Le bail commercial est réglementé par des dispositions très spécifiques tant en terme de délais, de préavis que de contenu.
En raison de l’importance du bail pour l’activité économique de votre entreprise, il convient de garder à l’esprit de nombreuses dispositions légales. Nous vous expliquons l’essentiel ci-après.
Le contrat de bail commercial, comme son nom l’indique est un document contractuel qui doit être signé à la fois par le propriétaire du fonds, mais également par le bénéficiaire du fonds, c’est-à-dire le locataire.
Ce contrat de bail commercial obéit à des règles strictes en matière rédactionnelle dans la mesure où ce sont les dispositions légales, à savoir la loi, qui vont venir fixer les différentes mentions obligatoires, que ce bail soit légal, opposable aux parties, mais également au tiers. Dans la mesure où il s’agit d’un bail signé entre professionnels, le juge qui pourrait être saisi d’un contentieux sera particulièrement regardant et intransigeant sur la qualité rédactionnelle de ce bail. Par ailleurs, il peut naître de nombreuses difficultés au cours de la vie de ce bail commercial, initialement signé pour une durée de 9 années, il vaut donc mieux être précautionneux dans la rédaction des différents termes juridiques constituant celui-ci.
Il est donc particulièrement judicieux de se faire assister d’un spécialiste du droit immobilier, en l’occurrence d’un avocat. Ce contrat de bail commercial doit comporter les mentions obligatoires suivantes :
S’agissant des documents à transmettre pour la signature d’un bail commercial, la liste des documents à fournir et les informations à transmettre à la personne en charge de la rédaction de ce bail commercial, ce qui peut être notamment un avocat spécialisé en droit immobilier, vont varier en fonction de la qualité du signataire. Il faut en effet distinguer les informations qui sont sollicitées auprès du bailleur, à savoir le propriétaire du fonds, et le locataire.
Concernant le bailleur, à savoir le propriétaire du bien immobilier, celui-ci devra transmettre une copie de son livret de famille, de son contrat de mariage ainsi que de sa carte d’identité. S’il s’agit d’une personne orale, celle-ci devra transmettre bien entendu une copie à jour de ses statuts ainsi qu’un Kbis en cours de validité et enfin le pouvoir du gérant. Le bailleur devra également transmettre son titre de propriété et la copie du règlement de copropriété dans la mesure où il s’agirait d’un immeuble détenu en copropriétaires (voir en ce sens notre article dédié à la gestion des biens en copropriétés par l’assemblée générale des copropriétaires, notamment le rôle du syndic professionnel). Le bailleur devra également transmettre un diagnostic amiante et DTE, le montant du loyer, la spécification de la TVA, le montant du dépôt de garantie et le choix d’indice pour la révision du loyer.
Par ailleurs, le bailleur devra informer son locataire du montant et de l’existence des charges de la taxe foncière et des travaux éventuels à mettre en œuvre. S’il s’agit d’un renouvellement, le bailleur devra également transmettre :
Concernant le locataire, les exigences formelles en termes d’informations à délivrer sont bien moindres puisque celui-ci peut se contenter de transmettre un livret de famille ou un contrat de mariage ou une carte d’identité, ainsi qu’un extrait d’immatriculation au registre des commerces et des sociétés. Enfin, si le locataire est une personne morale, il devra transmettre une copie de ses statuts à jour, un Kbis en cours de validité et le pouvoir du gérant.
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Attention, la rédaction d’un bail commercial n’est absolument pas soumise à l’obligation d’être signé par un notaire. Contrairement à une idée trop répandue, le notaire n’est pas obligatoire pour la signature de ce bail. Ce qui signifie que ce bail peut être soit rédigé par vous-même en tant que particulier, même s’il est beaucoup plus précautionneux et judicieux de faire appel à un professionnel du droit. Ce professionnel du droit peut être soit un avocat spécialisé en droit immobilier, soit un syndic professionnel ou encore une agence immobilière.
Néanmoins, attention aux différentes clauses qui pourraient être rédigées par un syndic professionnel dans la mesure où bien souvent, celles-ci sont largement en faveur du propriétaire qui a l’habitude de travailler avec ledit syndic. Si vous souhaitez avoir une analyse objective et circonstancielle des différentes clauses du bail commercial, nous ne pouvons que vous inviter à prendre attache auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier, lequel pourra analyser les différentes clauses contractuelles. Pour résumer, vous n’avez donc pas à payer de frais de notaire pour la rédaction d’un bail commercial et l’on ne peut vous obliger à passer par un notaire pour signer ledit bail. En général, les frais de notaire seront partagés entre le preneur et le bailleur.
Un bail 3-6-9 est un bail commercial. On parle de 3-6-9, car c’est le bail commercial classique.
Pourquoi appelle-t-on un bail 3-6-9 ? Simplement parce qu’il peut être résilié tous les 3, 6 ou 9 ans. Attention, on dit souvent que le bail commercial peut être résilié 3 ans, 6 ans ou 9 ans, on parle ainsi de résiliation triennale. Néanmoins, si vous souhaitez résilier le bail avant les 3 ans, avant les 6 ans ou avant les 9 ans, vous devez impérativement notifier votre demande de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date de renouvellement. Cela est important puisqu’à défaut, le bail sera automatiquement renouvelé.
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