PLU et PLUi : quelle est la différence entre les deux documents ?

Le plan local d'urbanisme (PLU) et le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) sont des documents indispensables de la planification urbaine en France. Le PLU, établi à l'échelle communale, définit les règles d'urbanisme, d'aménagement et d'occupation des sols, sur le territoire d'une commune. Il a pour but de favoriser un développement urbain harmonieux et prend donc en compte des enjeux locaux divers (habitat, déplacements, protection de l'environnement…).

Le PLUi, document similaire au PLU, est quant à lui élaboré à l'échelle intercommunale par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Il s'inscrit dans une vision plus large et intégrée de l'aménagement du territoire. Son but est de favoriser une meilleure coordination entre plusieurs communes membres. Cette approche permet de mutualiser les ressources et les compétences pour répondre aux besoins de développement durable du territoire intercommunal.

Les deux documents sont donc des guides du développement des communes et collectivités territoriales. Ils jouent exactement les mêmes rôles, soit pour une seule commune (PLU), soit pour un ensemble de communes (PLUi).

Le PLU et le PLUi ont des impacts directs sur les citoyens. Ils régissent les conditions de construction d'un bien immobilier, les zones de développement urbain, les espaces naturels protégés, et bien d'autres aspects de la vie quotidienne. C'est pour cela que les citoyens ont le droit de participer aux enquêtes publiques et aux concertations. Les enquêtes ont par exemple pour but de recueillir les observations, suggestions et réclamations des habitants, propriétaires fonciers et autres acteurs concernés par les règles d'urbanisme. Cela permet à ces derniers d'influencer de manière acceptable, les décisions prises dans les documents.

Que contient le PLU ou le PLUi ?

Toutes les communes suivent un PLU ou un PLUi qui affectent différents aspects de la vie des citoyens. Que ce soit dans le cadre d'une construction, d'une rénovation ou dans la pratique de l'agriculture par exemple, vous devez consulter le plan local d'urbanisme. Sans surprise, ce document est assez vaste et complexe, nécessitant parfois l'aide d'un avocat en urbanisme comme Maître Benjamin Ingelaere pour le comprendre. Il suit toutefois un schéma identique dans toutes les communes, comportant des éléments obligatoires. C'est d'ailleurs pour cela qu'il est utile de connaitre les différentes composantes du PLU. Chez Ingelaere Avocats, nous saurons vous accompagner si vous constatez un problème au niveau du PLU ou du PLUi.

Le rapport de présentation

Le rapport de présentation est un état des lieux ou un diagnostic du territoire qui s'appuie sur des analyses démographiques, économiques, environnementales, etc. On y retrouve un aperçu de l'utilisation actuelle des espaces naturels de la commune et la répartition de l'habitat. D'autres aspects de la commune sont également pris en compte :

  • biodiversité dans le milieu,
  • informations relatives à l'environnement,
  • impact des projets urbains de la ville…

Le rapport de présentation inclut une analyse de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Il fait enfin part de la conformité réglementaire des orientations retenues par la ville.

Le projet d'aménagement et de développement durable

La seconde composante du PLU est le projet d'aménagement et de développement durable (PADD). Ce document expose la vision stratégique de développement à long terme de la commune. Il définit les orientations générales en matière d'aménagement du territoire, d'équipement, d'urbanisme et de développement (économique, environnemental, social…). Il aborde aussi les questions de protection des espaces naturels, d'agriculture et de préservation des ressources. Le PADD est une pièce centrale qui reflète les ambitions et objectifs de la commune ou de l'intercommunalité en matière de développement. Les projets sont élaborés sur une période de 10 à 20 ans.

Le règlement

Dans le PLU/PLUi, le règlement fixe les règles précises d'utilisation des sols sur le territoire couvert. Il est constitué de plusieurs articles qui définissent les dispositions que chaque projet de construction doit respecter dans la ville. Le règlement contient plusieurs sous-parties, une pour chaque zone précise. Chaque sous-partie tient compte des spécificités d'un secteur précis pour définir les règles d'utilisation des sols et de construction qui lui sont applicables.

