L'achat sur plan ou VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est un mode d'acquisition immobilière très prisée. Ce dispositif permet en effet d'acheter un logement neuf personnalisé, optimisé et répondant aux dernières normes énergétiques. Malgré ses nombreux avantages pour les acquéreurs, il affiche néanmoins certains inconvénients, dont les retards de livraison. Qu'est-ce qu'un retard de livraison dans le cadre d'un contrat VEFA ? Quels sont les motifs légitimes pouvant être avancés par le constructeur ? En tant qu'acheteur d'un bien immobilier VEFA, quels sont les moyens d'action dont vous disposez en cas de retard de livraison ? Maître Ingelaere, avocat en droit de la construction vous explique tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

Quels sont les délais de livraison d'un logement VEFA ?

La VEFA est régie par les règles du Code de la construction et de l'habitation. Au regard de celles-ci, le constructeur ou le promoteur est tenu de préciser clairement un délai de livraison, avec une date limite pour laquelle le chantier doit être livré. Le délai de livraison est fixé lors de la signature du contrat de réservation. Celui-ci doit être mentionné de façon explicite, soit sous la forme d'une simple date, soit d'un délai à compter du jour de la signature du contrat.

Le délai de livraison d'un logement VEFA peut ainsi être :

  • une date précise comme « au plus tard le 31 décembre 2023 »,
  • une période comme « au second trimestre 2023 ».

La livraison des biens immobiliers VEFA s'effectue généralement entre 10 à 24 mois après la signature du contrat entre le promoteur et l'acheteur.

Qu'est-ce qu'un retard de livraison en VEFA ?

Le retard de livraison est l'un des imprévus les plus courants lors de la construction des programmes immobiliers neufs. Il traduit l'incapacité du constructeur ou du promoteur immobilier à respecter le délai de livraison initialement prévu dans le contrat de vente. Ainsi, le logement est livré à une date tardive.

D'après une étude menée par l'UFC QUE CHOISIR, environ 30 % des logements VEFA ont subi un retard de livraison au cours de l'année 2017. C'est dire que ce phénomène prend de l'importance et est de plus en plus récurrent.

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison VEFA

Plusieurs faits peuvent être à la base d'un retard de livraison. Certains d'entre eux ne relèvent pas de la volonté du promoteur ou des ouvriers en charge du chantier. D'ailleurs, ces motifs de retard ont été considérés comme étant légitimes par les tribunaux. Précisons que le promoteur et l'acquéreur sont libres de prévoir des clauses d'indemnisation ou des clauses d'exemption de pénalité.

Les intempéries

Un chantier immobilier s'étend en général sur de longs mois. Durant cette période, de nombreuses intempéries peuvent survenir, empêchant ainsi le promoteur et les ouvriers de mener à bien les travaux. Il peut s'agit par exemple des fortes pluies, des canicules, de la grêle ou encore la neige. Lorsque ces évènements affectent le bon déroulement des travaux, le promoteur est en droit de refuser de verser des pénalités de retard à l'acquéreur.

En ce qui concerne les fortes pluies et les vents violents, ces motifs ne sont, dans tous les cas, pas recevables. Le constructeur ne peut en effet plus invoquer ces raisons lorsque le chantier est déjà hors d'eau et hors d'air.

L'article 121-20-3 du Code de la consommation dispose que le délai de livraison peut être décalé à cause des intempéries susceptibles de ralentir le travail des ouvriers. Toutefois, le promoteur immobilier est dans l'obligation de justifier tous les jours de retard à l'aide des relevés météo.

Les recours formés par les tiers

Certains retards de livraison sont essentiellement occasionnés par les recours formés par des tiers contre la construction de l'immeuble. Dans la majorité des cas, ce sont les voisins qui contestent le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux. Dans ce cas précis, le chantier sera logiquement retardé et les délais de livraison prévus ne pourront donc pas être respectés. Ainsi, la responsabilité du promoteur immobilier ne peut alors être mise en œuvre et il ne sera pas condamné à payer des indemnités ou pénalités.

