Retrouvez les avis clients contrôlésDans le domaine de l'immobilier en France, la demande du permis de construire est une procédure assez connue. Celle de l'audit suscite plutôt de nombreux questionnements auprès de la population, au vu de la complexité de cette démarche et du flou qui l'entoure. Pour ces raisons, le cabinet Ingelaere Avocats vous explique tout ce qu'il faut savoir sur l'audit de permis de construire.
Qu'est-ce qu'un audit de permis de construire ?
L'audit du permis de construire est une démarche qui permet à toute personne ayant un projet immobilier de le protéger au maximum contre les contentieux. Cela nécessite une analyse poussée de la demande de ce document, qui se fait avant son dépôt à la mairie. La procédure d'audit sert également aux tierces personnes pour contester un permis de construire.
Elle peut alors être requise autant par des particuliers, que par des promoteurs immobiliers ou des collectivités territoriales. Si vous désirez faire une expertise pour votre permis de construire, n'hésitez pas à contacter les experts en droit public du cabinet Ingelaere Avocats pour obtenir une assistance de qualité.
Déroulement d'un audit de permis de construire
La réalisation d'un audit de permis de construire se fait en deux grandes étapes :
- l'analyse du dossier sur le plan technique,
- l'étude juridique.
Chacune de ces analyses est suivie d'un rapport. L'aspect technique de la demande est en général réalisé par un architecte. Ce dernier vérifie que le dossier présente toutes les pièces exigées par le code de l'Urbanisme. Il s'assure également que votre projet de construction est conforme aux différentes règles d'urbanisme qui lui sont applicables. Il s'agit entre autres du PLU (plan local d'urbanisme), du règlement de site patrimonial ou encore du plan de prévention des risques. L'architecte examinera aussi le projet grâce à la modélisation en 3D de sa volumétrie. Au terme de ce processus, il fera des amendements au dossier pour qu'il soit amélioré avant d'être introduit à la mairie.
Du côté juridique, la méthodologie adoptée repose essentiellement sur le débat contentieux où les avocats recherchent les vices de forme et de fond. Cela se fait en axant l'analyse sur des éléments comme la complétude des pièces incluses dans la demande du document ou la compétence de l'autorité qui l'a délivré. Il en est de même pour la légalité externe du document, qui fait référence à sa conformité avec les règles entourant son élaboration. La légalité interne de la demande est aussi évaluée, pour garantir que le contenu du permis de construire respecte les principes de rédaction.
Votre dossier peut également être examiné à la lumière de lois du droit privé et d'autres textes. Même les délais de forclusion ou de prescription applicables à votre situation sont pris en compte. Au terme de cet audit, un rapport avec les forces et les insuffisances du dossier est mis à votre disposition. Vous n'aurez qu'à respecter les suggestions effectuées pour disposer d'un dossier solide qui protègera votre projet immobilier. C'est cette méthodologie de travail qui permet à nos avocats de vous mettre dans la meilleure position en cas de contentieux contre votre projet de construction.
Combien coûte un audit de permis de construire ?
Le coût d'un tel service dépend principalement de plusieurs facteurs dont deux sont intrinsèquement liés à votre dossier. Il s'agit principalement de la complexité de votre demande et de l'envergure du projet immobilier à réaliser. À cela s'ajoutent la notoriété et l'expertise du cabinet d'avocats sollicité pour réaliser l'audit de permis de construire. Un investissement dans la fourchette comprise entre 1200 € et 2000 € est à débourser en moyenne, pour protéger votre autorisation d'urbanisme contre les recours de divers types.
Si vous aimeriez obtenir une estimation plus précise de la somme à prévoir pour le diagnostic, contactez-nous et un devis gratuit vous sera proposé en 48 h maximum.
Légalité du permis de construire : les étapes à respecter
Pour que votre permis de construire soit légal et dépourvu d'irrégularités au terme d'un audit, sa délivrance doit suivre un ensemble d'étapes.
La participation d'un professionnel au projet
Certains travaux de construction nécessitent absolument l'intervention d'un architecte pour l'élaboration des plans de l'édifice. Il s'assure que le projet de construction est conforme aux règles d'urbanisme et au PLU. Les constructions concernées par cette condition sont celles qui créent une surface totale au plancher de 150 m² ou l'étendent après travaux à plus de 150 m². Tout permis de construire attribué à un tel projet qui n'aurait pas été conçu par un architecte est illégal.
Une demande de permis de construire complète
La légalité de votre autorisation d'urbanisme dépend également de la complétude du dossier soumis. Celui-ci doit contenir diverses pièces telles que :
- le plan de situation,
- le plan de masse,
- le plan de coupe,
- la notice descriptive,
- les plans de façade et des toitures,
- le document d'insertion,
- les photographies du site.
