L'immeuble ou les arbres du voisin vous font de l'ombre et dévalorisent votre bien ? L'ensoleillement est en effet un élément primordial pour la qualité de vie et la valeur d'un bien immobilier. Pour diverses maisons (murs vertigineux, plantations gênantes…), votre maison peut être privée de luminosité naturelle. Si vous subissez une perte de vue sur le paysage environnant et une perte d'ensoleillement, votre maison peut perdre de valeur sur le marché de l'immobilier. Cette perte constitue un trouble de voisinage courant qui donne lieu à des procédures judiciaires pouvant aboutir à la démolition de la construction concernée. Votre expert en droit immobilier Maître Ingelaere vous explique tout sur la notion de perte d'ensoleillement et les recours possibles.

Perte d'ensoleillement et trouble anormal de voisinage : de quoi s'agit-il ?

Il peut arriver que votre voisin réalise des travaux chez lui pour l'extension d'un mur de jardin ou pour une surélévation d'immeuble existant. Des plantations aux hauteurs excessives peuvent quant à elle vous empêcher de profiter du soleil dans votre maison. Ces facteurs entraînent de nombreuses conséquences, comme les troubles anormaux de voisinage (TAV). Ce terme désigne les conséquences qui sont directement liées à une nouvelle construction ou la plantation d'arbres à proximité de la limite séparative de deux parcelles.

Il peut s'agir par exemple d'une perte de vue ou d'une perte d'ensoleillement. Cette situation est très inquiétante et préjudiciable, car elle impacte directement la valeur de votre bien immobilier. Si auparavant, vous profitiez d'une belle vue et que le nouveau bâtiment ne favorise pas cela, il est évident que ce paramètre peut faire baisser le prix de votre propriété lors de sa revente. La perte d'ensoleillement est donc un préjudice que vous pouvez subir lorsqu'une nouvelle construction ou une plantation fait de l'ombre à votre maison et affecte votre droit au soleil.

À l'instar de la perte de vue et de la perte d'intimité, il s'agit d'un trouble de jouissance que l'on peut considérer comme un trouble anormal de voisinage. Selon l'article 544 du Code civil, la propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». De plus, l'article 651 stipule que les propriétaires sont tenus par différentes obligations l'un envers l'autre, indépendamment de toute convention. Chaque propriétaire a donc le droit de profiter pleinement de son bien sans porter atteinte aux droits des voisins.

Compte tenu des limites légales au droit de propriété, les juges ont instauré la notion de trouble anormal de voisinage. Elle permet à toute personne qui s'estime lésée par la construction de son voisin de saisir le juge civil afin d'obtenir réparation de son préjudice. Ainsi, tout occupant d'un immeuble (qu'il soit propriétaire, locataire ou hébergé à titre gratuit) qui estime avoir subi un trouble anormal de voisinage a le droit de demander réparation.

Préjudice de perte d'ensoleillement : et si le permis de construire est légal ?

Il est important de faire la différence avec le recours des tiers contre les permis de construire. Il s'agit d'une action qui a pour but de contester la légalité d'un permis. Le recours des tiers s'engage alors contre la mairie qui a délivré le permis. C'est pour cette raison que la justice administrative est la seule compétente à gérer ce contentieux. Dans le cas du trouble anormal au voisinage, le plaignant attaque directement son voisin, car c'est lui qui est à l'origine du préjudice. C'est un contentieux civil qui est de la compétence du tribunal judiciaire.

Notons que seul le préjudice subi par la victime va déterminer le trouble anormal de voisinage (TVA). Même si une construction respecte les règles d'urbanisme, elle peut causer un trouble au voisin. Ce dernier n'a pas à démontrer que le propriétaire de l'immeuble concerné a commis une faute pour engager sa responsabilité. En effet, les règles d'urbanisme permettent de construire en mitoyenneté, mais un voisin peut estimer qu'une construction empêche le soleil d'entrer chez lui. Dans ce cas, il peut assigner en justice le propriétaire de la maison mitoyenne et demander réparation de son préjudice. Alors, même avec un permis de construire tout à fait légal, sans recours de tiers, il y a possibilité de procès.

Comment évaluer la perte d'ensoleillement ?

La perte d'ensoleillement est une notion complexe à évaluer, car elle varie en fonction de plusieurs critères comme la situation géographique, l'orientation des immeubles, la météorologie, etc. Toutefois, quelques approches permettent de quantifier cette perte.

Les méthodes de calcul

Avant d'entamer une action en justice qui vise à vous indemniser pour perte d'ensoleillement, vous devez prouver que c'est réellement le cas. Dans cette optique, il est essentiel de réaliser une étude adaptée. Il existe plusieurs méthodes de calcul permettant d'évaluer la perte d'ensoleillement :

  • la méthode des ombres portées,
  • les simulations informatiques,
  • les mesures réalisées sur le terrain.

