Vous souhaitez ériger une construction sur votre parcelle et avez déposé une demande de permis de construire qui a finalement été rejetée par votre mairie ? Même s'il s'agit d'une mauvaise nouvelle, vous pouvez toujours garder l'espoir de concrétiser votre projet. La loi vous donne en effet la possibilité de contester cette décision de refus en utilisant les voies de recours prévues. Maître Benjamin Ingelaere, avocat en droit de l'urbanisme, vous propose son accompagnement. Assisté par son équipe de juristes dynamiques, il vous aidera à mettre en œuvre la procédure de contestation du refus de permis de construire, tant en matière gracieuse que contentieuse.

Le permis de construire : de quoi est-il question ?

Le permis de construire est un document d'urbanisme dont le régime juridique est défini par le Code de l'urbanisme. Cette autorisation administrative permet de construire une maison, un appartement, un chalet ou encore un abri de jardin. Pour être plus explicite, le permis de construire est obligatoire pour ériger ou étendre les constructions dont la surface de plancher est supérieure à 20 m². Il garantit la conformité des travaux avec les règles d'urbanisme en vigueur.

La délivrance des permis de construire et des déclarations préalables de travaux est une prérogative au maire. Celui-ci se prononce à travers un arrêté sur le dossier adressé par le demandeur. La décision de l'autorité est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son adresse. Celle-ci peut-être une décision d'acceptation, ce qui vaut l'attribution du permis de construire. Par ailleurs, il peut également s'agir d'une décision de rejet, ce traduit le refus de l'autorisation au demandeur par l'administration.

Le rejet de permis de construire : une décision émanant de la mairie

Les demandes de permis de construire sont étudiées par les services compétents de la mairie. En France, chaque mairie possède un mode de fonctionnement propre et une politique d'attribution des autorisations d'urbanisme spécifique. Les mairies n'ont ainsi pas le même degré de tolérance face à un dossier incomplet ou comportant des erreurs ou incohérences. Certains des instructeurs peuvent établir une liste de pièces manquantes ou faire des observations qu'ils adressent par courrier au demandeur. Ce dernier doit fournir les pièces complémentaires ou les explications demandées par l'instructeur du dossier.

En revanche, d'autres services sont moins tolérants et peuvent rejeter un dossier incomplet ou peu soigné dès sa première lecture ou étude. Quoi qu'il en soit, la décision de refus de permis de construire est toujours notifiée par courrier ou par voie électronique. De plus, elle doit être impérativement motivée conformément à la loi Macron de 2015.

De façon concrète, cette réglementation contraint la mairie à expliquer clairement les raisons qui justifient le refus de l'octroi du permis de construire au demandeur. Il s'agit de l'obligation de motivation qui incombe à l'administration pour toute décision administrative défavorable prise à l'encontre des administrés. Cela évite le risque d'arbitraire dans les décisions.

Quels sont les motifs du refus de permis de construire ?

Il existe divers motifs de refus de permis de construire. Prendre connaissance des causes du rejet du dossier permet d'adopter une stratégie efficace pour la contester au besoin.

Le caractère inconstructible du terrain

C'est un motif légal de refus de permis de construire. Un terrain peut être considéré comme inconstructible dans plusieurs cas. Le premier cas est celui dans lequel le plan local d'urbanisme (PLU) classe la parcelle dans une zone non constructible. En d'autres termes, une telle zone n'est pas ouverte à l'urbanisation et ne peut donc accueillir de nouvelles constructions.

À l'instar du PLU, la carte communale définit également des secteurs inconstructibles. La mise en place d'un projet de construction y est interdite puisque ces zones sont réservées aux paysages naturels ou à l'agriculture. De plus, en vertu de la loi du Littoral codifiée aux articles L.146 du Code de l'urbanisme, certaines parcelles ne peuvent faire l'objet de construction. Concrètement, cette réglementation prohibe les constructions ou les installations sur une bande littorale de 100 m hors des secteurs urbanisés. L'objectif de cette loi est d'assurer la protection des espaces littoraux par le contrôle de l'urbanisation des territoires.

Si votre terrain est situé dans une zone inconstructible définie par le PLU, la carte communale ou la loi du Littoral, il est ainsi fort probable que votre demande de permis de construire soit rejetée. La mairie va justifier cette décision par l'inconstructibilité de la parcelle au regard des règles de l'urbanisme.

