Tout savoir sur l'expropriation

Les particuliers comme les entreprises peuvent, dans certains cas, être amenés à céder la propriété de leur bien, notamment des immeubles à l'État ou aux collectivités territoriales. Cet acte de cession est connu sous le nom d'expropriation et est régi, en droit français, par le Code de l'expropriation. Conformément à ce code, l'expropriation se fait suivant une procédure bien définie et implique nécessairement une indemnisation versée par le pouvoir public expropriant. En cas d'expropriation, le cabinet Ingelaere Avocats & Partners vous accompagne et vous aide à protéger vos droits à chaque étape de la procédure. Formalité, indemnisation, possibilités et démarches de recours, découvrez les tenants et les aboutissants de l'expropriation.

Qu'est-ce que l'expropriation ?

Le droit de l'expropriation est souvent considéré comme une branche du droit très peu accessible au citoyen lambda. Pourtant, il est important de connaître l'essentiel de ce droit afin de mieux cerner toute procédure d'expropriation de votre propriété. C'est pourquoi le Code de l'expropriation est expliqué dans cet article par nos spécialistes du droit de l'expropriation qui en ont une parfaite maîtrise.

Une expropriation est l'acte par lequel une personne privée est contrainte de céder la propriété de son bien à une personne publique. La cession se fait soit en partie soit en totalité. Elle nécessite le paiement d'une indemnité au particulier ou à l'entreprise qui cède son bien.

Le Code d'expropriation dispose que la procédure d'expropriation d'une propriété intervient suivant certaines conditions sine qua non. Ainsi, l'expropriation doit être faite dans le but de répondre à un besoin d'utilité publique. Ce dernier est préalablement et formellement constaté à la suite d'une enquête. De même, l'organisme public doit procéder à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des titulaires de droits réels sur chaque propriété.

Le déroulement de la procédure d'expropriation

La procédure d'expropriation est un processus en deux phases au cours desquelles vous aurez besoin de votre avocat en droit de l'expropriation. Elle comprend notamment une phase administrative et une phase judiciaire.

La phase administrative

La phase administrative d'une procédure d'expropriation se déroule en deux temps. Elle commence par une enquête publique matérialisée par la transmission d'un dossier par la personne publique au préfet. Le dossier comprend les éléments suivants :

• une notice explicative,
• un plan de situation,
• une délimitation des biens à exproprier,
• une estimation sommaire des acquisitions à réaliser.

Après réception du dossier, le préfet ouvre une enquête publique à travers un arrêté. Le début de l'enquête est annoncé par les journaux locaux et par la mairie qui accueille le projet. Au terme de l'enquête conduite par un commissaire-enquêteur et lorsque l'utilité publique du bien à exproprier est prouvée, la procédure se poursuit. Elle connaît deux nouvelles phases.

Tout d'abord, le pouvoir public expropriant publie une déclaration d'utilité publique affichée à la mairie. Le préfet ouvre par la suite une enquête parcellaire dont est informée la partie privée. Il s'ensuit la seconde partie proprement dite qui est celle de la prise d'un arrêté de cessibilité. Ce dernier intervient si l'enquête parcellaire est concluante. Il signifie que la propriété de l'exproprié est effectivement cessible et peut être transférée à l'expropriant.

La phase judiciaire

La seconde phase de la procédure d'expropriation commence après la déclaration d'utilité publique et la notification de l'arrêté de cessibilité. Cette phase judiciaire réputée longue et déterminante nécessite un suivi sérieux. Concrètement, la phase judiciaire est celle du transfert de propriété et de la fixation des indemnités.

Le transfert peut se faire à l'amiable si les deux parties trouvent un accord. Dans le cas contraire, l'expropriant peut saisir le juge d'expropriation. Celui-ci se chargera de prononcer une ordonnance d'expropriation au profit de la personne publique. Notifiée à l'exproprié par lettre recommandée avec avis de réception, l'ordonnance transfère juridiquement la propriété des biens. Il en est de même des droits réels déclarés cessibles à l'expropriant. Dans la suite de la procédure, le juge d'expropriation est à nouveau sollicité. Il est appelé à fixer le montant de l'indemnité que doit verser l'expropriant à l'exproprié.

Quelle indemnisation en cas d'expropriation ?

Comme le prévoit le Code de l'expropriation, la procédure doit donner lieu à une indemnisation juste et préalable.

L'offre d'indemnisation

En cas d'expropriation, le pouvoir public a l'obligation de proposer une indemnisation au propriétaire de la propriété expropriée. L'offre d'indemnisation doit se faire à travers un acte du commissaire de justice. Il peut aussi se faire par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Après réception de la lettre, l'exproprié a un délai d'un mois pour signifier à la personne publique s'il accepte l'offre d'indemnisation. Il peut par la même occasion opiner sur le montant d'indemnisation.

Dès l'arrêté de cessibilité, l'exproprié peut exiger de l'expropriant une offre d'indemnisation. Si celle-ci n'est pas formulée dans un délai d'un mois, la personne privée peut saisir le juge d'expropriation. Ce dernier est également saisi en cas d'absence d'accord entre les deux parties quant à l'offre d'indemnisation. Le juge d'expropriation se chargera alors de fixer une indemnité juste et équitable.