Le zonage du PLU

Dans le plan local d'urbanisme ou le plan local d'urbanisme intercommunal, le territoire couvert est subdivisé en quatre principales zones :

  • zone urbaine,
  • zone à urbaniser,
  • zone agricole,
  • zone naturelle et forestière.

Chaque endroit défini dans le document est divisée en plusieurs sous-parties. Dans un PLUi, une zone peut s'étendre sur plusieurs communes selon la taille du territoire.

Zone urbaine

La zone U (urbaine) est un ensemble de secteurs qui ont déjà subi l'urbanisation et qui remplissent toutes les conditions pour accueillir de nouvelles constructions. On inclut parfois dans cette catégorie, des secteurs qui n'ont pas encore été complètement urbanisés, des endroits en cours de viabilisation…

La zone urbaine est un territoire nécessairement desservi par une voie publique. Elle doit disposer d'électricité et d'eau. Même s'il n'est pas obligatoire de posséder un réseau collectif d'assainissement, le classement en zone urbaine d'un territoire nécessite de disposer de sols aptes à accueillir les systèmes d'assainissement individuels.

La mairie ne délivre pas systématiquement un permis de construire pour un terrain simplement parce qu'il est classé en zone U. Plusieurs raisons peuvent conduire au rejet de votre dossier. Si vous estimez que cette décision constitue une violation de vos droits, vous pouvez toutefois contester la décision. Dans ce cas, faites-vous accompagner par le cabinet Ingelaere Avocats pour être conseillé ou représenté auprès des juridictions compétentes.

Zone à urbaniser

Les zones à urbaniser (zones AU) sont dans un état naturel, mais sont destinées à une urbanisation future. Le plus souvent situées à proximité des zones urbaines, elles nécessitent souvent des aménagements préalables comme la viabilisation (mise en place des réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement) avant de pouvoir accueillir de nouvelles constructions. Leur ouverture à l'urbanisation doit être compatible avec les prévisions économiques et démographiques définies dans le rapport de présentation. Les constructions se font progressivement et au fur et à mesure de l'installation des infrastructures nécessaires à la viabilisation.

Zone agricole

Destinées à la protection des terres agricoles, les zones agricoles (zone A) limitent fortement les constructions pour préserver le potentiel agronomique, biologique et économique des sols. Seules les constructions liées directement à l'activité agricole sont en général autorisées (bâtiments et installations d'exploitation agricole). La mairie peut donc autoriser la construction d'infrastructures destinées à fournir des services publics et des équipements collectifs, tant qu'elles sont compatibles avec les activités agricoles, pastorales et forestières.

Zone naturelle et forestière

Les zones N ou zones naturelles et forestières sont protégées en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages, ou de leur intérêt écologique, historique ou touristique. Les constructions y sont en général interdites, sauf celles nécessaires à la gestion ou à la protection des espaces. Ces zones incluent souvent des forêts, des espaces naturels sensibles, des cours d'eau et des espaces côtiers.

Les orientations d'aménagement et de programmation

Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) sont une autre composante importante du PLU qui détaille les projets d'aménagement pour certains secteurs spécifiques du territoire. Elles viennent donc compléter les règles d'urbanismes définis pour des zones dont l'aménagement nécessite des dispositions spécifiques sur différents points (transport, construction, aménagement des espaces verts, etc.).

Les orientations d'aménagement et de programmation peuvent concerner :

  • des quartiers à réhabiliter,
  • des espaces à restructurer,
  • des zones à valoriser.

Elles précisent par exemple les règles relatives à l'implantation des bâtiments (les types de constructions autorisées, les hauteurs maximales des bâtiments, les emplacements de constructions…).

Recours contre le PLU : quelles options avez-vous ?