La présence d'une servitude d'utilité publique

Encore appelée SUP, une servitude d'utilité publique est une disposition qui affecte l'usage des sols. Elle est prévue par l'article R.161-1 du Code de l'urbanisme. Ce même article liste les quatre grandes catégories de SUP :

  • les servitudes liées à la conservation du patrimoine culturel, sportif et naturel,
  • les servitudes relatives à la Défense nationale (les abords de champs de tir, les zones d'isolement, les secteurs de navigation et défense des côtes),
  • les servitudes relatives à l'usage de certains ressources et équipements (voies ferrées, mines, carrières, aviation civile…),
  • les servitudes concernant la salubrité et la sécurité publique.

Dans la pratique, la SUP crée un périmètre au sein de laquelle les nouvelles constructions et l'extension des bâtiments existants sont interdites ou soumises à des conditions particulières. Lorsqu'une demande de permis de construire est déposée pour un terrain grevé d'une SUP, la mairie recueille l'avis des services extérieurs compétents. S'il est établi que le projet de construction va à l'encontre des exigences établies par la SUP, l'instructeur du dossier prend une décision défavorable.

Les refus liés à la nature du projet de construction

Un rejet peut être opposé à votre demande d'autorisation de construire si le projet viole les dispositions légales et réglementaires d'utilisations des sols. D'un point de vue légal, ce refus se fonde sur l'article L.421-6 du Code de l'urbanisme. Dans ce cas, la situation du terrain n'est pas la cause du rejet du dossier.

On distingue néanmoins divers motifs de refus de permis de construire en raison de la nature du projet de construction. Nous pouvons énumérer entre autres :

  • la construction d'un bâtiment à destination agricole dans une zone urbaine,
  • le projet ne respecte pas le plafond des surfaces constructibles autorisées,
  • la hauteur du projet n'est pas conforme à ce que prévoit le règlement d'urbanisme,
  • l'aspect extérieur de la construction ne respecte pas les normes en vigueur (façades, orientation de la toiture, pente, teintes utilisées).

La mairie enfin peut refuser un permis de construire parce que le projet ne comporte pas le nombre d'emplacements de stationnement exigé par le PLU ou le POS (plan d'occupation des sols).

Refus de permis de construire : les différents recours possibles

Vous disposez de plusieurs voies de recours en cas de refus de permis de construire.

Le règlement à l'amiable

Ce procédé n'est pas une voie de recours dans le sens propre du terme. En réalité, le règlement à l'amiable est une négociation que vous entreprenez avec la mairie. C'est donc une démarche amiable et non formelle, mais qui est en général préférée à un recours.

Nous vous conseillons de prioriser cette option si les motifs du refus vous semblent assez clairs et logiques. Demandez un rendez-vous avec le service d'urbanisme pour obtenir de plus amples explications sur ses attentes concernant votre dossier. Cela vous permettra d'intégrer les modifications nécessaires à votre projet initial afin de déposer une nouvelle demande qui pourrait avoir une issue favorable.

Avant d'effectuer la seconde demande, faites cependant une étude plus approfondie du PLU de votre commune. Tâchez également de mieux concevoir et présenter les plans de la future construction. Améliorez l'insertion graphique afin d'obtenir un rendu naturel et acceptable. Donnez enfin le plus de détails possibles au niveau de votre notice descriptive.

Le recours gracieux

Le recours gracieux est une forme de recours administratif que vous pouvez exercer dans le cadre d'un refus de demande de permis de construire. Vous pouvez l'exercer si la décision prise par le maire vous semble injustifiée ou que les motifs évoqués sont contestables.

Dans ce cas, rédigez une lettre recommandée avec avis de réception au nom de l'autorité ayant signé la notification de refus du permis. Dans votre courrier, vous lui demanderez de reconsidérer sa décision par rapport à votre dossier. Quoi qu'il en soit, la lettre doit donner d'amples détails sur votre demande et les raisons pour lesquelles vous estimez être en droit d'obtenir l'autorisation de réaliser votre projet.

Vous disposez d'un délai de 2 mois pour formuler votre recours gracieux à compter de la date à laquelle vous avez reçu la décision de refus. L'exercice du recours gracieux proroge en principe le délai du recours contentieux. Si vous souhaitez réaliser cette démarche, assurez-vous toutefois d'être en mesure d'apporter les preuves du caractère infondé de la décision de l'administration.

Le recours hiérarchique

À l'instar du recours gracieux, le recours hiérarchique est également un recours administratif. Ce dernier s'exerce néanmoins non auprès de l'autorité qui vous a notifié le refus, mais de son supérieur hiérarchique. Vous pouvez donc adresser votre recours soit au préfet, soit au ministre en charge de l'urbanisme sous forme d'une lettre recommandée avec avis de réception.

Si le rejet est maintenu suite à votre recours, vous devrez essayer de corriger les insuffisances relevées par l'instructeur, revoir votre projet et faire une nouvelle demande. Dans le cas où les griefs relevés sur votre dossier vous paraissent injustifiés, vous pouvez enclencher la procédure contentieuse devant les juridictions administratives.

