Dans les deux mois qui suivent la pose du panneau pour notifier son permis de construire, il est possible de faire face à un recours de contestation. Face à ce type de désagrément, il est important de réussir à défendre son autorisation de construire afin de le conserver. Dans ces conditions, vous devez faire appel à un avocat afin de bénéficier d'une défense solide devant les autorités compétentes. Compétent en droit public et en gestion des litiges relatifs au certificat d'urbanisme, le cabinet Ingelaere Avocats se présente comme votre meilleur allié. Découvrez avec nous tout ce qu'il faut savoir des contentieux liés aux autorisations de construire et la manière de vous en défendre.

Dans quels cas un permis de construire peut-il être contesté ?

Selon les législations en vigueur, il existe diverses raisons qui peuvent justifier la remise en cause d'un permis de construire. En particulier, depuis l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 qui apporte de nouvelles dispositions au contentieux de l'urbanisme, l'intérêt à agir du contestataire ne peut s'exercer qu'à une seule condition. En pratique, les travaux d'urbanisme doivent l'affecter directement dans l'occupation, l'utilisation et la jouissance de ses biens. C'est par exemple le cas lorsque vos travaux d'aménagement entament les bornes d'un terrain voisin. Il en est de même lorsqu'il ne respecte pas les droits de passage ou de servitude de vue.

En général, ces raisons sont liées aux troubles du voisinage et le droit de contestation du voisin ne peut s'exercer que dans des cas clairement définis. En effet, celui-ci doit posséder ou utiliser ces biens soit par le fait d'un bail ou d'un contrat de vente, soit par le fait d'une promesse de vente. Cette nouvelle disposition restreint considérablement l'intérêt à agir et limite les remises en cause de permis qui pourraient se révéler abusifs. Il existe cependant différents autres motifs qui donnent à un tiers le droit de remettre en cause un permis de construire. C'est notamment le cas lorsque :

  • votre autorisation de construire ne respecte pas le plan local d'urbanisme (PLU),
  • votre permis ne respecte pas le coefficient d'occupation de sols (COS),
  • votre certificat a été délivré sans que toutes pièces requises n'aient été fournies ou que la procédure n'a pas été respectée d'une façon ou d'une autre,
  • votre construction ne respecte pas le projet soumis à l'appréciation de l'autorité communale pour l'obtention du permis de construire.

Lorsque les conditions sont réunies, n'importe quelle autorisation d'urbanisme peut être contestée. Pour prévenir les contestations de votre agrément de construire, vous pouvez vous faire accompagner par un avocat spécialisé durant le processus d'acquisition. À Paris, Lyon, Marseille, Lille et Arras, vous pouvez solliciter un avocat en droit public comme ceux du cabinet Ingelaere Avocats. Compétents dans la gestion des litiges relatifs au permis de construire, notre équipe a une parfaite maîtrise de la réglementation en vigueur. Notre accompagnement vous permet d'éviter de laisser toute faille pouvant faciliter une remise en question ultérieure de votre permis de construire.

Quel est le délai pour contester un permis de construire ?

 

La possibilité de remettre en cause une autorisation de construction n'est pas essentiellement conditionnée par la pertinence de son objet. En effet, elle est également déterminée par des paramètres de temps. Pour qu'un recours soit recevable, il doit normalement être présenté dans les deux mois qui suivent l'affichage du panneau de notification de l'autorisation de construire. Ce délai de prescription vaut tout aussi bien pour les recours gracieux que les recours contentieux.

Certaines situations peuvent justifier une extension du délai de prescription. La principale situation, c'est lorsque l'affichage du panneau ne répond pas aux exigences légales en la matière. En pratique, tout panneau d'affichage dont l'objectif est de notifier l'obtention d'un permis de construire doit être installé dans un espace visible et être lisible. Dans le cas contraire, si le contestataire arrive à justifier sa découverte tardive du panneau, il est fondé à introduire une contestation hors délai. Même en cas de découverte tardive, aucune contestation n'est cependant recevable six mois après la fin des travaux.

En cas de contestation de votre permis de construire, votre avocat doit a priori vérifier le respect de ces exigences de délais. Chez Ingelaere Avocats, nos experts en droit de la construction s'assurent avant tout de la recevabilité d'une contestation du point de vue du délai de prescription. Dès lors que nous avons la certitude que le délai de prescription n'est pas respecté, nous veillons à ce que le juge déclare l'irrecevabilité du recours.

Qui peut contester un permis de construire ?