Il peut arriver qu'un citoyen souhaite contester le plan local d'urbanisme lorsqu'il dispose d'un motif valable pour le faire. Si, pour une raison ou une autre, vous souhaitez faire un recours contre le PLU/PLUi, deux options se présentent à vous. Chacune d'elles a des spécificités et s'adapte à des situations particulières.

Le recours gracieux

Le recours gracieux est en général la première démarche pour contester le PLU. Il s'adresse directement à l'autorité administrative derrière la décision (maire, président du conseil de l'intercommunalité). Vous pouvez demander à ce dernier de faire une révision ou une annulation du PLU en fournissant des arguments pertinents sur les points que vous trouvez problématiques.

Lorsque vous adressez un recours gracieux à l'auteur de la décision contestée pour lui demander de revoir sa décision, ce dernier peut l'accepter ou le refuser. En cas de refus, vous avez une dernière option avant le contentieux : un recours hiérarchique. Ce dernier s'adresse au supérieur hiérarchique de l'auteur de la décision. Par exemple, un ministre de l'intérieur peut être sollicité dans la contestation d'une décision prise par un préfet.

Le recours gracieux ou hiérarchique se transmet par le biais d'une lettre en LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception). Vous devez y joindre la décision contestée ainsi que toutes les pièces permettant à l'administration d'évaluer la situation. Évoquez les raisons possibles qui justifient un besoin de faire réexaminer la situation ou annuler la décision (erreur de forme, vices de fonds, détournement de pouvoir et de procédure…).

Le recours contentieux

Au cas où votre recours gracieux ou hiérarchique n'aboutit pas, votre dernière option reste le recours contentieux. Vous pouvez d'ailleurs décider de contester le PLU directement devant un tribunal sans passer par un recours gracieux.

Introduire un recours contentieux contre le PLU ou le PLUi de votre commune est un acte qui nécessite une préparation très minutieuse. Vous devez constituer un dossier solide qui présente des arguments juridiques pertinents afin de justifier votre contestation de la décision de la mairie ou du préfet. Faites appel à des avocats compétents en droit de l'urbanisme comme ceux de notre cabinet pour obtenir gain de cause.

Le recours en annulation ou en excès de pouvoir

Le recours en annulation ou en excès de pouvoir est une démarche particulière effectuée devant le tribunal administratif. À travers ce recours, un citoyen disposant d'un intérêt à agir peut demander l'annulation totale ou partielle du PLU/PLUi. Le motif est que le document serait entaché d'illégalités telles que des erreurs de procédure ou encore des violations de règles de fond.

Le recours pour excès de pouvoir contre un acte détachable

En dehors du recours en annulation, vous pouvez aussi adresser un recours pour excès de pouvoir en acte détachable. Ce processus concerne certaines décisions prises dans le cadre de l'élaboration du PLU, mais qui sont détachés du reste du document. Vous pouvez par exemple vous servir de ce recours lorsque vous jugez qu'une délibération du conseil municipal approuvant une modification du PLU est illégale.

Qui dispose d'un intérêt à agir pour contester un PLU ?

La contestation d'un plan local d'urbanisme ou intercommunal est une procédure qui peut être engagée par diverses parties. Pour toute contestation, vous devez nécessairement justifier d'un intérêt à agir pour être recevable. Cet intérêt doit être direct et personnel.

Les résidents locaux

Les habitants de la commune concernée par le PLU ou le PLUi disposent d'un intérêt à agir contre le document. Ils peuvent contester le plan si celui-ci affecte leur propriété, leur qualité de vie, ou l'environnement de leur quartier. Par exemple, un résident pourrait s'opposer à une modification du zonage qui permettrait la construction d'un bâtiment de grande hauteur à proximité de son domicile. Un autre peut s'opposer à un zonage qui classe sa parcelle en zone agricole alors qu'il n'est plus possible de cultiver sur ces terres. L'intérêt à agir est également évident si votre terrain est classé en zone naturelle (non constructible) alors qu'il se situe à quelques pas d'un hameau.