Les autres motifs

Le chantier et la livraison peuvent connaître des retards en raison d'une grève générale ou spécifique au secteur du bâtiment ou des métiers exerçant sur le chantier. De même, le promoteur peut faire valoir un dépassement du délai de livraison lorsqu'une entreprise ou un fournisseur impliqués dans les travaux entre en liquidation judiciaire. Il en est aussi de même pour les anomalies relatives à l'acheminement des eaux ou du réseau électrique sur le chantier. Enfin, un retard de paiement de la part de l'acquéreur ou du maître d'ouvrage constitue une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La clause de suspension de livraison

Tous les contrats de vente VEFA peuvent intégrer plusieurs clauses de suspension du délai de livraison pour des causes légitimes. Ces clauses doivent cependant nécessairement mentionner les motifs cités plus haut, à savoir notamment les intempéries, le recours d'un tiers, la grève ou les cas de force majeure. Une clause de suspension de livraison peut également faire référence aux actes de vandalisme, aux dégradations ainsi qu'aux accidents de chantiers dont les ouvriers pourraient être victimes.

Tout autre motif autre que ceux légitimes n'est pas juridiquement valable, car étant considéré comme abusif. Les clauses légitimes de suspension ont pour effet de décharger le promoteur de l'obligation de verser des indemnités à l'acheteur en cas de retard. De même, ces dispositions incluses dans le contrat VEFA évitent également d'autres sanctions au constructeur.

Peut-on bénéficier d'une indemnisation en cas de retard de livraison VEFA ?

Il est possible de demander une indemnisation lorsque les causes du retard ne figurent pas dans la clause légitime de suspension stipulée dans le contrat de vente. Dans ce cas, la loi vous autorise à faire valoir vos droits et réclamer des pénalités de retard.

Il est cependant important de toujours prévoir une clause de pénalités de retard lors de la signature du contrat VEFA. Les indemnités dues dans le cadre du dépassement des délais de livraison ne sont en effet pas obligatoires. Elles ne sont pas intégrées de manière systématique au contrat proposé par le promoteur. Il faudra donc effectuer des négociations afin de prévoir ce dédommagement au contrat avant qu'il ne soit signé.

Les pénalités de retard correspondent à peu près à 1/3000 e du prix d'acquisition de l'appartement neuf par jour de retard. Ces indemnités financières peuvent être exigées à partir de 30 jours de retard sur la date définie pour la livraison du bien immobilier.

Quelles sont les voies d'actions contre un retard de livraison VEFA ?

Vous avez réservé un logement en VEFA auprès d'un promoteur et ce dernier n'a pas livré le bien dans les délais indiqués ? La loi vous donne plusieurs moyens ou possibilités d'actions pour résoudre cette situation et faire respecter vos droits.

Réglez le litige à l'amiable avec le promoteur

Dans un premier temps, vous pouvez contacter votre promoteur afin d'échanger sur les raisons de son retard. Dans la mesure du possible, demandez-lui de prendre les dispositions nécessaires pour accélérer les travaux. En l'absence de coopération du constructeur, vous pouvez recourir à d'autres solutions plus contraignantes. Quoi qu'il en soit, il est conseillé de privilégier un accord à l'amiable avant de mettre en œuvre une autre procédure.

Réclamez des pénalités de retard

En dehors des causes légitimes, vous êtes en droit d'exiger des indemnités au constructeur en cas de non-respect des délais prévus dans le contrat. Deux conditions doivent toutefois être réunies avant toute demande de pénalités de retard. D'abord, le retard du promoteur doit excéder 30 jours. En deçà, aucune règle n'oblige le constructeur à vous verser des pénalités. Ensuite, le contrat de vente doit préciser de façon explicite, l'existence d'une pénalité pour le promoteur en cas de dépassement du délai de livraison.

Dès que vous remplissez ces deux conditions, vous pouvez entamer la procédure de réclamation des pénalités en mettant en demeure le constructeur. Adressez-lui une lettre recommandée avec avis de réception. Celle-ci doit clairement indiquer la date de livraison initialement prévue, de même que le délai que vous lui donnez pour finaliser le chantier. Si le promoteur ne vous donne aucune suite, vous pouvez porter l'affaire devant la justice. Dans ce cas, l'accompagnement par un avocat en droit de la construction est alors vivement conseillé afin d'obtenir gain de cause.