Dans des cas bien définis, certaines personnes morales comme physiques ont la possibilité de remettre en cause un permis de construire. Il s'agit entre autres des collectivités territoriales, les associations, un voisin, etc.

L'État ou les collectivités territoriales

L'État et les collectivités territoriales sont des personnes morales de droit public. Comme tels, ils peuvent agir contre des projets de construction qui ont obtenu une autorisation formelle d'une autorité communale. En pratique, pour des raisons d'illégalité, l'État peut demander l'annulation d'un permis de construire devant un tribunal administratif. Il en est de même avec les collectivités territoriales qui, sur ce point, bénéficient des mêmes prérogatives que l'État.

Les associations

Les associations peuvent, elles aussi, contester un permis de construire. Cependant, l'intérêt à agir dans leur cas n'est justifiable que sous certaines conditions. En pratique, pour introduire un recours contre un permis de construire, l'association doit être légalement déclarée avant l'affichage du panneau de notification.

Les raisons de la contestation doivent aussi être en adéquation avec son objet social. À cet effet, une association qui intervient dans la défense du patrimoine peut demander l'annulation d'un permis de construire qui n'entre pas les standards définis. Il en est de même pour les associations qui œuvrent pour la protection de l'environnement. Pour ce faire, le chantier doit être dans son champ d'action, du point de vue géographique.

De façon pratique, une association qui exerce dans une commune précise ne peut pas s'opposer à un permis de construire dans une autre commune. Dans ce sens, les structures internationales ne peuvent pas non plus contester des permis de construire. En effet, leurs actions ne sont pas spécifiques à une commune ou à une ville.

Les voisins

Comme les collectivités locales et d'autres personnes morales, le voisin est la personne physique la plus habilitée à remettre en cause un permis de construire. En effet, un voisin qui profite d'un bien auquel porterait préjudice un projet de construction, autorisé par un permis de construire, peut s'y opposer.

En pratique, votre voisin contestataire doit tout d'abord prouver qu'il est dans son droit de bénéficier de son bien. Il doit ensuite démontrer que ce droit est mis en mal par le nouveau chantier. Les litiges de ce type, qui opposent un voisin et l'auteur d'un projet de construction, sont en général liés à des aspects comme :

  • la perte du droit de passage,
  • la perte de l'ensoleillement,
  • les nuisances sonores ou olfactives, etc.

Les voisins sont les contestataires les plus souvent rencontrés en matière de remise en cause de permis de construire. Pour freiner leur action en justice, vous pouvez vous faire assister par un avocat expert comme Maître Ingelaere. En fonction de votre position, contestataire ou propriétaire d'autorisation de construire contestée, vous bénéficierez de la meilleure défense possible.

Quelles sont les voies de contestation d'un permis de construire ?

Lorsqu'un voisin ou une personne morale engagent contre vous une requête pour faire annuler votre permis de construire, ils peuvent le faire de diverses façons. On distingue en particulier le recours administratif, encore appelé précontentieux, et la saisie d'un tribunal administratif ou contentieux.

Le recours gracieux ou administratif

C'est le premier moyen utilisé pour remettre en cause un agrément communal de construire. Le recours gracieux consiste à introduire une demande d'annulation auprès de l'instance administrative qui a délivré le certificat de construire. Lorsque le recours est adressé à une autorité communale, on parle encore de recours gracieux.

Lorsqu'il est introduit, un recours administratif interrompt le délai de deux mois durant lequel un recours contentieux peut être formulé. En pratique, l'auteur demande que le permis de construire accordé soit annulé. Face à cette action, le maire peut répondre de façon express ou de façon implicite pour accepter ou rejeter l'annulation du permis de construire. Pour ce faire, il dispose d'un délai de deux mois, après l'introduction de la demande du contestataire.

En guise de précision, un deuxième recours ne peut pas à nouveau interrompre le délai. Seule l'interruption entraînée par le premier recours prévaut. En conséquence, si le contestataire fait face par exemple à un rejet implicite, il peut alors passer à un recours contentieux. Le rejet implicite suppose que le contestataire ne reçoit pas de réponses de la part du maire dans les deux mois qui suivent son recours gracieux.

Le recours contentieux

La saisie d'un tribunal administratif ou recours contentieux consiste à introduire une demande d'annulation auprès d'un juge. Cette requête est introduite lorsqu'un premier recours gracieux n'aboutit pas, dans les deux mois qui suivent son introduction. Dans le même temps, il est possible de passer directement par un recours contentieux pour contester un permis de construire à sa déclaration. Le recours est recevable tant que le requérant remplit les différentes conditions imposées par le Code de l'urbanisme.

