Baux ruraux : pourquoi s'adresser à un avocat en droit rural ?

Le droit rural regroupe l'ensemble des règles qui sont applicables à une activité agricole et aux personnes qui la pratiquent. En lien avec le droit fiscal, celui des sociétés, l'immobilier, la succession ou encore l'environnement, il encadre tous les aspects juridiques de l'agriculture française. Pour établir un contrat de bail rural ou pour faire face à un litige, les services d'un avocat en droit rural sont indispensables. Ce dernier a une maitrise parfaite du domaine et pourra vous aider à résoudre les problèmes que vous rencontrez.

expert des questions de baux ruraux, le cabinet Ingelaere Avocats met à votre disposition son expertise. Nous sommes disponibles pour accompagner et encadrer l'évolution de votre activité agricole.

Qu'est-ce qu'un bail rural ?

Le bail rural ou fermage désigne le contrat par lequel un propriétaire agricole met en location ses terres ou ses bâtiments au profit d'un exploitant. Cette mise à disposition se fait dans le cadre de l'exercice d'une activité agricole. Le bail rural est le plus souvent un bail à ferme avec le paiement d'un loyer par le preneur. Il peut aussi être un bail à métayage, ce qui implique le partage de la récolte avec le propriétaire à la place du loyer.

Les caractéristiques du bail rural

Les baux ruraux se caractérisent par :

• la mise à disposition d'un bien immobilier à usage agricole,
• un contrat à titre onéreux,
• l'exploitation des terres, bâtiments et/ou habitation pour une activité agricole.

Ils sont également régis par des règles qui s'imposent à la fois au propriétaire et au locataire. Dans le cas de la vente d'herbes et la prise en pension d'animaux, quelques conditions doivent être respectées. Une vente d'herbe est considérée comme un bail rural seulement si la vente est réalisée par le propriétaire chaque année au même agriculteur. De même, la prise en pension d'animaux doit être effectuée de façon régulière pour faire partir des baux ruraux. On peut donner l'exemple d'un propriétaire qui prend en garde, entretient et nourrit les animaux d'un tiers contre un paiement.

Comment conclure un bail rural ?

Un bail rural ordinaire est souvent conclu pour une durée de 9 ans. On pourra également procéder à des baux ruraux à long terme, valable pour une période maximale de 18 ans ou de 25 ans, avec des règles qui sont spécifiques à ces contrats. Le bail rural ordinaire est aussi convertible en bail à long terme avec l'accord des parties prenantes.

Le bail rural peut être un contrat écrit, mais cela n'est pas une condition indispensable à sa validité. Un bail verbal est donc tout à fait valable dès que toutes les caractéristiques du bail rural sont respectées. Un bail supérieur à 12 ans doit cependant forcément être rédigé par un notaire. Le contrat écrit doit mentionner : l'identité des parties, les biens concernés, le point de départ du bail, le mode de paiement des fermages avec les montants et les dates de règlement.

Bail rural : les obligations du propriétaire et du locataire

Le propriétaire agricole (bailleur) et le preneur à bail sont soumis à certaines obligations lors de la conclusion du contrat.

Les obligations du bailleur

Pour conclure un contrat de bail rural, le propriétaire doit respecter :

• l'obligation de délivrance,
• la garantie de jouissance paisible,
• l'entretien et la prise en charge des grosses réparations,
• la garantie contre les vices cachés,
• la permanence et la qualité des plantations,
• le paiement de la prime d'assurance,
• le droit de chasser du locataire.

En tant que bailleur, vous devez mettre à la disposition du preneur des terres et des bâtiments libres, donc non occupés par un autre locataire. Les biens doivent aussi être délivrés en bon état. De plus, le propriétaire doit éviter d'être responsable d'éventuels troubles à l'exploitation. Retirer une clôture par exemple ne respecte pas l'obligation de jouissance paisible, car le locataire ne peut plus utiliser normalement le pré.

