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Avocat ZAN : perte de constructibilité et question de l'indemnisation
Vos choix de sobriété foncière réduisent la constructibilité de certains terrains, et vous redoutez des demandes d'indemnisation ? La règle de principe protège la commune, mais elle connaît des limites. Mieux vaut en connaître les contours avant de décider.
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La perte de constructibilité, une conséquence du ZAN
La traduction du ZAN dans le document d'urbanisme conduit fréquemment à fermer à l'urbanisation des terrains jusque-là constructibles.
Pour les propriétaires concernés, cette perte de constructibilité représente une baisse de valeur parfois importante, source de tensions et de réclamations.
Le principe de non-indemnisation des servitudes d'urbanisme
En principe, les servitudes résultant d'un document d'urbanisme n'ouvrent pas droit à indemnité, en application de l'article L. 105-1 du code de l'urbanisme.
Le classement d'un terrain en zone non constructible n'est donc, en règle générale, pas indemnisable, ce qui protège les finances de la commune.
Les limites du principe
Ce principe connaît des exceptions, notamment lorsque l'atteinte porte sur des droits acquis ou entraîne une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi.
La frontière entre la servitude non indemnisable et l'atteinte indemnisable est délicate, et c'est sur ce terrain que se nouent les litiges.
Sécuriser les choix de la commune
La commune a intérêt à motiver soigneusement ses choix de zonage et à apprécier, pour les situations sensibles, le risque indemnitaire.
Une décision bien préparée limite à la fois le risque d'annulation et le risque financier.
Ce que le cabinet fait pour vous
Nous apprécions le risque indemnitaire attaché à vos choix de zonage les plus sensibles.
Nous sécurisons la motivation de vos décisions pour limiter à la fois le risque d'annulation et le risque financier.
Nous vous défendons face aux demandes d'indemnisation des propriétaires, le cas échéant devant le juge.
Pour aller plus loin
Sur les autres risques pour la commune, voyez la responsabilité de la commune face au ZAN.
Sur les choix de zonage, voyez la révision du PLU pour intégrer le ZAN.
Retrouvez l'ensemble de notre accompagnement sur la page avocat ZAN et sobriété foncière.
Sur la valeur des terrains, voyez notre cabinet en droit immobilier et de la construction.
Questions fréquentes
Un terrain rendu inconstructible par le ZAN est-il indemnisable ?
En principe non, car les servitudes résultant d'un document d'urbanisme n'ouvrent pas droit à indemnité, en application de l'article L. 105-1 du code de l'urbanisme.
Existe-t-il des exceptions à cette non-indemnisation ?
Oui, notamment lorsque l'atteinte porte sur des droits acquis ou entraîne une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi.
Comment la commune peut-elle limiter le risque indemnitaire ?
En motivant soigneusement ses choix de zonage et en appréciant, pour les situations les plus sensibles, le risque d'une atteinte qualifiée d'exorbitante.
L'auteur
Maître Benjamin Ingelaere
Avocat au Barreau de Paris, Maître Benjamin Ingelaere exerce depuis seize ans en droit public.
Fondateur du cabinet Ingelaere Osten Avocats, dédié exclusivement au droit public, il conseille et défend les communes et leurs intercommunalités dans leur urbanisme, du document local aux autorisations, et devant le juge administratif.
Le cabinet est présent à Paris, Lyon, Lille, Marseille et Arras, et intervient dans toute la France.