En pratique, vous pouvez demander au juge administratif de ne pas permettre l'annulation du permis de construire. Cette démarche ne peut être menée qu'au moyen d'un formalisme précis, accompagnée en général par un avocat en droit public comme ceux du cabinet Ingelaere Avocats. Nous avons une expertise et une expérience reconnue en matière de gestion de litiges de permis de construire. Nos experts inscrits dans les barreaux de Paris, Marseille, Lyon, Lille et Arras sont à jour de toutes les réglementations en vigueur relatives au permis de construire.

Lorsqu'il est jugé recevable par le tribunal administratif, le recours contentieux peut entraîner d'importants retards dans le cadre d'un chantier. En effet, les délais de jugement peuvent aller jusqu'à deux ans ou plus. C'est pourquoi vous devez tout faire pour trouver une solution à l'amiable ou ne pas permettre un recours contentieux de votre permis de construire. Le cabinet Ingelaere Avocats se présente à cet effet comme votre meilleur atout pour réussir à avoir un accord à l'amiable avec votre contestataire.

Le dépôt de référé

L'objectif d'un dépôt de référé est de faire stopper les travaux de construction, en attendant l'issue d'un recours, gracieux ou contentieux. En effet, l'introduction d'un recours ne signifie pas l'abrogation du permis de construire. Celui-ci reste valide jusqu'à son éventuelle annulation et donne le droit au promoteur de continuer ses travaux tels qui sont prévus.

Le dépôt de référé s'appuie sur l'Art. L. 521 du Code de justice administrative. Cette procédure n'est cependant possible que si le projet de construction ne se trouve pas encore hors d'eau et hors d'air. Pour éviter le dépôt de référé, faites-vous accompagner par le cabinet de Maître Ingelaere. Nous saurons vous aider pour que votre permis de construire soit toujours valable.

Défendre son permis de construire : comment ça marche ?

En fonction de la situation en cause, vous pouvez défendre votre permis de construire de diverses manières.

Faire annuler un refus de délivrance de permis de construire

Si elles jugent qu'un dossier est incomplet ou présente des irrégularités, les mairies peuvent opposer des rejets à l'obtention du permis de construire. Il revient alors au promoteur du projet de montrer que son dossier est solide et qu'il répond aux exigences en matière d'urbanisme dans la commune. Pour faire annuler la décision de l'autorité communale de ne pas accorder l'autorisation de construire, vous disposez de diverses voies d'action : la discussion à l'amiable, le recours gracieux et le contentieux.

La discussion à l'amiable

Lorsqu'elles opposent un refus à l'obtention d'un permis de construire, les mairies sont tenues de le notifier au demandeur, à travers un courrier. Documents manquants, inadéquation du projet avec les règles de l'urbanisme, différentes raisons peuvent justifier la décision de la mairie de ne pas accorder l'autorisation de construire. Ces raisons doivent être notifiées dans le courrier de refus, afin de vous permettre d'améliorer votre dossier pour le mettre en règle.

À cette fin, vous pouvez vous rapprocher des services d'urbanisme de votre commune. En pratique, il s'agit de mener des démarches pour essayer de comprendre les causes du rejet et les régler. Cela peut se faire sans qu'il ne soit nécessaire d'entamer d'autres procédures de défense. Les conseils d'un avocat en droit public comme Maître Ingelaere seront nécessaires à cette étape. Cela vous sera notamment utile pour comprendre les documents d'urbanisme de votre ville et éviter toute erreur d'interprétations. Si possible, votre avocat peut vous servir d'interlocuteur auprès des services habilités.

Le recours gracieux

Ce procédé peut s'identifier à la discussion à l'amiable. En revanche, elle se fait de façon officielle et formelle. En pratique, le recours gracieux revient à adresser une lettre au maire, dans l'objectif de présenter les preuves formelles qui rendent illégitime son refus. Ce recours prend la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour garantir sa conformité avec les exigences en la matière, vous pouvez le faire rédiger par un avocat expert comme Maître Ingelaere.

Le recours contentieux

C'est en théorie la dernière voie de recours pour faire annuler un refus de permis de construire. Il consiste à faire appel au jugement d'un tribunal administratif, habilité à juger ce type de litiges. Il se présente dans un délai de deux mois, suite au rejet initial de délivrance d'un permis de construire ou au rejet d'un recours gracieux. Cette démarche ne doit être envisagée que si vous êtes sûre de ce que vos travaux sont conformes aux règles et dispositions du Code de l'urbanisme. Vous devez également tenir compte des autres documents de planification qui font loi dans la ville où vous voulez construire.

