Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est l'une des nombreuses couvertures dont bénéficie le propriétaire d'une construction neuve après la réception de son ouvrage. Elle le protège contre les vices cachés et impose à l'entrepreneur (le constructeur) la réparation des désordres constatés dans l'année qui suit l'achèvement des travaux.

Le cadre légal qui régit cette garantie obligatoire est l'article 1792-6 du Code civil. Pour l'actionner, il est important d'en maîtriser les détails et surtout d'avoir les bons réflexes au moment opportun. Maître Ingelaere, votre avocat en droit public sur Lyon, Paris et Lille, vous dit ci-dessous tout ce qu'il y a à savoir au sujet de la garantie de parfait achèvement. Notre cabinet vous ouvre également ses portes pour tous dossiers et litiges ayant trait à cette couverture.

Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

Conformément aux alinéas 2 à 4 de l'article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement est une couverture qui impose au constructeur d'un ouvrage (l'entrepreneur) la réparation immédiate de tous les désordres et de toutes les malfaçons constatées sur la construction dans un délai d'une année suivant la réception des travaux. Elle donne au maître d'ouvrage la certitude d'obtenir un ouvrage conforme aux spécifications techniques du contrat de construction. C'est une obligation d'ordre public qui ne peut être exonérée par aucune clause de contrat. Elle appartient à la même famille que les garanties de bon fonctionnement (2 ans) et décennales (10 ans).

La garantie couvre certaines catégories de dommages précis et ne concerne pas les vices apparents n'ayant pas été mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux. Il est extrêmement important que le propriétaire ou la personne mandatée pour la réception de l'ouvrage fasse une inspection sérieuse de la construction avant de signer le procès-verbal et d'émettre si nécessaire des réserves sur la qualité des travaux. Les litiges pouvant intervenir dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement pour une construction relèvent du domaine du droit immobilier. Maître Ingelaere peut vous apporter toute son expertise dans la gestion de ce type de dossier.

Quels sont les désordres dont elle prend en charge la réparation ?

La garantie de parfait achèvement peut être actionnée pour deux types de désordres sur une construction :

  • les désordres effectivement constatés et ayant fait l'objet de réserve sur le procès-verbal lors de la réception de l'ouvrage,
  • les désordres non apparents dénoncés par notification écrite (lettre recommandée avec avis de réception) dans un délai d'une année suivant la réception des travaux

En ce qui concerne la nature des désordres pouvant faire jouer la couverture de parfait achèvement, il n'y a presque aucune omission. Tous les dommages survenus, dus aux travaux effectués par l'entrepreneur sont couverts, peu importe leur niveau de gravité et leur caractère apparent ou non : défaut de conformité, malfaçon, vice de construction… Ils peuvent toucher au gros œuvre et au bâti, au petit œuvre et aux éléments d'équipements : charpente, isolation, toiture, plomberie, menuiserie, sanitaires, ventilation mécaniquement contrôlée…

Les seuls désordres qui ne sont pas pris en charge par cette garantie sont ceux qui résultent de l'usure normale de l'ouvrage ou de la construction. De plus, lorsqu'un mauvais entretien du bien immobilier mène à des dommages, la couverture ne peut également pas être mise en œuvre.

Qui bénéficie de la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement a un bénéficiaire unique : c'est le maître d'ouvrage. Si le bien immobilier est cédé durant le délai d'une année qui suit l'achèvement des travaux, la couverture est transmise au nouveau propriétaire. Il en devient alors le seul bénéficiaire vis-à-vis de la loi.

Qui peut voir sa responsabilité engagée par la garantie de parfait achèvement ?

Conformément aux dispositions du Code civil en son article 1792-6, c'est l'entrepreneur qui s'est occupé de la construction affectée par les désordres constatés (le titulaire du marché de travaux) qui voit sa responsabilité engagée. Si l'ouvrage a été réalisé par plusieurs constructeurs distincts et que leur responsabilité commune est engagée, chaque intervenant devra prendre en charge les réparations qui touchent à la partie de la construction qu'il a réalisée. Dans ce cas précis, la notification des désordres constatés doit avoir été faite à chaque entrepreneur individuellement. A noter que la garantie de parfait achèvement ne tient pas pour responsable des dommages constatés un promoteur immobilier, un contrôleur technique ou un bureau d'études.

Comment actionner la garantie de parfait achèvement ?

