès maintenant pour prendre rendez-vous. Nous saurons vous accompagner de la meilleure des manières dans vos problèmes de vices cachés immobiliers.