L’indemnité d’éviction du bail commercial

Lorsque le bailleur résilie ou refuse le renouvellement d'un bail commercial ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est définie par le code de commerce en l’article L 145-14. On entend par indemnité d’éviction une indemnité conférée, c’est-à-dire octroyée au bailleur (le propriétaire) à son locataire aussi appelé preneur, lorsque celui-ci choisit de ne pas renouveler le bail commercial qu’il existe entre eux. C’est donc une somme qui sera versée directement par le bailleur au locataire du bail commercial. Cela signifie qu’au terme du contrat, le bailleur ne pourra refuser la demande de renouvellement du preneur locataire qu’en lui payant une indemnité d’éviction.

Comment calculer l’indemnité d’éviction ?

La méthode de calcul de l’indemnité d’éviction est généralement celle consistant à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait eu en cas de renouvellement et le montant que ce locataire va devoir payer au terme du nouveau loyer qu’il va devoir retrouver. Si le refus de renouvellement entraîne en d’autres termes la perte du fonds de commerce pour le locataire, le propriétaire devra alors régler une indemnité d’éviction dite de remplacement. Celle-ci va comprendre la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession. Si cette valeur est souvent mal fixée et mal connue des non-initiés, pour la déterminer plusieurs paramètres vont être pris en compte par votre avocat en droit immobilier. Il est donc particulièrement important de conaître les paramètres suivants :

• L’évaluation pour le bénéfice annuel moyen, c’est le critère le plus important et le plus fréquemment utilisé. On parle ainsi de bénéfice issu d’activité prévue dans le bail.
• Vous disposerez ainsi d’une valeur marchande équivalente à la moyenne des 3 dernières années de bénéfices comptabilisés multipliés par un coefficient compris entre 3 et 5.
• Vous devrez également prendre en considération l’évolution des chiffres d’affaires sur les 3 dernières années sur lesquels votre avocat en droit immobilier affectera une variable entre 60 et 100 % ou un coefficient situé entre 3 et 5.Également, les 2 derniers critères à prendre en considération sont l’évaluation pour les recettes journalières multipliées par 500 ou 700 et l’évaluation pour le prix d’acquisition récent.

Si vous souhaitez calculer l’indemnité d’éviction, n’hésitez pas à prendre attache avec le cabinet, lequel dispose d’un logiciel vous permettant de vous transmettre une analyse provisoire de ce montant d’indemnité d’éviction commerciale.

Comment se sortir d’un bail commercial ?

Comme nous l’avons déjà vu dans d’autres fiches pratiques sur le sujet, le contrat commercial est un contrat qui est signé entre un propriétaire qui possède le local et le locataire, lequel va exercer une activité commerciale, on parle de bail 3-6-9. Pour mettre fin au bail commercial, le locataire doit se contraindre à notifier sa demande de fin de bail au moins 6 mois avant chaque renouvellement triennal. S’agissant du propriétaire, la démarche est beaucoup plus lourde puisque si vous entendez ne pas renouveler le contrat de bail commercial, vous serez contraint de transmettre une indemnité d’éviction au locataire.