Pour faire jouer la garantie de parfait achèvement en cas de constatation de désordres ou de vices cachés sur une construction, la procédure à suivre est très simple. Si le constat a été effectué lors de la visite de réception des travaux, il suffit pour le bénéficiaire de notifier les malfaçons au constructeur (sous la forme de réserves sur le procès-verbal de réception).

Ce dernier en prendra compte et s'entendra avec le maître d'ouvrage sur un délai pour l'exécution des travaux de correction. Si les désordres constatés lors de la réception d'ouvrage sont beaucoup trop importants, vous êtes en droit de refuser de signer le procès-verbal. Il faudra alors mettre en demeure le constructeur de réaliser les réparations nécessaires dans un délai bien précis et déterminé. À la fin des travaux, le plan de l'ouvrage conforme aux spécifications contractuelles de départ doit être remis au maître d'œuvre.

S'il s'agit de vices cachés qui sont apparus après la réception effective du bien immobilier, un courrier recommandé avec accusé de réception doit être envoyé au constructeur pour une remise en conformité du logement dans les plus brefs délais. Lorsque l'entreprise s'oppose à la requête ou ne réalise pas les travaux dans les délais convenus, il est possible de porter l'affaire auprès des juridictions compétentes. En fonction du montant en jeu, l'instance à saisir varie.

Le tribunal d'instance est compétent pour la gestion des litiges d'un montant inférieur ou égal à 10 000 euros tandis que le tribunal de grande instance est la juridiction à saisir pour les litiges d'un montant supérieur à 10 000 euros. Le recours aux services d'un avocat compétent en droit immobilier et droit public est très important pour mettre toutes les chances de son côté dans ce genre de situation.

Est-il possible de prolonger la garantie de parfait achèvement ?

Le délai réglementaire de la garantie est d'un an à compter de la date à laquelle la réception de l'ouvrage prend effet. Passé ce délai, l'entrepreneur constructeur est en principe dégagé de toute responsabilité contractuelle. Cependant, il est possible, dans certaines circonstances, de prolonger cette durée. Cela s'applique aux marchés publics de travaux en vertu des textes du CCAG travaux (cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux).

Le maître d'ouvrage peut en effet décider du prolongement de la couverture dans le cas où l'entrepreneur n'a pas exécuté les travaux de reprises des malfaçons qui ont été constatées et notifiées conformément aux prescriptions du Code civil, repris par le CCAG travaux. La prolongation peut alors durer jusqu'à l'exécution complète des travaux qui ont été prévus. La décision doit avoir été expressément notifiée à l'entrepreneur constructeur par le moyen d'un ordre de service avant l'expiration du délai réglementaire de la garantie pour être valable. Un manquement à cette obligation rend impossible toute réclamation à l'expiration du délai d'un an.

Quels sont les dommages concernés par la prolongation de la garantie de parfait achèvement ?

Pour certaines juridictions, les malfaçons ayant été identifiées dès la réception des travaux et mentionnées sous forme de réserves sur le procès-verbal ne sont pas soumises à l'obligation de prolongation de la garantie de parfait achèvement. Seuls les désordres apparus dans le délai d'un an, à la suite de la livraison effective de l'ouvrage, sont ainsi concernés. D'autres juridictions par contre ne sont pas de cet avis et estiment que la prolongation doit être prononcée aussi bien pour des désordres ayant fait l'objet de réserve à la réception des travaux que pour ceux qui sont apparus ultérieurement si la situation se présente.

Par précaution, nous vous conseillons de toujours vous plier à l'obligation de prolongation de la garantie de parfait achèvement, quel que soit le moment auquel les désordres ont été initialement constatés puis notifiés. C'est d'ailleurs ce qui est largement admis en pratique aujourd'hui.

Ingelaere Avocats, votre interlocuteur pour toutes les questions liées à la garantie de parfait achèvement

Comme vous pouvez le voir, le cadre légal qui régit la garantie de parfait achèvement est strict et quelque peu complexe. Pour cela, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat compétent en droit immobilier. L'idée est en effet de l'interpréter correctement en cas de problème ou de litige.

Vous pouvez faire confiance aux experts du cabinet Ingelaere Avocats pour vous faire profiter de leurs compétences en la matière. Nous intervenons pour la gestion de toutes les difficultés pouvant survenir dans le cadre de la mise en œuvre d'une garantie de parfait achèvement, biennale ou décennale d'une construction neuve. En cas de nécessité, nous pouvons vous représenter devant le tribunal judiciaire compétent pour vous permettre d'obtenir gain de cause. Le règlement à l'amiable des litiges entre maître d'ouvrage et constructeur fait également partie de nos domaines de compétences. N'hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre dossier.