Retrouvez les avis clients contrôlésLe Plan Local d'Urbanisme
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est un instrument au service du développement urbain des communes. Il précise clairement les orientations d'aménagement et de renouvellement urbain d'une localité donnée. Document de portée générale, il s'adresse notamment aux particuliers, constructeurs et architectes. Notre cabinet d'avocats Ingelaere vous présente l'essentiel à connaître sur le Plan Local d'Urbanisme ou le PLU.
Plan Local d'Urbanisme : de quoi est-il question ?
Le Plan Local d'Urbanisme est d'actualité depuis le vote de la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) le 13 décembre 2000. Il s'est progressivement substitué au POS (Plan d'Occupation des Sols) qui commençait par montrer des faiblesses. En définitive, le PLU est un document de planification urbaine qui organise le territoire d'une ville suivant un découpage précis en différentes zones.
Il précise notamment les zones urbanisées, les secteurs réservés aux constructions futures, les secteurs dédiés aux activités agricoles et les zones naturelles. Il définit également les différents styles architecturaux que doivent revêtir les constructions. Le PLU est un mélange de textes écrits (rapport de présentation, règlement…) et de plans graphiques (cartes des servitudes d'utilité publique, cartes de zonages…).
Il est utile à tout le monde : collectivités territoriales, particuliers, promoteurs, architectes… Cet outil de planification urbaine est opposable à toute personne physique ou morale souhaitant entreprendre des travaux de construction. Il en est de même pour les travaux de rénovation ou de modification d'un bâtiment existant.
Le PLU comprend en général plusieurs centaines de pages en fonction des communes ou des localités. Il est élaboré dans l'intérêt général et pour une durée indéterminée.
Le Plan Local d'Urbanisme et le Plan Local d'Urbanisme Intercommunal
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et le Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUi) désignent la même réalité. La seule différence est que le PLUi rassemble plusieurs communes. En effet, il vise à intégrer la notion d'intercommunalité dans la planification urbaine.
Ce document conçu par un groupement de villes permet de réunir les communes autour d'un projet commun. Cela vise notamment à éviter une concurrence à impact négatif et contre-productif entre les villes situées dans le même secteur géographique. À noter que le PLUi a été institué le 12 juillet 2010 par la loi portant Engagement National pour l'Environnement (loi ENE).
Sur le long terme, il est envisagé que le PLUi remplace le PLU. Dans les années à venir, la planification urbaine se fera donc essentiellement à l'échelle intercommunale. Ce mécanisme aidera à mutualiser le savoir-faire, les compétences et les moyens publics sur un territoire plus large. En France, on recense actuellement 208 PLUi opposables, dont 99 ont été validés au cours de l'année 2019.
Quelle est l'utilité du Plan Local d'Urbanisme ?
L'enjeu principal d'un PLU est de favoriser l'urbanisation des communes, tout en préservant les espaces naturels. Cet outil, qui s'inscrit dans la droite ligne du développement durable, possède une triple utilité.
Planifier la commune
Le PLU est un document de planification par excellence. Il contient les grandes orientations d'aménagement ou d'urbanisme adoptées par les élus locaux. De même, on y trouve les moyens nécessaires pour réaliser ces objectifs.
Par exemple, l'arrivée d'un tramway dans une ville aura forcément des incidences sur le développement urbain. Le Plan Local d'Urbanisme accompagne ces changements à travers plusieurs mesures : extension de la voirie, création d'équipements, orientations d'aménagement et de programmation.
Règlementer le développement urbain de la commune
Le PLU apporte une règlementation précise concernant la gestion et l'aménagement du territoire d'une ville. Il fixe des règles qui s'appliquent à chaque parcelle afin d'atteindre des objectifs politiques tels que :
- la densification de certaines zones géographiques,
- la sauvegarde de quartiers de centres-ville anciens…
Les règles de constructibilité strictes (hauteur, emprise au sol, recul, alignement, style architectural…) établies par le PLU sont opposables à tous les terrains qui se trouvent dans la ville.