Par ailleurs, une offre d'indemnisation peut également être faite au locataire occupant de la propriété à céder. La personne publique a aussi l'obligation de lui proposer une solution de relogement au minimum six mois avant qu'il ne vide les lieux.

La nature de l'indemnisation

L'indemnité versée par l'expropriant doit pouvoir couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Elle comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires.

L'indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien sur le marché à la date de la décision de première instance. Autrement dit, elle doit correspondre au montant que percevrait l'ancien propriétaire s'il vendait de son plein gré son bien.

Quant aux indemnités accessoires, elles sont versées en cas d'expropriation partielle du bien. Précisément, elles interviennent, par exemple, si la partie restante du bien exproprié n'est pas utilisable dans des conditions normales pour son propriétaire.

Les possibilités de négociation de l'indemnité

En matière d'indemnisation, il est possible de trouver rapidement un accord amiable. Vous pouvez à cet effet demander conseil à votre avocat pour savoir quelles démarches mener. L'accord amiable est d'ailleurs profitable pour toutes les parties. N'hésitez donc pas à prendre l'initiative et à bien définir le montant d'indemnisation auquel vous aspirez. Il n'est pas rare que la personne publique accepte le montant suggéré, même s'il s'avère élevé. Avec l'accompagnement des professionnels du cabinet Ingelaere Avocats & Partners, vous pouvez être certain de bénéficier d'une meilleure négociation de votre indemnité.

Quels recours possibles durant une procédure d'expropriation ?

Durant une procédure d'expropriation, la partie privée est loin d'être passive. Ainsi, si vous vous retrouvez face à une telle procédure, vous pouvez faire valoir vos arguments lors des différentes phases du processus.

Donnez votre avis durant les enquêtes

Durant l'enquête publique et l'enquête parcellaire, l'avis de l'exproprié est attendu. Ainsi, si vous estimez qu'une expropriation n'est pas nécessaire, vous pouvez le faire savoir. Cela se fait à travers des observations directement formulées auprès du commissaire enquêteur. Vous pouvez également laisser des remarques dans les registres ouverts pour chaque enquête.

Contestez la déclaration d'utilité publique

Si la déclaration d'utilité publique est rendue malgré les remarques de la partie privée, celle-ci peut encore la contester. Deux moyens de contestation sont possibles.

D'une part, vous pouvez saisir le Conseil d'État si la déclaration d'utilité publique a été prononcée par décret. D'autre part, vous pouvez saisir le tribunal administratif si la déclaration d'utilité publique a été prononcée par un arrêté. Pour toutes ces démarches, vous avez deux mois à compter de la publication d'utilité publique.

Par ailleurs, il faut noter que votre recours doit viser la légalité de la décision. Autrement dit, vous devez prouver que la décision relève d'un vice de procédure, d'un vice de forme, d'une incompétence ou d'un excès de pouvoir.

Récusez l'ordonnance d'expropriation

Si le juge rend une ordonnance d'expropriation qui ne convient pas à l'exproprié, celui-ci peut la récuser. Un délai de 15 jours lui est accordé après la notification. Précisément, la démarche consiste à former un pourvoi devant la Cour de cassation. Le pourvoi doit être formé aux motifs d'incompétence, d'excès de pouvoir ou de vice de forme. En principe, il existe deux possibilités.

En effet, vous pouvez effectuer une déclaration au greffe du tribunal de grande instance auquel appartient le juge qui a rendu l'ordonnance. Sinon, vous devez faire une déclaration directement devant la Cour de cassation. Au regard de la complexité de ces démarches et de ces exigences, il est avisé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de l'expropriation. Notre cabinet est à même de mettre à votre service son expertise pour augmenter vos chances d'avoir gain de cause.

Comment réussir une procédure d'expropriation ?

L'expropriation est une procédure qu'il est difficile, voire impossible de contrer quand on ne s'y prend pas correctement. Il est pourtant possible de maintenir vos droits tout en respectant la procédure.

Soyez patient et prudent

En pleine procédure d'expropriation, la patience et la prudence sont de mise. En pratique, vous devez éviter de signer des documents à la hâte, car vous pouvez vous engager à votre insu. Il faut notamment éviter de signer sans demander conseil à son avocat des documents sensibles, tels qu'une promesse de vente ou un compromis.

Privilégiez l'accord amiable

En cas d'expropriation, l'accord amiable est possible et à privilégier. Cela vous évite d'allonger le processus et de devoir composer avec une indemnité imposée par le juge.

Faites-vous aider par un avocat

Durant une procédure d'expropriation, l'avocat en droit public, compétent de droit de l'expropriation, est sans conteste le meilleur allié à avoir. Ayant une excellente maîtrise du Code d'expropriation, l'avocat en droit d'expropriation vous accompagne à toutes les étapes de la procédure. Il vous aide en particulier dans les négociations d'indemnité.

A Paris, Arras, Lyon et Lille, le cabinet d'avocats de Maître Ingelaere est disposé à vous offrir la meilleure assistance juridique possible. Nos avocats sont à même de vous donner les conseils qu'il faut et de défendre vos droits devant le juge de l'expropriation.