Si vous pensez subir une perte d'ensoleillement, vous avez également la possibilité de solliciter l'expertise d'un professionnel tel qu'un architecte. C'est d'ailleurs l'une des solutions les plus fiables. Un géomètre-expert ou un bureau d'études spécialisé sera aussi en mesure d'effectuer une étude d'impact précise et fiable. Seule une perte d'environnement suffisamment importante permettra au plaignant d'obtenir la réparation. Un expert pourra quantifier précisément ce trouble anormal de voisinage. L'accompagnement d'un avocat en droit immobilier est également important pour faire valoir son droit d'ensoleillement.

Les seuils d'acceptabilité

Dans une cuisine par exemple, la perte d'ensoleillement dont la durée varie en fonction des saisons est un inconvénient normal et prévisible de voisinage en milieu urbain d'habitat continu. Il en est de même pour une faible baisse d'ensoleillement ne causant pas d'obscurité préjudiciable à la logeabilité de l'immeuble voisin. Les arbres plantés en limite de propriété à distance légale peuvent être à l'origine de troubles, mais ne représentent pas un trouble anormal de voisinage. Les juges de fond peuvent toutefois ordonner l'abattage de ces arbres s'ils constatent l'existence d'un inconvénient excessif de voisinage.

La perte d'ensoleillement est donc soumise à des seuils d'acceptabilité qui varient en fonction des cas et des jurisprudences. Il convient de noter que certains seuils sont généralement admis, notamment la perte d'ensoleillement de 2 heures par jour et la baisse de 50 % de la luminosité dans une pièce. Il est important de souligner que ces seuils ne sont pas figés et qu'ils peuvent varier en fonction des situations et des expertises effectuées.

Quels sont les recours en cas de perte d'ensoleillement ?

La construction de l'un de vos voisins entraîne une perte d'ensoleillement de votre propriété ? Découvrez avec Maître Ingelaere les recours possibles.

Prouvez la perte d'ensoleillement de votre maison

Avant de commencer une procédure visant à vous indemniser pour perte d'ensoleillement, vous devez nécessairement fournir la preuve de l'anormalité du trouble. Pour ce faire, il faut réaliser une expertise de perte d'ensoleillement permettant de démontrer et de quantifier le trouble subi. Afin de faire valoir votre droit au soleil et conclure qu'il s'agit d'une perte d'ensoleillement, vous devez réaliser un constat avant et après le chantier.

Le procès-verbal sera effectué par un Commissaire de justice et vous permettra, en tant que plaignant, d'avoir une preuve du trouble anormal de voisinage et du préjudice subi. Ainsi, vous pourrez entamer votre recours pour une indemnisation. Il est primordial de rappeler que la perte d'ensoleillement peut être invoquée dans les cas suivants :

  • la construction d'un immeuble, d'un mur de jardin ou d'une extension qui cause une perte de vue ou l'inaccessibilité au soleil,
  • la présence d'arbres ou de plantations de grandes hauteurs,
  • une surélévation d'un bâtiment.

Si vous prouvez que la perte d'ensoleillement est importante, le voisin mis en cause sera condamné à réparer le préjudice, le plus souvent avec une indemnisation.

Entamez une démarche à l'amiable pour régler le contentieux

Dans le cas où la victime parvient à prouver que la perte d'ensoleillement est un trouble anormal du voisinage, elle peut régler le problème en essayant une approche à l'amiable. Il faut ainsi entamer un dialogue avec le voisin propriétaire de la maison qui vous fait de l'ombre ou l'arbre qui nécessite d'être coupé afin de trouver un terrain d'entente.

Le meilleur moment pour agir, c'est lorsque vous venez de prendre connaissance du projet de construction et que le maître d'ouvrage n'a pas commencé les travaux. Avant le démarrage des travaux, il est en effet possible de négocier plus facilement une modification du projet voisin. Lors d'un règlement à l'amiable, vous pouvez vous appuyer sur l'étude de perte d'ensoleillement pour montrer au voisin que vous aurez le droit de demander une indemnisation s'il réalise son projet tel qu'initialement prévu. C'est donc un argument de taille pour obtenir une modification en votre faveur.

La négociation à l'amiable est une procédure rapide qui peut vous aider à trouver une solution satisfaisante. Vous éviterez ainsi des dépenses conséquentes pour les procédures litigieuses. Il est en principe conseillé de faire authentifier l'accord conclu avec votre voisin. Cette initiative vous permet de disposer d'un document justificatif si l'autre partie ne respecte pas ce sur quoi vous vous êtes entendus. Vous pouvez toutefois solliciter un médiateur de justice pour faciliter les démarches et trouver une solution amiable entre les deux parties.