Les associations

Les associations ont le droit d'intenter des recours contre le PLU. Leur objet doit toutefois être lié à l'urbanisme ou aux intérêts urbanistiques :

  • association de protection de l'environnement,
  • association de préservation du patrimoine,
  • association de défense des intérêts des habitants…

Ces groupes doivent être régulièrement déclarés et leurs statuts doivent préciser qu'ils ont pour objet la défense des intérêts en lien avec l'urbanisme ou l'environnement. Ils doivent exercer leur action sur le territoire d'une commune déterminée et disposer d'un intérêt à agir. Par exemple, une association de protection des espaces verts pourrait contester un PLU qui prévoit des constructions sur un espace naturel protégé.

Les communes voisines

Les communes voisines (ou limitrophes) à celle qui a adopté le PLU ou le PLUi peuvent également avoir un intérêt à agir. Si elles estiment que les dispositions du PLU vont avoir un impact négatif sur leur territoire (des problèmes de circulation, des risques environnementaux…), elles peuvent déposer un recours pour contester ce document.

Quels sont les motifs valables pour contester un PLU ou PLUi ?

Les personnes physiques ou morales qui disposent d'un intérêt à agir contre le PLU/PLUi ont plusieurs motifs pour contester le document. Ces motifs peuvent être regroupés en deux grandes catégories : les moyens de légalité interne et les moyens de légalité externe qui pourraient porter atteinte aux droits fondamentaux des citoyens, associations ou communes voisines.

Moyen de légalité interne

Les moyens de légalité interne sont en lien avec le contenu même du PLU. Ils sont nombreux et peuvent être évoqués dans le cadre d'une contestation.

Détournement de pouvoir

Dans le cas d'un détournement de pouvoir, vous devez prouver que l'autorité compétente a utilisé ses pouvoirs à des fins autres que celles pour lesquelles ils lui ont été conférés. Par exemple, un maire qui modifie le PLU pour favoriser des intérêts personnels pourrait être accusé de détournement de pouvoir.

Erreur manifeste d'appréciation

Ce motif repose sur le fait que la décision prise dans le PLU est clairement erronée par rapport à la réalité des faits. Par exemple, classer une zone comme inondable alors qu'elle ne l'a jamais été peut constituer une erreur manifeste d'appréciation. Un propriétaire impacté par une erreur de zonage a un intérêt à agir contre le PLU.

Erreur dans le choix de la procédure de changement du PLU

Toute modification du PLU doit suivre une procédure précise. Une erreur dans cette procédure, comme l'absence de consultation publique obligatoire, peut entraîner un contentieux. Il est même possible que cela conduise à l'annulation du PLU/PLUi.

Illégalité des partis d'urbanisme retenus

Le PLU doit respecter les lois et règlements supérieurs en matière d'urbanisme. Si les choix urbanistiques du PLU vont à l'encontre de ces normes, vous pouvez contester leur légalité.

Moyen de légalité externe

Les moyens de légalité externe concerne la procédure par laquelle le PLU a été adopté. Au cas où la procédure est jugée non correcte pour certaines raisons, vous pouvez contester le document.

Incompétence de l'auteur de l'acte

Il y a motif de contestation si l'autorité qui a adopté l'acte n'est pas compétente pour le faire. C'est le cas par exemple d'une décision prise par un maire alors qu'elle aurait dû être prise par le préfet.

Vice de procédure

Si la procédure prévue par le Code de l'urbanisme n'a pas été respectée, vous pouvez contester le PLU. Les vices de procédure peuvent prendre plusieurs formes. On peut par exemple mentionner une insuffisance dans le temps laissé pour la consultation ou une composition irrégulière de l'instance consultée.

Les moyens de légalité externe incluent également :

  • les vices de forme,
  • les vices tenant au débat sur les orientations générales
  • les irrégularités dans l'élaboration du PLU,
  • le défaut d'information des conseillers municipaux…

Ces différents moyens de contestation doivent être étayés par des arguments solides si vous souhaitez que le contentieux aboutisse. Vous devez le plus souvent avoir recours à l'assistance d'un avocat expert en droit de l'urbanisme pour maximiser les chances de succès.