En raison des exigences juridiques auxquelles il doit répondre, un recours contentieux ne peut être formulé qu'avec l'aide d'un avocat spécialisé en droit public. Leur rôle est de s'assurer que votre dossier est solide afin de pouvoir le défendre convenablement. Pour vous offrir la meilleure défense en cas de rejet de votre demande de permis de construire, le cabinet Ingelaere Avocats se présente comme votre meilleur allié. Nous mettons à votre disposition une équipe d'experts qualifiés et expérimentés, compétents en droit public et en droit de la construction. Notre accompagnement augmentera vos probabilités d'avoir gain de cause.

Défendre son permis de construire contre une contestation

Il est possible pour un tiers, dans les conditions définies par la loi, de remettre en cause la légitimité d'un permis de construire. Plus précisément, il peut s'attaquer à des aspects liés aux moyens de légalité externe comme à des aspects liés aux moyens de légalité interne.

En général, les moyens de légalité externe portent des raisons comme les vices de forme, les vices de procédure et l'incompétence du signataire. Ces situations peuvent souvent être facilement régularisées. Par conséquent, elles n'entraînent pas automatiquement l'annulation du permis de construire. Il vous appartient de faire le point des raisons évoquées et de les régler. Les moyens de légalité interne, quant à eux, sont liés à des raisons comme :

  • la violation de la loi,
  • l'erreur de fait,
  • l'erreur de droit,
  • le détournement du pouvoir.

Ils sont spécifiquement liés aux faits et aux fondements de droit qui justifient la décision de délivrer ou non le permis de construire. Pour défendre son permis de construire contre une contestation, quel que soit le type, vous devez vous assurer de sa recevabilité. En pratique, cela revient à vérifier que le contestataire peut avant tout justifier un intérêt à agir contre votre permis de construire. De même, il doit posséder un bien, un terrain ou une maison dont il ne peut plus pleinement jouir en raison du nouveau projet de construction.

Pour établir votre défense, vous devrez fournir des arguments valables contre chaque point de son recours. Si, à l'issue du procès, vous pouvez prouver un recours abusif, alors vous pouvez à votre tour engager un recours contre le requérant. Qu'il s'agisse de défendre votre permis de construire ou d'introduire un recours pour recours abusif, vous aurez besoin d'un avocat compétent en droit public.

Quelques éléments à connaître pour défendre son permis de construire

Depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le législateur a cherché à limiter les portées que peut avoir un litige sur un projet d'urbanisme. Plutôt que de justifier l'annulation totale d'un permis de construire, un problème reconnu comme tel par le juge, peut être régularisé. De cette façon, le titulaire d'un permis de construire peut le conserver, à condition d'effectuer les différentes modifications nécessaires.

Certains litiges liés à l'autorisation de construire peuvent aussi se régler par une transaction financière. En revanche, pour être valide, cette transaction doit se faire auprès de l'administration fiscale.

Par ailleurs, si vous faites face à un recours qui n'a pas encore été jugé, il est préférable de ne pas continuer vos travaux de construction. En effet, cette procédure peut conduire à la démolition d'une partie ou de l'entièreté de votre construction, ce qui rend les pertes financières considérables. Vous pouvez cependant demander un certificat de non-recours contre votre permis de construire afin de continuer vos travaux. Cela est possible lorsqu'un recours gracieux n'a pas abouti ou qu'il n'y a pas eu de recours au cours du délai d'affichage du panneau.

Pourquoi faire appel à Ingelaere Avocats pour défendre votre permis de construire ?

Vous êtes à la recherche d'une défense solide pour votre permis de construire ? Le cabinet Ingelaere Avocats est là pour vous accompagner. Forte de nombreuses années d'expérience dans le domaine du droit de la construction, notre équipe d'experts mettra tout en œuvre pour protéger vos intérêts. Nous comprenons les enjeux complexes liés à l'obtention d'un permis de construire et nous sommes familiers avec les réglementations en vigueur.

En faisant appel à notre cabinet d'avocats, vous bénéficierez d'une expertise pointue et d'une approche personnalisée pour chaque affaire. Nous analyserons minutieusement votre dossier, identifierons les éventuelles faiblesses et vous proposerons des stratégies juridiques adaptées. Notre objectif est de vous assurer la meilleure défense possible afin de garantir le succès de votre projet de construction.