À cela il faudra ajouter le formulaire de demande du permis de construire dûment rempli. Dans celui-ci, vous communiquerez votre identité, ainsi que des informations concernant le terrain. Assurez-vous également de bien remplir toutes les rubriques concernant le projet immobilier pour que celui-ci soit complet.
D'autres documents sont à fournir selon le projet immobilier tel que le PCMI19, qui est indispensable si vos travaux incluent des démolitions. Pour les constructions qui doivent être conformes à la règlementation thermique, il faudra ajouter le document PCMI14-1. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie et que vous obtenez quand même le document, celui-ci peut être considéré comme illégal après audit.
Le dépôt du dossier auprès de l'autorité compétente
La demande de permis de construire doit être introduite auprès de la mairie appropriée. Cela peut se faire en ligne, sur le site internet de l'institution ou via courriel. Vous pouvez également déposer votre demande directement dans les bureaux de l'autorité municipale ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour le dépôt en physique, il faudra fournir 4 exemplaires du dossier de demande d'autorisation d'urbanisme, ainsi que 5 copies supplémentaires des plans en coupe, de masse et de situation.
Après dépôt du dossier, vous recevrez un récépissé de la mairie contenant la date de démarrage de vos travaux et un numéro d'enregistrement pour suivre leur évolution. Dans ce document, l'autorité municipale vous informe qu'elle dispose d'un délai d'un mois après dépôt du dossier pour vous informer du changement de la date de démarrage de vos travaux. Ce délai d'un mois est aussi celui dont la mairie dispose pour vous notifier l'incomplétude de votre dossier.
L'instruction du dossier et la décision du maire
Pendant 2 mois maximum, votre dossier fera l'objet d'une enquête approfondie. Celle-ci sera effectuée par divers fonctionnaires de l'État en collaboration avec des structures telles que la SNCF, les architectes des bâtiments de France, l'ERDF… Cela peut également nécessiter une enquête publique, qui peut rendre le document invalide en cas d'irrégularités relevées. Les autorités compétentes examineront la conformité de votre projet de construction aux règles d'urbanisme et au Code de l'Urbanisme.
Au terme de ce processus, l'autorisation est accordée ou refusée par arrêté du maire, puis notifiée au demandeur. En cas de refus, les motifs de cette décision sont inclus à l'arrêté. Si, au terme des 2 mois d'instruction, vous n'obtenez aucune réponse, la demande est considérée comme acceptée sous la forme de permis de construire tacite. Le maire dispose cependant d'un délai de 3 mois après délibération pour annuler une autorisation d'urbanisme considérée comme délivrée illégalement.
Les erreurs à éviter
Tant que votre demande suit la procédure sus-citée, elle est totalement légale. Dans le cas contraire, elle peut être soupçonnée d'illégalité pour incompétence du signataire, vice de forme ou vice de procédure : ce sont les arguments externes invocables. Il existe aussi des arguments internes invocables, qui font référence aux principes juridiques et arguments qui justifient l'autorisation d'urbanisme.
Plusieurs éléments peuvent être remis en cause à ce niveau, dont la violation de la loi, le détournement de pouvoir, l'erreur de fait et celle de droit. L'assistance de Maître Benjamin Ingelaere et de son équipe vous sera très utile pour protéger votre demande de permis de construire contre ces écueils qui pourraient être identifiés lors d'un audit après démarrage des travaux.
Contestation de permis de construire : comment se déroule-t-elle ?
Pour comprendre pleinement l'importance de faire son audit de permis de construire en amont du dépôt, il est nécessaire d'étudier la procédure de contestation de l'autorisation d'urbanisme. Lorsqu'une personne désire contester un projet de construction, la première chose qu'elle fait est de demander une expertise.
La demande d'audit d'autorisation d'urbanisme
Qu'il s'agisse d'autorisations de type déclaration préalable, permis de construire ou permis d'aménagement, le plus important est de vite agir. le requérant dispose seulement de 2 mois à partir de la date d'affichage de l'autorisation d'urbanisme pour la contester. Ce délai est étendu à 6 mois maximum après exécution du projet, si l'affichage du document est irrégulier ou invisible depuis la rue.
Pour démarrer la procédure de contestation, le requérant doit se porter vers la mairie compétente pour consulter le dossier de demande et en faire une copie. Il faudrait ensuite confier ce dossier à un cabinet d'avocats qualifiés pour le faire auditer. L'avocat peut même s'occuper directement de l'obtention du dossier. Si, au terme du diagnostic, des irrégularités sont relevées, les experts en droit public pourront accompagner le requérant dans la contestation proprement dite du permis de construire. Diverses procédures s'offrent à lui à partir de ce moment.