Le recours contentieux

Le recours contentieux est une procédure administrative par laquelle l'administré ayant reçu notification de refus de permis de construire peut saisir le tribunal administratif. Cette juridiction va statuer sur votre dossier en tenant compte des règles d'urbanisme en vigueur dans votre commune. Le recours contentieux doit être obligatoirement exercé dans les deux qui suivent la décision initiale de rejet du permis.

Si vous avez entre temps formulé un recours gracieux ou un recours hiérarchique, vous disposez de deux mois supplémentaires pour agir. Le recours contentieux est une procédure complexe qui peut prendre diverses formes. Sa forme la plus courante est le recours pour excès de pouvoir. Cette démarche vise à contester la légalité de la décision prise par l'administration devant le juge. Il peut être accompagné d'un référé en suspension.

Le recours contentieux prend en général du temps. De plus, le demandeur doit engager des frais plus ou moins importants dont notamment ceux de l'avocat. Pour être plus explicite, vous devrez vous faire assister par un avocat en droit de l'urbanisme comme Maître Ingelaere à Paris, Lyon, Lille, Marseille et Arras. Ce dernier vous assistera devant le tribunal administratif. Il défendra vos intérêts afin que vous puissiez obtenir une décision de justice favorable pour réaliser votre projet de construction. Quoi qu'il en soit, la saisine d'une juridiction administrative est une solution à mettre en œuvre en dernier recours. De plus, vous devez avoir la certitude que votre projet est conforme aux règles d'urbanisme avant lancer cette procédure.

Refus de permis de construire : sollicitez l'expertise du cabinet Ingelaere

Si vous avez décidé de contester un refus de permis de construire, vous pouvez contacter notre cabinet pour bénéficier d'un bon accompagnement. Maître Ingelaere et les autres avocats du cabinet vous garantissent un bon suivi. En nous choisissant pour veiller sur vos intérêts, vous aurez notamment droit à des conseils juridiques et à une assistance de grande qualité. De plus, nous pouvons vous représenter en justice si le contentieux est soumis à un juge administratif.

Faites-vous conseiller par des experts en droit de l'urbanisme

Chez Ingelaere Avocats, nous disposons d'une talentueuse équipe de juristes. Ces éminents avocats ont choisi le droit de l'urbanisme, le droit de la construction et le droit de l'immobilier comme spécialité. Ils sont donc très compétents sur les questions relatives aux autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux).

De plus, les avocats de notre cabinet maîtrisent les règles d'urbanisme (Code de l'urbanisme, PLU, POS, carte communale…) en vigueur dans les communes et départements français. Nous sommes donc en mesure de vous procurer des conseils juridiques avisés en matière de permis de construire.

Si vous avez essuyé un refus de la part du service instructeur de la mairie, nous étudierons minutieusement votre dossier. Après cela, nous relèverons les insuffisances de votre demande ainsi que les axes à améliorer pour effectuer un nouveau dépôt. De plus, nous vous ferons savoir s'il est opportun de faire un recours gracieux ou un recours hiérarchique au vu des motifs donnés par la mairie dans son courrier de refus.

Obtenez une assistance juridique d'excellente qualité

Maître Benjamin Ingelaere et ses collaborateurs peuvent vous assister dans l'exercice de votre droit de recours. Notre cabinet se chargera de rédiger votre recours gracieux ou hiérarchique dans l'optique de faire annuler la décision de refus. Notre équipe maîtrise le formalisme qui encadre la rédaction des lettres de recours administratifs.

Nous avançons des arguments solides pour amener l'autorité à revoir sa décision initiale. Si ces démarches n'aboutissent pas, les avocats du cabinet vous expliqueront cependant la procédure contentieuse. Ils informeront également de vos chances d'obtenir une décision de justice favorable si vous décidez d'enclencher cette procédure.

Offrez-vous une bonne défense devant les juridictions administratives

Lorsque vous décidez de soumettre une affaire de rejet de demande de permis à un juge administratif, faites-vous aider par un avocat. Notre cabinet assure la défense des particuliers et des entreprises devant les tribunaux administratifs. Nous mettons en œuvre le recours contentieux pour le compte de nos clients.

Nous tenons compte des spécificités de votre affaire pour adresser un recours pour excès de pouvoir au juge administratif. À travers cette démarche, nous demandons au juge de prononcer l'annulation de la décision de refus compte tenu de son illégalité. Notre cabinet utilise tous les moyens à sa disposition pour convaincre le juge. Nous produisons ainsi des preuves solides ainsi qu'une argumentation cohérente pour démontrer le bien-fondé de l'action en justice.