Si vous souhaitez vous opposer à un PLU en invoquant un moyen de légalité externe, la meilleure manière de procéder est de faire appel à un cabinet d'avocats réputé. Nos avocats en droit de l'urbanisme prendront le temps d'étudier le dossier pour déterminer s'il y a effectivement un vice de forme, un vice de procédure, des irrégularités dans l'élaboration… Nous vous accompagnerons ensuite dans toute la procédure de contestation.

Quels sont les délais pour contester un plan local d'urbanisme ?

Le délai pour contester un plan local d'urbanisme ou un PLUi est strictement encadré. Vous disposez de deux mois à compter de la date d'approbation du PLU par le conseil municipal ou l'établissement public de coopération intercommunale pour introduire un recours gracieux. Ce délai de deux mois commence à courir dès la publication de la délibération approuvant le plan local d'urbanisme.

Une fois le recours gracieux déposé, le maire de la commune ou le président de l'EPCI a aussi deux mois pour répondre. Si aucune réponse n'est donnée dans ce délai, cela équivaut à un refus implicite. Lorsque votre recours gracieux est rejeté ou fait l'objet d'un refus implicite, vous avez de nouveau deux mois pour saisir le tribunal administratif à travers un recours contentieux. Vous pouvez par ailleurs choisir de le déposer directement sans passer par la phase de recours gracieux. Dans ce cas, le délai de deux mois à compter de l'approbation du PLU, s'applique aussitôt pour saisir le tribunal administratif.

Le respect des délais est indispensable pour la recevabilité de votre contestation. Si ces délais ne sont pas respectés, votre recours sera automatiquement rejeté, sauf dans des situations très particulières. Des exceptions existent par exemple en cas d'irrégularités fondamentales dans la procédure d'adoption du PLU, comme des défauts de publication ou d'affichage qui empêchent le déclenchement du délai de recours.

Pourquoi faire appel à Ingelaere Avocats pour contester le PLU ?

Contester un PLU ou un PLUi nécessite une bonne compréhension des lois et règlements d'urbanisme. Un avocat expert en droit de l'urbanisme du cabinet Ingelaere Avocats dispose des connaissances nécessaires pour évaluer la légalité des documents et des procédures suivies. Il peut identifier les irrégularités et analyser vos motifs de contestation, qu'ils soient liés à des moyens de légalité internes ou des moyens de légalité externes.

Dans les cas de contentieux liés à l'urbanisme comme un refus d'autorisation de travaux ou une demande de permis de construire rejetée en raison de PLU, vous pouvez solliciter les services d'un de nos avocats en droit de l'urbanisme. Nous sommes en mesure de vous représenter en cas de non-respect du permis de construire ou des autorisations d'urbanisme. Nos avocats sont expérimentés et s'engagent à assurer la défense des victimes en vérifiant le bien-fondé des constatations. Ils sont également compétents pour assister, défendre et représenter les auteurs ou victimes des infractions pendant les audiences et dans le cadre des procédures d'appel.

L'une des prestations d'un avocat auxquels vous ne pensez pas à coup sûr est le conseil. En effet, nos avocats en droit de l'urbanisme n'interviennent pas seulement lorsque vous avez besoin d'être représenté auprès des tribunaux. Dès que vous prenez la décision de contester le PLU/PLUi, contactez notre cabinet pour gagner du temps et avoir plus de chances de réussite. Chez Ingelaere Avocats, nous sommes à vos côtés dès le début de la procédure et vous donnons des conseils importants pour contester de plein droit le PLU. Nous évaluons par exemple votre intérêt à agir et la solidité de vos arguments. N'attendez plus et sollicitez les services de nos avocats en droit de l'urbanisme pour agir rapidement.