Les différents recours envisageables
Avant d'envisager un recours et que celui-ci soit recevable par les autorités compétentes, il est indispensable que le requérant justifie d'un intérêt à agir. Il doit ainsi être directement impacté par le projet de construction, en ce qui concerne les conditions d'occupation d'utilisation ou de jouissance de son bien immobilier. Les personnes qui remplissent en général cette condition sont les voisins immédiats, ainsi que les collectivités territoriales, les associations ou l'État.
Ceux-ci doivent s'assurer que leur contestation de permis de construire n'est pas abusive, car cela les expose à des sanctions conséquentes. Elles interviennent lorsque le juge considère le recours comme excessif, au vu des intérêts que le requérant défend et des désagréments causés au détenteur de l'autorisation d'urbanisme. À titre de sanctions qu'il peut encourir figure une amende de 10 000 € en cas d'incapacité à justifier son intérêt à agir. Ce sont plutôt des dommages et intérêts que le requérant devra verser au porteur du projet de construction si le juge trouve que le second a subi un préjudice.
Le recours gracieux devant la Mairie
La personne qui conteste votre permis de construire peut introduire un recours gracieux devant la mairie pour demander une annulation de l'autorisation d'urbanisme. C'est une procédure à l'amiable qui est très pratique pour obtenir un terrain d'entente entre le requérant et le titulaire. Elle exige que le plaignant prouve au maire que sa décision est illégale par le biais d'un courrier.
Le recours gracieux commence par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception au signataire du permis de construire. Celle-ci doit contenir une lettre de demande d'annulation. Toutes les transmissions relatives à ce recours gracieux doivent être retransmises au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cela doit se faire dans un délai de 15 jours maximum à partir de la demande de recours gracieux, sans quoi celui-ci sera irrecevable.
Au bout de 2 mois après notification de la contestation à l'autorité compétente, le maire prend sa décision. À l'aide d'un courrier, il peut notifier au plaignant l'acceptation ou le refus de son recours. Le maire peut aussi rester silencieux sur ce dossier, ce qui signifie un rejet du recours au bout du délai. Le plaignant peut encore introduire un autre recours gracieux en guise de contestation de la décision du maire ou aller vers le tribunal.
Le recours devant un tribunal
Le recours devant un tribunal peut être engagé après échec du recours gracieux ou directement après affichage du permis de construire. Elle a aussi pour but de faire annuler l'autorisation d'urbanisme. Pour ce faire, le requérant doit envoyer sa demande au tribunal en y joignant l'arrêté d'attribution du document ou la décision de rejet de recours gracieux contestée. La démarche doit aussi être notifiée au maire et au bénéficiaire du document dans un délai de 15 jours après transmission du recours au tribunal pour éviter son irrecevabilité.
Le requérant doit prouver de façon précise son intérêt à agir et identifier l'élément qui rend le permis de construire illégal pour que son recours soit valide. Cette procédure n'entraînant aucune interruption des travaux qui peuvent se poursuivre durant le recours, un autre dispositif peut être introduit pour les suspendre. Il s'agit du référé-suspension, qui n'est utilisable que si le requérant arrive à prouver l'urgence de la situation à laquelle il est confronté.
Si au terme du contentieux le juge tranche en faveur du plaignant, votre permis de construire peut être annulé totalement ou partiellement. L'annulation totale intervient lorsque le bâtiment est déjà érigé et peut inclure sa démolition totale. L'annulation partielle de ce document correspond quant à elle aux cas où les travaux de construction n'ont pas encore commencé. Un permis de construire modificatif est alors attribué, pour corriger les aspects du projet non conformes à la loi.
Pourquoi solliciter des avocats pour réaliser un audit de permis de construire ?
Il existe plusieurs raisons de requérir l'accompagnement d'avocats en droit de la construction comme ceux du cabinet de Maître Ingelaere pour l'analyse approfondie de votre permis de construire.
Une analyse juridique de votre dossier par des juristes expérimentés
Ce diagnostic nécessite de scruter les plans de la future construction pour garantir que le document qui autorise à faire les travaux est totalement légal. De multiples vérifications sont à effectuer pour évaluer la conformité de la future construction avec le document d'urbanisme en vigueur dans la municipalité concernée ou le PLU. Bien que les architectes soient capables d'auditer le permis de construire sur le plan technique, une étude de la demande s'impose aussi sur le volet juridique pour limiter les risques de contentieux.