Les moyens de contestation d'une décision de refus de permis de construire

La procédure de contestation de refus de permis peut reposer sur deux catégories de causes juridiques.

Les moyens d'illégalité interne

Ces moyens se rapportent aux règles sur lesquelles l'autorité administrative s'est basée pour vous rejeter votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable. De plus, ils peuvent porter sur les règles que l'autorité n'a pas pris en considération, du moment où leur application vous garantissait la délivrance de l'autorisation. Pour être plus explicite, les moyens d'illégalité interne sont au nombre de trois.

Le premier moyen résulte de l'obtention tacite du permis de construire par le demandeur avant que le refus ne lui soit adressé. On observe ce cas lorsque l'administration répond après le délai légal de réponse. Puisque le silence de l'administration vaut acceptation dans ce cas, la notification du refus intervient lorsque le demandeur était déjà titulaire du droit.

Le second moyen concerne le motif du refus. Concrètement, s'il est établi que le motif donné par l'administration pour justifier le rejet du dossier n'est pas fondé, la décision est illégale et doit être annulée. Dans les faits, le motif peut être infondé parce qu'elle est basée sur un fait inexact ou une fausse interprétation de la loi.

Les moyens d'illégalité externe

Quant aux moyens d'illégalité externe, ils concernent les vices qui affectent les conditions d'adoption de la décision de refus. En général, il s'agit de l'incompétence de l'autorité ayant signé le document, d'un vice de forme ou d'un vice de procédure.

Parlant de l'incompétence de l'auteur de l'acte, cette situation se pose lorsque la personne qui a signé l'arrêté n'a pas le pouvoir de le faire. Cela entache la légalité de l'acte administratif et le rend donc contestable. Le vice de forme quant à lui peut être évoqué lorsque l'acte ne comporte pas les mentions obligatoires. À titre illustratif, vous pouvez contester le refus pour vice de forme lorsque l'arrêté pris par le maire n'a pas visé le bon numéro de dossier. Il en est de même lorsque l'acte n'est pas motivé ou que les motifs évoqués sont insuffisants.

Il est enfin question de vice de procédure quand la procédure prescrite en matière de refus de permis de construire n'a pas été suivie par l'auteur de l'acte. C'est le cas notamment lorsque la décision vous a été notifiée au-delà du délai légal en vigueur.

Que se passe-t-il en cas d'annulation de la décision ?

Vous avez obtenu l'annulation de la décision de refus suite à un règlement amiable, un recours gracieux, hiérarchique ou contentieux ? Même s'il s'agit d'une excellente nouvelle, cela ne vous octroie pas le permis de construire d'office. Après l'annulation de la décision, l'autorité compétente doit réexaminer votre demande. La bonne nouvelle est que lors de ce nouvel examen, l'instructeur ne peut pas évoquer le motif censuré par le tribunal administratif pour rejeter le dossier. Ce principe est contenu dans l'article L.600-2 du Code de l'urbanisme.

Contestation d'un refus de permis : les conséquences du non-respect des délais de recours

Les recours contre un refus de permis doivent impérativement être formulés dans les délais exigés par la loi. Le non-respect de ces délais est un motif de rejet du recours. Dès réception de la notification de la décision de la mairie, tâchez ainsi d'entamer les démarches de contestation. Votre avocat vous aidera pour que vous puissiez utiliser vos voies de recours dans le strict respect des délais fixés par la loi.

Ingelaere Avocats, votre cabinet en droit de la construction à Paris et en Province

Ingelaere Avocats est un cabinet qui pratique le droit public français depuis plusieurs années. Le droit de la construction, le droit de l'urbanisme, le droit administratif et le droit de l'immobilier font partie de nos domaines de prédilection. Nos prestations couvrent le conseil, l'assistance, la défense et la représentation en justice. Elles s'adressent tant aux particuliers qu'aux entreprises et aux collectivités locales.

Le cabinet est dirigé par Maître Benjamin Ingelaere qui cumule plus de dix ans d'expérience dans l'exercice de la profession d'avocat. Il est entouré d'une équipe d'experts sérieux et rompus à la tâche. Confiez-nous votre affaire et nous mettrons notre compétence en œuvre pour vous proposer une solution favorable.

Nous avons déjà géré plusieurs dossiers de refus de permis de construire avec professionnalisme et dynamisme. Nous sommes très réactifs aux besoins de nos clients et rigoureux dans le traitement des dossiers. Notre cabinet possède des bureaux à Paris, Marseille, Lille, Lyon et Arras. Nous pouvons vous représenter devant l'ensemble des juridictions administratives de la France métropolitaine. N'hésitez pas à contacter si vous avez besoin de plus amples informations sur nos services.