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Arrêté de péril imminent : le guide 2026 pour défendre le propriétaire et la copropriété
Comprendre la procédure de mise en sécurité, mesurer vos obligations et vos droits, et organiser votre défense face à un arrêté, à jour de la police unique issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020.
Ce que recouvre aujourd’hui le péril imminent
L’expression arrêté de péril imminent reste d’usage courant, mais elle ne correspond plus tout à fait au droit en vigueur.
Depuis l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, les anciennes polices du péril et de l’insalubrité ont été fondues dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles.
Cette police figure désormais aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Ce que l’on appelait le péril imminent correspond à la procédure urgente de mise en sécurité, régie par l’article L. 511-19 du même code.
L’arrêté est pris par le maire, au nom de la commune, ou par le président de l’établissement public de coopération intercommunale lorsque cette police lui a été transférée.
Pour le propriétaire ou la copropriété visés, l’arrêté n’est jamais anodin : il emporte des obligations immédiates, des frais potentiellement lourds et des sanctions en cas d’inaction.
Ce guide expose, de manière opérationnelle, la procédure, vos droits et la stratégie de défense.
Procédure urgente ou procédure ordinaire : la première distinction à opérer
Tout commence par l’identification de la procédure suivie, car les droits du propriétaire n’y sont pas les mêmes.
La procédure ordinaire de mise en sécurité suppose une phase contradictoire préalable.
Le propriétaire est informé des désordres constatés et mis à même de présenter ses observations avant l’édiction de l’arrêté, qui lui impartit ensuite un délai pour réaliser les travaux.
La procédure urgente, héritière du péril imminent, obéit à une logique différente.
En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par un rapport d’expertise, l’autorité compétente peut ordonner les mesures indispensables sans procédure contradictoire préalable, en application de l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation.
Dans ce cas, l’autorité peut demander au juge administratif la désignation d’un expert, qui se prononce sur l’état du bâtiment, et des bâtiments mitoyens, dans un délai de vingt-quatre heures (article L. 511-9 du même code).
La rapidité de cette procédure ne dispense toutefois pas l’administration de caractériser un danger réel et actuel.
L’absence d’urgence véritable, ou la disproportion des mesures imposées, constitue précisément l’un des premiers terrains de contestation.
Les effets immédiats de l’arrêté sur le propriétaire
L’arrêté de mise en sécurité est exécutoire dès sa notification.
Il impose la réalisation de mesures et de travaux destinés à faire cesser le danger, dans le délai qu’il fixe.
Ce délai peut être très bref dans la procédure urgente, parfois de quelques jours seulement.
L’arrêté peut, lorsque c’est le seul moyen de faire cesser le danger, prescrire la démolition de tout ou partie de l’immeuble.
À défaut d’exécution dans le délai imparti, le propriétaire s’expose à une astreinte.
L’article L. 511-15 du code de la construction et de l’habitation permet à l’autorité d’assortir l’arrêté d’une astreinte dont le montant, plafonné à 1 000 euros par jour de retard, est fixé par arrêté.
L’autorité peut également faire exécuter les travaux d’office, aux frais du propriétaire, ainsi que toute mesure destinée à empêcher l’accès et l’usage des lieux.
Le produit de l’astreinte et les frais avancés sont recouvrés comme en matière de contributions directes lorsque l’autorité est le maire, ce qui confère à la créance une force de recouvrement importante.
L’application de l’astreinte ne fait pas obstacle à l’exécution d’office, les deux pouvant se cumuler.
L’enjeu financier d’un arrêté mal anticipé peut donc devenir rapidement considérable.
Vos droits face à l’arrêté
Le propriétaire n’est pas démuni, et plusieurs garanties encadrent l’action de l’administration.
Dans la procédure ordinaire, le respect du contradictoire est une condition de légalité de l’arrêté, dont la méconnaissance peut être sanctionnée.
Le propriétaire a le droit d’obtenir communication du rapport ayant fondé l’arrêté et, le cas échéant, du rapport de l’expert désigné par le juge.
Il peut contester les constatations techniques, en produisant sa propre expertise.
Il peut discuter la nature et l’ampleur des mesures imposées, qui doivent être proportionnées au danger réellement constaté.
Il peut faire valoir que les désordres relèvent en réalité d’un autre régime, ou qu’ils ne présentent pas le caractère de gravité retenu.
Ces moyens, de légalité externe comme interne, constituent la matière du futur recours.
Locataires et copropriété : la protection des occupants
L’arrêté produit des effets puissants sur les occupants, que le propriétaire doit intégrer.
Les articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation organisent la protection des occupants.
Le loyer, ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté, et jusqu’au premier jour du mois qui suit sa mainlevée (article L. 521-2).
L’arrêté n’emporte pas, par lui-même, résiliation des baux, qui se poursuivent dans les conditions fixées par la loi.
Lorsque l’arrêté implique une interdiction temporaire d’habiter, le propriétaire doit assurer l’hébergement des occupants.
Lorsqu’il emporte une interdiction définitive, le propriétaire doit assurer leur relogement et leur verser une indemnité de réinstallation.
En copropriété, l’arrêté qui porte sur les parties communes est notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic.
La répartition des travaux et de leur coût entre copropriétaires obéit alors aux règles de la copropriété, ce qui peut être source de contentieux internes.
La défense d’un copropriétaire suppose donc d’articuler le contentieux administratif de l’arrêté et le contentieux civil de la copropriété.
Comment contester l’arrêté : recours et délais
L’arrêté de mise en sécurité est une décision administrative, susceptible de recours devant le tribunal administratif.
