Droit de préemption : Quelles sont vos options en tant que vendeur d'un bien immobilier ?

Pour répondre d'un objectif d'aménagement foncier du territoire, le droit de préemption urbain (DPU) est apparu aux collectivités comme un outil de maîtrise foncière. En effet, lorsque le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie sur le territoire d'une collectivité souhaite vendre son bien, il doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité : c'est ce que l'on appelle le droit de préemption ou le droit de préemption urbain.

Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix, lorsque son bien est situé dans une zone définie, au regard du projet de réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général de la collectivité, puisque cette dernière dispose du droit de se substituer à l'acquéreur intéressé par ce droit de préemption.

            Pour ce faire,  le vendeur  d'un bien situé sur une zone de préemption doit adresser, par lettre recommandée avec accusé de réception, une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la Mairie dans le ressort de laquelle se situe le bien, ou déposer directement cette DIA contre décharge.

Cette dernière comporte des mentions obligatoire, puisque s'assimile à une offre de vente. Ainsi, le propriété cédant doit impérativement y faire mentionner les conditions de vente et le prix ; et le cas échéant, par exception, les informations environnementales exigées par le Code de l'environnement.

La  collectivité doit manifester son intention d'aliéner le bien dans les deux mois suivants réception ou dépôt de la DIA. La collectivité, se comportant comme un acquéreur, pourra, dans ce même délai, adresser au vendeur une Demande unique de communication de renseignements complémentaires lui permettant de porter une appréciation sur l'immeuble concerné.

De la même manière, la collectivité aura la possibilité de négocier le prix, ou de demander à visiter le bien.

I – Quelles sont vos options en tant que vendeur d'un bien immobilier ?

En tant que vendeur d'un bien immobilier, plusieurs options sont ouvertes. Rappelons que la Déclaration d'intention d'aliéner doit purger ce délai de deux mois durant lequel la collectivité bénéficiaire de cette préemption peut se manifester :

• soit, pour faire valoir qu'elle se porte acquéreur du bien au prix de vente consenti avec le vendeur. La vente étant ainsi parfaite, la seule faculté du vendeur est de retirer le bien de la vente ;
• soit, la collectivité acquiert le bien immobilier à moindre prix, après négociation, auquel cas le vendeur accepte le prix proposé.

À défaut d'accord amiable, le vendeur dispose de la possibilité de contester la vente devant le juge de l'expropriation siégeant au Tribunal judiciaire.

            II – Comment savoir si votre bien est soumis au droit de préemption ?

Le droit de préemption peut donc porter sur des terrains bâtis et non-bâtis de toute nature (exemple : maisons individuelles, en copropriété, appartements). Il porte le plus fréquemment sur :

• L'aliénation d'un ou de plusieurs lots de copropriété à usage d’habitation principale, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation dont le règlement de copropriété a plus de 10 ans, à compter de la publication dudit règlement.
• L'aliénation d’un immeuble bâti dès lors que la construction est achevée depuis au moins 4 ans.

Pour savoir si votre bien est soumis au droit de préemption, tout propriétaire peut, avant de mettre son bien en vente, contacter le service urbanisme de la Mairie de la commune sur laquelle est situé son bien.

Toutefois si le bien immobilier fait déjà l'objet d'une vente en cours de finalisation, le notaire en charge du dossier adresse la Déclaration d'intention d'aliéner au services d'urbanisme municipal.

            III – Quels recours vous sont ouverts ?

Pour échapper au droit de préemption, le propriétaire peut contester le motif d'intérêt général mis en avant pour justifier la préemption : s'il est contestable, le vendeur peut obtenir gain de cause auprès du Tribunal judiciaire.

Par ailleurs, le vendeur peut exercer un recours contre la décision de préemption devant le Tribunal administratif. Toutefois, ce recours n'est pas suspensif, mais peut s'accompagner d'un référé suspension afin de faire suspendre la décision du juge des référés en cas de contestation sérieuse sur la légalité de la décision de préempter.

            IV – Le droit de rétrocession : l'action de la commune est-elle bien en accord avec le Droit de l'urbanisme ?

Lorsque votre bien immobilier a été acquis par la collectivité via le droit de préemption afin de répondre des objectifs d'aménagement urbain, et que la collectivité n'affecte pas le bien à ces dits objectifs ou que son affectation n'y répond plus, le vendeur dispose d'un droit de rétrocession. En d'autres termes, qu'elle fasse usage du bien immobilier dans un autre cadre que celui prévu dans la décision de préemption.

Il s'agit d'un droit ouvert pendant cinq ans à compter du rachat du bien par la collectivité permettant à l'ancien propriétaire ou à l'acquéreur qui avait l'intention d'acheter le bien immobilier préempté de racheter ce bien acquis par la collectivité.

Ainsi, la collectivité est obligé de proposer en priorité le rachat du bien à l'ancien propriétaire aux moyens d'une offre de vente adressée par lettre recommandée avec accusée de réception, auquel cas l'ancien propriétaire pourra saisir le Tribunal judiciaire d'une action en dommages et intérêts s'il est en mesure de justifier d'un préjudice résultant d'un usage contraire à celui prévu dans la décision.

L'ancien propriétaire dispose alors d'un délai de deux mois pour faire suite à l'offre de la collectivité :

• en acceptant ou en refusant le rachat au prix proposé par la collectivité ;
• ou à faire une contre-proposition mentionnant un nouveau prix qu'il propose.

À défaut d'accord amiable, le Tribunal judiciaire sera compétent pour statuer sur le prix de vente du bien immobilier. Si dans un délai de trois mois après fixation judiciaire du prix de vente l'ancien propriétaire ne se manifeste pas, son silence vaudra refus de l'offre de vente.