Les grosses réparations comme les gros murs, voûtes, poutres, murs de soutènement, clôtures et couvertures entières, seront réalisées par le bailleur. Tandis que les réparations locatives (à la charge du locataire) concernent les carreaux de chambres, les planches de cloison, etc. Pour les vices cachés, l'obligation du bailleur est appliquée lorsque l'altération a été sciemment dissimulée et qu'elle empêche l'usage des lieux.

Dans chaque département, une commission consultative paritaire des baux ruraux s'occupe de définir l'étendue et les modalités pour la permanence et la qualité des plantations. En effet, les plantations concernées par cette obligation peuvent varier d'un endroit à un autre. La prime d'assurance offre une protection contre l'incendie des bâtiments et l'impôt foncier. Le propriétaire est enfin tenu de laisser le locataire pratiquer la chasse sur le fonds loué.

Les obligations du preneur

Les obligations du locataire concernent :

• le paiement du loyer,
• l'exploitation du bien en « bon père de famille »,
• l'avertissement du propriétaire en cas d'utilisation frauduleuse par un tiers,
• le respect des pratiques culturales,
• la demande d'une autorisation pour tout changement non prévu par le contrat de bail

En tant que preneur, vous devez vous soumettre au paiement du loyer convenu (aussi appelé fermage) ou partage de la récolte (métayage). Le locataire doit également s'occuper de la mise en valeur du fonds. L'exploitation devra être effectuée selon le cadre prévu dans le bail. Un manquement à cette obligation peut entrainer une potentielle reprise ou l'éviction du locataire par décision de justice.

Lorsqu'un tiers peut être dans le voisinage fraude sur le bien en question, le propriétaire doit être directement informé. Il peut s'agir par exemple d'un cas d'empiétement, de détournement de cours d'eau, etc. Pour un bail rural environnemental, le respect des pratiques culturales est exigé. On pense à la préservation de la ressource en eau, des paysages et autres. Une autorisation écrite du propriétaire est enfin indispensable pour réaliser tout changement non prévu par le contrat de bail.

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Le rôle de l'avocat en droit rural

Les avocats en droit rural ont pour mission d'assister les exploitants agricoles ainsi que les propriétaires dans la négociation et la conclusion de baux ruraux. Notre cabinet de conseil met ainsi son expertise à votre service pour vous accompagner sur le choix d'un bail adapté à votre situation. Un avocat expert des questions de bail rural est disponible pour vous assister, quels que soient vos besoins. Nos services sont valables pour tous les baux soumis aux règles d'ordre public du statut du fermage : bail de 9 ans ou bail à long terme de 18 ou 25 ans. Nous traitons aussi d'autres conventions ne faisant pas partie de ce statut à l'instar des : baux cessibles hors du cadre familial, prêts à usage, ventes d'herbe, conventions d'occupation précaire, contrats de prise en pension, etc.

Chez Ingelaere Avocats, nos avocats accompagnent propriétaires et locataires dans l'exécution des différentes conventions. Notre cabinet s'assure de faire respecter les droits de chaque partie, en termes de conseil, mais également pour d'éventuels contentieux devant un tribunal. Vous pouvez compter sur notre accompagnement pour :

• demander une requalification du contrat de bail,
• intégrer de nouvelles conditions dans le bail renouvelé,
• avoir l'autorisation d'effectuer des travaux d'amélioration ou pour s'y opposer,
• mettre à disposition du bail rural à une société d'exploitation,
• demander la cession du bail à un conjoint ou descendant du preneur ou pour s'y opposer, etc.

Les services d'un avocat expert du droit rural sont également nécessaires pour les exploitants agricoles et les bailleurs à la fin du bail. Nous intervenons ainsi pour la réception ou la délivrance d'un congé, la définition des indemnités de sortie de ferme ou encore pour l'exercice du droit de préemption par le locataire. N'hésitez donc pas à contacter notre cabinet pour solliciter l'accompagnement d'un avocat ou pour obtenir plus d'informations sur nos offres.