Selon une jurisprudence administrative constante, ce contentieux relève du plein contentieux, le juge disposant de pouvoirs étendus sur l’arrêté.
Le recours doit être introduit dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêté.
Un recours administratif préalable, gracieux auprès de l’auteur de l’arrêté ou hiérarchique, peut être formé dans le même délai et le proroge.
Ce recours au fond n’a toutefois pas d’effet suspensif : l’arrêté demeure exécutoire malgré sa contestation.
C’est pourquoi il doit, le plus souvent, être accompagné d’un référé.
Le référé suspension, régi par l’article L. 521-1 du code de justice administrative, permet d’obtenir la suspension de l’arrêté en cas d’urgence et de doute sérieux sur sa légalité.
Le juge des référés statue dans de brefs délais, ce qui en fait un outil décisif pour préserver les droits du propriétaire.
Dans des situations exceptionnelles, lorsqu’une liberté fondamentale est en cause, un référé liberté peut également être envisagé.
Le choix et l’articulation de ces voies de recours relèvent d’une stratégie qui se décide au cas par cas.
Le recours n’est pas suspensif : la stratégie à adopter
L’absence d’effet suspensif impose une approche sur deux fronts.
D’un côté, le propriétaire conteste l’arrêté qu’il estime illégal ou disproportionné.
De l’autre, il a souvent intérêt à engager, sans attendre, les mesures de sécurité les plus urgentes.
Cette exécution conservatoire permet d’éviter l’astreinte et l’exécution d’office aux frais du propriétaire.
Elle n’emporte pas renonciation au recours et ne vaut pas reconnaissance de la légalité de l’arrêté.
La conciliation de ces deux exigences, contester et sécuriser, est au cœur de la défense.
Elle suppose une appréciation fine du risque, que seul un examen complet du dossier permet de porter.
Obtenir la mainlevée de l’arrêté
L’arrêté n’a pas vocation à durer : il prend fin avec la disparition du danger.
Une fois les travaux réalisés, le propriétaire sollicite la mainlevée de l’arrêté.
L’autorité compétente, après avoir constaté la réalisation des mesures prescrites, prononce la mainlevée par un nouvel arrêté.
La mainlevée met fin aux effets de l’arrêté, et notamment à la suspension des loyers, qui redeviennent dus à compter du premier jour du mois qui suit.
Un refus de mainlevée injustifié peut, lui aussi, être contesté devant le juge administratif.
La constitution d’un dossier de travaux complet et probant facilite et accélère cette mainlevée.
Les risques en cas d’inaction
Ignorer un arrêté de mise en sécurité expose à une aggravation rapide de la situation.
L’astreinte court, l’exécution d’office est engagée, et les frais sont recouvrés par les voies du recouvrement public.
Au plan pénal, l’article L. 511-22 du code de la construction et de l’habitation réprime notamment le refus d’exécuter les travaux, la dégradation des locaux et la location de locaux frappés d’une interdiction d’habiter.
Les peines encourues, qui peuvent comprendre l’emprisonnement et l’amende, ne sont pas symboliques.
L’inaction est donc, presque toujours, la plus mauvaise des options.
Pourquoi se faire assister par un avocat
La technicité de cette police explique l’intérêt d’un accompagnement spécialisé.
Il faut d’abord qualifier la procédure suivie, urgente ou ordinaire, pour identifier les irrégularités exploitables.
Il faut ensuite apprécier la réalité du danger et la proportionnalité des mesures, au besoin par une contre-expertise.
Il faut articuler, dans des délais contraints, le recours au fond et le référé, sous peine de perdre le bénéfice de l’un ou de l’autre.
Il faut gérer la situation des occupants et, en copropriété, la coordination avec le syndicat.
Il faut enfin sécuriser la mainlevée et, le cas échéant, engager la responsabilité de l’administration en cas d’arrêté illégal.
Chacune de ces étapes comporte des pièges, et l’enjeu financier comme patrimonial justifie une intervention précoce.
En bref
L’arrêté de péril imminent est devenu la procédure urgente de mise en sécurité, mais sa logique reste la même : faire cesser un danger, vite et aux frais du propriétaire.
Le propriétaire dispose de droits réels, à condition de réagir dans les délais et de combiner les bons outils.
Contester sans sécuriser, ou sécuriser sans contester, sont deux erreurs symétriques que la défense doit éviter.
C’est de l’équilibre entre ces deux exigences que dépend, le plus souvent, l’issue du dossier.
Auteur de Contentieux de la construction de la maison individuelle, éditions Le Moniteur
Textes
Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 et son décret d’application (police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, en vigueur le 1er janvier 2021).
Code de la construction et de l’habitation, articles L. 511-1 et suivants (police de la sécurité et de la salubrité des immeubles).
Code de la construction et de l’habitation, article L. 511-9 (désignation d’un expert par la juridiction administrative, avis dans les vingt-quatre heures).
Code de la construction et de l’habitation, article L. 511-15 (astreinte plafonnée à 1 000 euros par jour, exécution d’office aux frais et recouvrement).
Code de la construction et de l’habitation, article L. 511-19 (procédure urgente de mise en sécurité, ex-péril imminent).
Code de la construction et de l’habitation, article L. 511-22 (sanctions pénales).
Code de la construction et de l’habitation, articles L. 521-1 à L. 521-4 (protection des occupants, suspension des loyers, hébergement, relogement et indemnité).
Code de justice administrative, article L. 521-1 (référé suspension).
