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Droit de l'urbanisme, prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire

Droit de l'urbanisme - Délais - Prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire. Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020. https://www.laviecommunale.fr/fileadmin/fichiers/Note_synthese_Ordonnance_urba_MCTRCTVF.pdf

Droit de l'urbabnisme - Délais - Prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire. Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020. Note de synthèse

Une note de synthèse du 15 avril 2020 du ministère de la Cohésion des territoires fait le point sur différentes dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19.

Le texte permet notamment de proroger certains droits acquis pendant l’urgence sanitaire et de suspendre certains délais, notamment ceux pour prendre des décisions administratives afin de préserver les enjeux qui y sont attachés, notamment en matière de sécurité, de risques, d’intégration urbaine des projets ou encore de préservation des projets d’intérêt général.

 I- Exclusion des délais de rétractation ou de renonciation du champ d’application de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars.

L’article 2 de l’ordonnance du 25 mars prévoit que les actes qui auraient dû être accomplis pendant l’état d’urgence sanitaire sont réputés avoir été faits à temps s'ils ont été effectués dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

L’article 2 de l’ordonnance du 15 avril vient confirmer que la faculté de rétractation ou de renonciation qui s'applique notamment, en matière de logement, au droit de rétractation pour les ventes de locaux à usage d'habitation n’est pas soumise à cette disposition. Elle s’exerce donc dans les conditions normales. Cette disposition à valeur interprétative permet la poursuite des transactionsimmobilières. Elle complète d’autres dispositions prises récemment, notamment la capacité à signer les actes notariés à distance. Exemple : Le délai de rétractation de 10 jours qui s'applique aux ventes de biens immobiliers à usage d'habitation à des non-professionnels reste fixé à 10 jours, sans suspension pendant la période de l'état d'urgence.

II- Report des effets des clauses contractuelles et des astreintes pour les chantiers privés impactés par la crise sanitaire (article 4).

L’ordonnance vient adapter les relations contractuelles pour tenir compte des retards éventuels qui pourraient intervenir dans la période, permettant ainsi de faciliter la poursuite de l’activité du secteur du bâtiment et des travaux publics.

Pour les contrats se terminant pendant la période dite période juridiquement protégée1 , l'article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoyait des modalités de gel et de report des astreintes et effets de diverses clauses (pénales, résolutoires, ...) inscrites dans les contrats privés. Le 1 er alinéa de la nouvelle ordonnance fixe un report de la date d'effet des astreintes ou clauses pénales, à compter du 25 juin, pour une durée égale à la période d'exécution du contrat pendant laquelle le contrat a été affecté. Cette disposition est par ailleurs étendue aux contrats qui se terminent après la période juridiquement protégée mais qui se sont déroulés pendant cette période et en ont été affectés. Cette disposition générale, simple dans son application, vise à donner de la visibilité à l’ensemble des acteurs pour leur permettre de réorganiser leur activité et reprendre l’exécution de leurs contrats dans les meilleurs délais. Toute la chaîne de l’acte de construire est concernée : maîtres d'ouvrage, maîtres d’œuvre, entreprises de bâtiment et de travaux publics, fournisseurs de matériaux et équipements.

III- Limitation de la suspension des délais prévus pour la consultation ou la participation du public (article 5, 2°)

Le 2° de l’article 5 adapte les dispositions de l’article 7 de l’ordonnance 2020-306, s’agissant de la suspension des délais prévus pour la consultation ou la participation du public. Le dispositif de suspension des délais fixé à l’article 7 s’applique à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. Afin de faciliter la poursuite et le lancement de procédures de consultation et de participation du public engagées ou programmées, et de favoriser la poursuite d’activité, ces délais sont désormais suspendus pendant la période courant du 12 mars 2020 et jusqu’à l’expiration d’une période de sept jours suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

IV- Réduction de l’allongement des délais de recours contre les autorisations de construire - dont les déférés préfectoraux (article 8 – 12bis)

L’article 8 introduit un nouvel article 12 bis dans l’ordonnance 2020-306 qui adapte les règles prévues par l’article 2 de cette dernière ordonnance, s’agissant du report des délais des recours applicables à l’ensemble des autorisations de construire.

Les différents délais repartent à compter du 25 mai, bien que les droits à construire aient un effet immédiat, sans attendre la fin des délais de recours, l’ensemble du processus (financements, actes notariés, chantiers) se trouve régulièrement suspendu dans l’attente de la purge de ces délais. L’article 2 conduit à ce que tout délai de recours en cours avant le 12 mars, recommence à courir pour deux mois à compter de la fin de la période protégée (25 juin). Cela constituait un frein au lancement de nouveaux chantiers à moyen terme, alors même que, dès la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, les recours pourront s’exercer dans les conditions normales. Le nouvel article 12 bis 8 remplace donc, pour les recours contre de telles autorisations d’urbanisme, le mécanisme de l’article 2 par un système de suspension des délais, qui reprendront leur cours pour le nombre de jours restant le 12 mars , dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit le 25 mai au lieu du 25 juin), tout en sanctuarisant un minimum de sept jours pour permettre aux justiciables de saisir la juridiction. Ces délais s’appliquent également aux déférés préfectoraux. Exemple(s) : Pour un permis de construire délivré courant janvier et affiché à compter du 1er février (délai de recours : deux mois francs à compter du 1er jour de l’affichage conforme) - Sous l’empire de l’ancienne ordonnance, le délai pour former un recours courait jusqu’au 24 août 2020 (i.e. un délai de deux mois à compter de la fin de l’état d’urgence + un mois) - Désormais, le délai pour former un recours contre le même permis court à compter du 1er février, est suspendu à compter du 12 mars (il s’est donc écoulé un mois et 11 jours) et reprend à compter du 24 mai, pour les 19 jours restant à courir. Le 13 juin 2020 (correspondant au 19ème jour) étant un samedi, un recours pourra être formé au plus tard le lundi 15 juin.

Pour un permis de construire délivré affiché à compter du 13 janvier et pour lequel un recours aurait pu être formé jusqu’au 14 mars, la suspension des deux jours restant à courir au 12 mars étant inférieur au délai minimal de sept jours, le recours pourra être formé pendant 7 jours à compter du 24 mai, soit jusqu’au mardi2 juin 2020 (le 31 mai est un dimanche et le 1er juin, le lundi de Pentecôte).

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