Protéger le patrimoine et la nature de la ville
Le PLU identifie et valorise les éléments patrimoniaux importants de la commune : espaces verts protégés, bâtiments ou monuments historiques, arbres remarquables… Pour mieux jouer son rôle de protection du patrimoine urbain, le PLU procède à un découpage par zones. Les règles d'urbanisme et de construction applicables à une parcelle varient ainsi en fonction des secteurs géographiques définies dans le PLU.
Pour établir votre PLU, vous pouvez faire appel à Maitre Ingelaere, votre avocat spécialisé en droit immobilier et de l'urbanisme. Notre cabinet saura vous accompagner dans toutes vos démarches.
La procédure d'élaboration d'un PLU
La procédure d'élaboration d'un Plan Local d'Urbanisme est longue et fastidieuse. En termes de durée, des travaux préparatoires à l'adoption, le PLU requiert le plus souvent entre un an et demi et deux ans. Ce délai important s'explique par la mise en œuvre d'études approfondies et l'accomplissement de plusieurs formalités. L'initiative de l'élaboration d'un PLU est prise par la majorité des élus locaux et validée par délibération du conseil municipal. En ce qui concerne le PLU à l'échelle intercommunale (PLUi), sa réalisation est conditionnée par une délibération du conseil communautaire.
Après la délibération du conseil communal, la collectivité adopte un arrêté de prescription. Ce dernier marque le lancement officiel de la phase d'élaboration du Plan Local d'Urbanisme. Après l'adoption de l'arrêté de prescription s'ensuivent une nouvelle délibération puis une enquête publique. Sous le regard vigilant d'un commissaire-enquêteur, le projet de PLU est mis à la disposition du public. L'État, les villes voisines, les professionnels de l'immobilier et de la construction ainsi que les citoyens ont ainsi accès au projet.
Les collectivités locales, les professionnels et les habitants de la ville sont priés de donner leurs avis sur le Plan Local d'Urbanisme en cours de création. En tant que citoyen, vous pouvez donc faire des propositions pour améliorer les dispositions ou les orientations du PLU de votre commune. Les avis et les recommandations écrites sur le PLU sont consignés dans les rapports d'enquête publique réalisés par le commissaire-enquêteur. Le maire et le conseil communal doivent y apporter des explications point par point afin de justifier leurs choix.
À l'achèvement de la phase d'observation, le projet est soumis au conseil municipal pour recevoir approbation. Il doit également être validé par l'État par le biais d'un arrêté pris par le préfet du ressort territorial de la commune. Le PLU peut néanmoins subir des changements avec le temps. En effet, le législateur a élaboré différentes procédures en ce sens. Il peut ainsi s'agir d'une mise en compatibilité, d'une modification simplifiée ou d'une révision. Ces différents procédés permettent aux élus de mettre le PLU en phase avec l'évolution du territoire de la ville.
Le contenu d'un Plan Local d'Urbanisme
Un PLU comporte plusieurs documents d'urbanisme. Ceux-ci sont tous à la disposition du public (particuliers, entreprises, professionnels de l'immobilier…) au service urbanisme de chaque collectivité locale.
Le rapport de présentation
Le rapport de présentation fait l'état des lieux du territoire de votre ville. Il présente la commune, ses atouts ainsi que ses points faibles. Le rapport de présentation comporte également l'analyse de l'utilisation des espaces naturels et la répartition des logements. Il fournit des explications claires sur les choix annoncés dans le projet d'aménagement et de développement durable (PADD).
Le projet d'aménagement et de développement durable
Le PADD est la clé de voûte du Plan Local d'Urbanisme. En effet, il expose les grandes orientations de la ville en matière d'aménagement du territoire. À travers le PADD, la collectivité affirme ses objectifs et ses projets pour le développement social, environnemental, urbanistique et économique. En le lisant, on a une vision du développement du territoire sur les 10 ou 20 années à venir.
Le règlement
Il est édicté à partir des grands objectifs fixés dans le PADD. Divisé en plusieurs sous-parties, il comporte un plan de zonage et les règles applicables en matière de construction et d'aménagement pour chaque secteur. C'est à partir du règlement qu'on détermine par exemple la constructibilité d'un terrain.
Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
Les OAP fixent les règles à utiliser pour aménager certains secteurs géographiques spécifiques. Elles complètent les règles d'urbanisme que l'on trouve dans le règlement. Si ces secteurs ou quartiers bénéficient d'un traitement particulier, c'est parce qu'ils sont sensibles ou prioritaires aux yeux des élus.
Les documents annexes
Les annexes comprennent tous les documents nécessaires pour bien comprendre le PLU. On y trouve ainsi le plan de zonage, les différentes cartes graphiques et de nombreuses pièces écrites. Les annexes du PLU donnent également des informations sur les emplacements réservés, les réseaux de raccordement et le plan d'exposition aux bruits.
En passant par notre cabinet d'avocats, notre équipe spécialisée en droit de l'urbanisme et immobilier vous accompagnera pour voir si votre PLU est légal. Votre avocat vous aidera également à contester le PLU si vous estimez qu'il ne répond pas à la loi.
Quelles sont les différentes zones définies dans un PLU ?
Le PLU comprend un plan de zonage précis qui découpe le territoire communal en quatre zones différentes.
La zone U
Elle correspond aux secteurs déjà équipés et urbanisés de la commune. Elle se décline suivant la construction autorisée : commerce, hôtellerie, logement, services, bureaux… Dans cette zone, l'équipement de réseaux collectifs est largement suffisant pour accueillir de nouvelles constructions.
La zone AU
Elle regroupe les secteurs à caractère naturel. Ces derniers sont destinés à accueillir de futures populations ou de nouvelles entreprises sur le court, moyen ou long terme.
La zone A
Les zones A du PLU sont exclusivement réservé aux activités agricoles. Autrement dit, vous ne pouvez pas construire dans ces zones. Les logements autorisés à y être construits sont les hangars ou les granges.
La zone N
Elle regroupe les zones naturelles ou forestières qui sont préservées en raison des atouts de leur paysage, faune et flore. Les terrains situés dans ces secteurs ne sont pas constructibles. Ils peuvent toutefois accueillir des installations qui ne menacent pas la préservation des espaces naturels.
Comment consulter le PLU d'une commune ?
Le PLU est un document ouvert au public. Vous pouvez consulter celui de votre commune au niveau de la mairie. Si vous résidez dans une grande ville, il serait préférable de prendre rendez-vous par téléphone avant d'effectuer le déplacement. Avec l'avènement du numérique, il est cependant possible d'obtenir le PLU d'une commune en ligne. Il suffit de vous rendre sur le site officiel de la mairie de votre ville. Vous pouvez y télécharger tous les documents qui composent le PLU.
Peut-on contester un PLU ?
Vous pouvez contester un PLU, si vous disposez d'un motif valide : par exemple votre parcelle est classée dans une zone A bien qu'il ne soit pas cultivable. Le code de l'urbanisme vous offre deux différents moyens de contestation possibles. En effet, vous pouvez formuler un recours gracieux dans les deux mois suivants l'approbation de la nouvelle version du PLU par le conseil municipal. Ledit recours doit être adressé au tribunal administratif.
Vous avez aussi la possibilité de déposer un recours contentieux sans délai au niveau du tribunal. Cette procédure étant complexe, contactez Me Ingelaere avocat en droit de l'urbanisme pour bénéficier d'un bon accompagnement. L'expertise de cet avocat spécialisé en droit public vous permettra d'obtenir gain de cause.
Existe-t-il un lien entre le permis de construire et le PLU ?
Il existe un lien étroit entre le PLU, le permis de construire et la déclaration préalable de travaux. En effet, les projets décrits dans le permis de construire doivent être impérativement conformes aux dispositions contenues dans le PLU de votre commune. Avant de déposer une demande de permis de construire, vous devez ainsi consulter le règlement et les cartes graphiques du PLU.
Le PLU est donc un outil de planification très utile pour les collectivités locales, les particuliers, les entreprises et les professionnels. Si vous avez des questions sur le PLU de votre ville, nous vous conseillons de contacter notre cabinet d'avocats spécialisé en droit de l'urbanisme. Chez Ingelaere Avocats, nous répondons à toutes vos préoccupations sur le PLU et nous vous aidons aussi à le contester si vous disposez d'un motif valide.
