Qu'est ce qu'un permis de construire tacite ?

Vous avez formé une demande de permis de construire et l’administration ne répond pas à cette demande. Que se passe-t-il ?

• Le principe est posé à l’article L.424-1 du code de l’urbanisme qui dispose que : 

« L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. ».

• Pour pallier l’inaction de ladite autorité, l’article L.424-2 du même code prévoit que :

« Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction. ».

Ainsi, même si l’administration ne répond pas, à compter d’un certain temps, vous obtiendrez votre permis de construire.

• Pour savoir à partir de quand vous l’obtiendrez, il suffit de regarder les délais d’instruction du permis de construire qui va dépendre du projet envisagé.

Il ressort de l’article R.423-23 du code de l’urbanisme que le délai d’instruction de droit commun, pour le permis de construire, est de deux mois.

En fonction de qui doit être consulté, de la nature de projet par exemple, ce délai pourra être majoré.

• Toutefois, comme l’administration a la maîtrise foncière de son territoire, elle a la possibilité de recourir à la procédure de retrait du permis de construire. Cette faculté est néanmoins encadrée à l’article L.424-5 du code de l’urbanisme :

« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. ».

Cette disposition s’applique indifféremment aux permis tacites et explicites.

Le permis de construire tacitement accordé et son retrait.

Plusieurs éléments sont à retenir de cet article.

D’une part, il ne s’agit que d’une simple faculté pour l’administration.

D’autre part, deux conditions sont posées :

• La décision ne pourra être retirée que dans un délai de trois mois suivant la décision ;
• Le permis doit être illégal.

• Par ailleurs, le code des relations entre le public et l’administration encadre le retrait de cette décision.

En effet, dans la mesure où il s’agit d’une décision créatrice de droit, l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration impose que les décisions qui retirent ou abrogent une telle décision soient motivées.

Il faudra donc que l’administration mentionne les éléments de droit et de fait qui la fonde et, notamment, l’illégalité qui conditionne le retrait.

De plus, l’article L.121-1 du même code impose que cette décision soit soumise à une procédure contradictoire préalable.

Cela a été confirmé par le juge administratif : le retrait d'un permis de construire, exprès ou tacite, doit être précédé d’une procédure contradictoire : CE, 23 avril 2003, n°249712.

En conclusion, la commune qui souhaite retirer un permis de construire tacitement ou explicitement accordé ne peut le faire que :

• Dans un délai de trois mois ;
• Une illégalité entache ce permis.

Avant de le retirer, elle devra recourir à une procédure contradictoire, avec le titulaire du permis, qui pourra aboutir à une décision qui devra être motivée.

Ainsi, vous êtes parties dans un contentieux relatif à une autorisation d’urbanisme ? N'hésitez pas à solliciter les services de notre cabinet.

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Alexandre Blanco