Démarrez une procédure contentieuse pour gérer un conflit de perte d'ensoleillement

Si votre voisin a terminé la construction, il sera plus difficile de trouver un terrain d'entente. Il faudra donc entamer une procédure contentieuse. Cette démarche est essentielle et permet à la victime de saisir la justice pour obtenir la réparation du préjudice. Le procès-verbal rédigé par le Commissaire de justice pour constater la perte d'ensoleillement est une preuve importante à apporter au juge pour appuyer votre demande d'indemnisation.

Les juges adoptent une analyse nuancée, « au cas par cas » et évaluent notamment la destination du terrain. Si la parcelle sert à des fins agricoles, l'ensoleillement est nécessaire et sa privation est alors un préjudice indemnisable : « La privation d'ensoleillement, en ce qu'elle compromet le développement et la mise à fruits de ces végétaux et empêche l'exploitation de leur parcelle dans des conditions normales, constitue un trouble anormal de voisinage » (Civ. 3e, 3 mai 2011, F-D, n° 09-70.291).

En fonction de la situation, le juge peut ordonner la modification de la construction voisine ou l'élagage de l'arbre qui vous empêche de profiter du soleil. Pour la réparation du préjudice subi, il peut aussi ordonner le paiement d'une indemnisation. Votre demande peut ne pas être considérée par la justice. Pour éviter cela et espérer une réponse favorable, vous devez vous faire accompagner par un avocat en droit immobilier.

Quel est le délai de prescription ?

En vertu de l'article 2224 du Code civil, toute personne victime de trouble anormal de voisinage, notamment la perte d'ensoleillement, dispose d'un délai de 5 ans pour agir en justice. Ce délai de prescription prend effet dès la naissance du TAV (c'est-à-dire dans le cas présent, quand la construction est terminée). Là aussi, il y a une grande différence avec le recours des tiers.

C'est la fin de la construction qui donne naissance au trouble anormal de voisinage, et non l'obtention du permis de construire. En 5 ans, la construction est bouclée et toutes les finitions sont faites (clôture, piscine…). Le déroulement de ce genre de litige est généralement lourd de conséquences. En ce qui concerne la perte d'ensoleillement causée par une plantation, le Code civil a prévu quelques dispositions, dont l'obligation d'élagage des haies et des arbres.

Si ceux-ci ne sont pas entretenus et vous créent un éventuel désagrément, vous pouvez saisir la justice qui peut ordonner leur élagage ou leur abattage. Mais si la plantation date de plus de trente ans, la prescription trentenaire prévaut et ils ne pourront être arrachés.

Comment déterminer le montant de l'indemnisation ?

Parmi les troubles anormaux de voisinage, la perte d'ensoleillement est le préjudice pour lequel il est le plus facile d'obtenir une réparation. La justice condamne généralement l'auteur du TAV à indemniser la victime. En principe, le montant de l'indemnité (les dommages-intérêts) du préjudice est évalué en fonction de la dépréciation de valeur vénale de l'habitation de la victime.

Toutefois, il arrive assez souvent que les juges ordonnent la démolition du bien litigieux. Il faut aussi souligner que la perte d'ensoleillement doit être vraiment importante pour que la victime obtienne une réparation du trouble en justice. Les juges sont généralement moins cléments lorsque le trouble anormal de voisinage survient en zone urbaine, plutôt qu'en milieu diffus. Vous trouverez ci-dessous quelques décisions prises selon l'importance et la localisation du TAV :

  • La construction d'une nouvelle maison a causé la perte d'une belle vue sur les toits et clochers de la basilique de Paray-le-Monial, entraînant une dépréciation de l'immeuble voisin : les propriétaires de ce bien ont obtenu une indemnisation de 13 000 euros au titre des dommages-intérêts (Cour d'appel de Dijon, ch. B, 10/07/2007).
  • Dans une zone pavillonnaire, pour une perte d'ensoleillement de la piscine au milieu de l'après-midi, perte de vue et d'intimité : les juges ont accordé une indemnisation de 148 000 euros, soit 40 % de la valeur vénale de la maison, plus 50 000 euros au titre du trouble anormal de voisinage (Cour d'appel de Limoges, 08/10/13, n°12/00625).
  • Dans une zone pavillonnaire, pour une perte d'ensoleillement de 60 % à 70 % : les juges ont ordonné la démolition de l'immeuble avec amende journalière de 50 euros par jour de retard (Cour d'appel de Nancy, 29/06/15, n°14/01346).
  • En zone urbaine dense, pour perte d'ensoleillement de 6 % à 46 % : le plaignant a obtenu réparation de préjudice avec une indemnisation de 30 000 euros, soit 10 % de la valeur vénale et une indemnisation de 3 000 euros au titre du trouble anormal de voisinage (Cour d'appel de Rennes, 22/09/2015, n° 13/08681).