Demandez une indemnisation pour les préjudices subis

Il est possible de demander le versement de dommages-intérêts en guise d'indemnisation d'un retard de livraison d'un bien immobilier VEFA. Même si cela n'est pas explicitement prévu dans l'acte de vente, vous pouvez bénéficier d'une réparation des dommages pour tous les préjudices liés à un retard de livraison de votre chantier. Avec l'aide d'un avocat spécialisé en droit de l'immobilier comme Maître Ingelaere, une action en justice peut alors être intentée pour faire valoir vos droits.

Parmi les préjudices indemnisables par le juge, nous pouvons citer entre autres :

  • la perte de revenus locatifs,
  • la perte d'avantages fiscaux (les exonérations fiscales accordées par le dispositif Pinel par exemple),
  • l'engendrement de frais bancaires,
  • un cumul du loyer avec le remboursement du prêt immobilier.

Il est également possible de justifier son préjudice personnel par la location d'un garde-meuble ou le paiement de frais intercalaires.

Faites jouer les garanties du contrat VEFA

Si vous êtes sujet à un retard de livraison de votre logement en VEFA, vous pouvez déclencher les garanties du contrat. Dans ce cas précis, c'est la garantie financière d'achèvement (GFA) qui court. Cette garantie obligatoire dans tous les contrats de réservation VEFA assure le bon achèvement du chantier, même lorsque le promoteur est défaillant.

Néanmoins, la GFA se présente sous deux formes différentes. Selon qu'elle soit extrinsèque ou intrinsèque, ses effets varient. Une GFA extrinsèque suppose que le garant du promoteur immobilier prend le relais et gère financièrement le reste des travaux. À l'inverse, lorsqu'elle est intrinsèque, il est de la responsabilité du promoteur de prendre en charge la fin du chantier.

Annulez le contrat de réservation

Si votre constructeur accuse un retard important pour la livraison de votre appartement VEFA, vous demandez l'annulation du contrat. Néanmoins, cette résolution est judiciaire puisqu'elle doit être faite uniquement devant le juge. Dans ce cas, il revient alors au juge d'accéder ou non à votre demande.

Retard de livraison VEFA : contactez Ingelaere Avocats

Le contentieux en matière des contrats de vente en l'état futur d'achèvement paraît simple dans ses règles. Cependant, sa mise en œuvre requiert des connaissances pointues et avancées. C'est pour cela qu'il conseillé de solliciter les services d'un avocat pour régler toutes les formes de litiges relatifs à ces contrats.

Vous avez signé un contrat VEFA avec un promoteur et ce dernier n'a pas pu respecter les délais de livraison convenus ? Contactez notre cabinet expert en droit de la construction. Cela vous permettra de trouver la meilleure solution possible pour résoudre votre litige avec le constructeur. Nous sommes disposés à vous fournir une assistance et un accompagnement juridique de qualité tant en phase amiable qu'en phase judiciaire.

Maître Benjamin Ingelaere et ses collaborateurs vous garantissent les prestations suivantes :

  • examen des causes et des différents documents fournis par le promoteur pour justifier son retard,
  • assistance dans le processus de demande d'indemnisation amiable ou judiciaire,
  • aide dans le calcul du montant des indemnités à verser par les constructeurs pour couvrir les préjudices liés au retard de livraison,
  • mise en œuvre de la procédure de demande des pénalités de retard,
  • rédaction de lettre de mise en demeure avec accusé de réception,
  • activation de la garantie financière d'achèvement (GFA).

Maître Ingelaere peut vous donner des conseils et vous aider à définir la stratégie à adopter face à un promoteur qui tarde à vous livrer votre logement neuf. De plus, il peut organiser une réunion contradictoire avec le promoteur. Si l'affaire n'a pas pu être résolue à l'amiable, il défendra au mieux vos intérêts devant les tribunaux judiciaires.

Pour de plus amples informations sur les services que le cabinet Ingelaere propose en matière de retard de livraison VEFA, n'hésitez pas à nous contacter.