Cela est indispensable, car seuls les juristes maîtrisent les rouages et pièges des recours contre les permis de construire. Sachant qu'il n'existe actuellement aucune méthodologie avérée pour le diagnostic, l'expertise de l'auditeur concernant la tâche à effectuer est primordiale pour sa bonne exécution.
Dans ces circonstances, les experts du droit public comme ceux du cabinet Ingelaere Avocats sont incontournables pour analyser votre demande de permis. Avec les nombreux audits d'autorisation similaires réalisés sur plusieurs années, ils disposent de l'expertise nécessaire à exécuter cette tâche de la meilleure manière.
La prévention des risques de contentieux et des conséquences associées
Réaliser son diagnostic de permis de construire avant sa demande et le démarrage des travaux vous protège contre les contentieux. Il permet d'identifier toute erreur dans votre demande avant de la soumettre, que ce soit dans la forme ou le fond. Vous avez ainsi l'assurance de pouvoir mener votre projet à terme sans que celui-ci puisse être suspendu par les recours de tiers. Une telle situation serait désastreuse, au vu des désagréments qu'elle pourrait entraîner et sachant que l'interruption des travaux peut durer 10 à 14 mois.
La procédure contentieuse peut impliquer une perte considérable de temps et du stress, avant la résolution de ce conflit. Même si la législation tranchait en votre faveur, cette perte de temps peut impacter négativement vos finances personnelles ou la rentabilité de votre projet, en le rendant plus coûteux. Au cas où la démarche contentieuse tournerait en votre défaveur, vous pourriez perdre la totalité de votre investissement. Cela peut impliquer la démolition du bâtiment déjà en construction. Dans le meilleur des cas, une simple modification d'un pan de votre projet immobilier sera nécessaire.
Vous avez alors tout intérêt à faire un audit pour votre permis de construire en amont du dépôt de votre demande, si vous désirez que l'autorisation d'urbanisme obtenue soit inattaquable. Les conseils du cabinet Ingelaere Avocats vous seront d'une très grande utilité dans ce contexte.
Ingelaere Avocats pour vos démarches d'audit de permis de construire
Au vu de la complexité d'un recours gracieux ou contentieux et des lourdes conséquences qu'il peut entraîner, il est indispensable de bien élaborer sa demande. Cela vous expose à moins de risques de contestations qui peuvent entraîner des pertes d'argent ou de temps colossales, ainsi qu'un maximum de stress. Pour cela, il est nécessaire de faire votre audit de permis de construire avant de le déposer. Si vous avez besoin d'un tel service pour réaliser votre projet immobilier en toute sérénité, le cabinet Ingelaere Avocats est le partenaire qu'il vous faut.
Un cabinet d'avocats compétents et expérimentés
Avec plus de 10 années d'exercice dans le domaine juridique, nous disposons d'une multitude d'avocats aussi talentueux que compétents pour vous accompagner dans votre étude de permis de conduire. Notre cabinet dispose d'experts du droit public, ainsi que d'autres types de législation : fonction publique, collectivités territoriales, immobilier, environnement, urbanisme…
Cette pluralité de compétences chez Ingelaere Avocats nous rend aptes à fournir une analyse pointue et pertinente concernant votre demande de permis de construire. Vous avez ainsi l'assurance d'obtenir un dossier très solide et dépourvu de failles. Avec notre cabinet, vous bénéficiez d'un accompagnement premium qui peut comprendre votre représentation devant le maire ou le tribunal, lors des recours gracieux et contentieux. Cela vous permet d'aborder ces procédures avec sérénité et l'assurance d'obtenir le meilleur résultat au terme des recours, que vous soyez un particulier, une association ou un promoteur immobilier.
Des avocats disponibles un peu partout en France et à votre écoute
Le cabinet Ingelaere Avocats est implanté dans plusieurs villes de France métropolitaine, dont Lyon, Lille, Paris, Arras, Marseille… Cela nous permet d'intervenir un peu partout lorsque vous sollicitez notre assistance pour votre dossier d'étude de votre permis de construire. Il vous suffira de renseigner le formulaire disponible sur notre site internet ou de nous appeler pour prendre rendez-vous. Cet entretien peut se faire dans l'une de nos agences ou entièrement en ligne.
Chez Ingelaere Avocats, nos professionnels du droit de la construction sont entièrement à votre écoute pour résoudre vos problèmes d'autorisations d'urbanisme. Contactez-nous alors au plus vite pour nous confier vos démarches d'audit du permis de construire et garantir la réalisation de vos travaux de construction sans difficulté.