Dans une récente affaire, des propriétaires se sont plaints de la perte de vue et de la perte d'ensoleillement entraînées par la maison voisine en limite de propriété. L'ouvrage était réalisé sur 17 mètres de longueur et 4 mètres de hauteur pour une emprise au sol de 70 m². Les demandeurs qui profitaient d'une vue dégagée sur les collines avaient désormais une vue sur un mur de parpaings qui faisait de l'ombre à leur piscine. Les juges ont ordonné la démolition de la construction (Cour cass civ 3e, 20 octobre 2021 n°19-23233).

À retenir : dans quelques zones de l'Hexagone comme Paris, la perte d'ensoleillement ne constitue pas toujours un trouble anormal du voisinage. La construction de logements est en effet indispensable dans ces zones urbaines. La demande d'indemnisation peut ne pas être prise en compte par le juge civil.

Évitez d'être responsable d'une perte d'ensoleillement ou de tout autre TAV

Aujourd'hui, vous êtes victime d'un trouble anormal de voisinage, mais demain vous serez peut-être le voisin fautif si vous n'avez pas les bonnes informations. Alors, comment éviter d'être la cause d'une perte d'ensoleillement ? Dès la conception de votre habitation, vous devez anticiper l'ombre portée de votre chantier sur les constructions voisines. Si vous travaillez avec un expert immobilier comme un architecte, il évaluera le risque de trouble de voisinage et limitera le risque de litige.

Si vous êtes déjà en possession de votre permis de construire et que votre voisin pense que votre future construction l'exposera à une perte d'ensoleillement, ne vous affolez pas. Généralement, les voisins n'étayent pas leur plainte dans les règles de l'art avec une expertise d'ensoleillement. Notez toutefois que le fait de commencer un projet sachant pertinemment qu'une personne peut en théorie vous attaquer pendant 5 ans est une grosse prise de risque.

Pour éviter d'être la source d'un trouble anormal de voisinage, il est judicieux de faire réaliser une étude de perte d'ensoleillement avant de commencer les travaux. En outre, ce préjudice n'est pas le seul cas de TAV. Il en existe d'autres, comme la perte de vue (lorsqu'une nouvelle construction vous cache la vue) et la perte d'intimité. Cette dernière notion est valable quand la maison du voisin a une vue plongeante sur votre bien.

On considère que le non-respect d'une servitude ou d'un règlement de droit privé est un trouble de jouissance. Le non-respect d'un règlement de copropriété, de servitudes de passage ou d'écoulement des eaux est donc un préjudice pour lequel votre voisin peut demander réparation au civil au même titre que pour la perte d'ensoleillement. En ce qui concerne les autres types de troubles anormaux de voisinage, ils sont davantage relatifs aux activités qui se déroulent dans la construction qu'à la construction elle-même.

Il est toutefois préférable de les anticiper dès la conception de votre projet. Ainsi, les nuisances olfactives, sonores ou visuelles peuvent constituer des troubles anormaux de voisinage pour les voisins. Ces troubles peuvent aussi avoir lieu pendant le chantier de construction : le bruit, la poussière, la dégradation d'un ouvrage mitoyen, etc.

Sollicitez votre avocat en droit immobilier en cas de perte d'ensoleillement

Face à un trouble anormal de voisinage, particulièrement la perte d'ensoleillement, il est fortement conseillé de faire appel aux compétences d'un avocat en droit immobilier. Cette démarche évite que la situation ne prenne des dimensions disproportionnées qui peuvent engager votre responsabilité. Votre avocat en droit immobilier sera en mesure de vous conseiller sur les étapes à suivre et pourra vous mettre en relation avec un commissaire de justice (anciennement appelé huissier). Son accompagnement est essentiel. Il vous permettra d'évaluer votre préjudice dans les meilleures conditions.

L'avocat en droit immobilier aide ses clients à accomplir les diligences indispensables, en commençant par une négociation à l'amiable. Si cette procédure ne fonctionne pas, la saisie du tribunal d'instance peut être pertinente pour solutionner le contentieux, sur les conseils de votre avocat.

Maître Ingelaere est en mesure de vous représenter et de vous défendre pour faire valoir vos droits. Cet avocat spécialisé en confit de voisinage vous propose un accompagnement personnalisé dans vos démarches et gère vos procédures juridiques.

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