Pourquoi demander un certificat d'urbanisme ?

Dans un projet immobilier, il est nécessaire d'avoir un permis de construire. Or, avez-vous déjà entendu parler du certificat d'urbanisme (CU) ? Cet acte administratif est tout aussi important. Le cabinet Ingelaere Avocats vous explique pourquoi il est capital de demander ce document lors de la réalisation de votre projet immobilier.

Qu'est-ce que le certificat d'urbanisme ?

Défini dans le Code de l'urbanisme à l'article L 410-1, il s'agit d'un document officiel qui permet de mieux vous renseigner lors d'un projet immobilier. Ce certificat vous donne des informations concernant les règles d'urbanisme qui sont applicables sur un terrain précis.

Grâce à cet acte administratif, vous pouvez ainsi savoir si le terrain est constructible ou non, mais également s'il se situe dans une zone inondable ou un périmètre protégé. Document fourni par la mairie, ce certificat se réfère au plan local d'urbanisme (PLU) qui détermine les règles applicables sur un territoire donné, que ce soit une commune, un département, etc. Sur votre certificat d'urbanisme, vous retrouvez la liste des limites administratives ainsi que des taxes d'urbanisme soumises au bien. Il faut savoir qu'un certificat d'urbanisme doit pouvoir donner la possibilité à une autorité administrative de refuser une demande de permis de construire en argumentant les raisons.

Quels sont les différents types de certificats d'urbanisme ?

Il existe deux certificats d'urbanisme que vous pouvez demander gratuitement à votre mairie.

Le certificat d'urbanisme d'information

Vous n'avez pas forcément de projet immobilier, mais vous voulez en savoir plus sur l'état de votre terrain ? Le CU d'information est le document qu'il vous faut. Il vous faut fournir de nombreux renseignements concernant votre terrain :

• -les règles d'urbanisme applicables au terrain,
• -la localisation sur un ancien site industriel répertorié,
• -les limitations administratives ayant cours au droit de propriété (périmètre protégé, servitudes d'utilité publique comme les -raccordements à l'eau et à l'électricité…)
• -les participations et taxes d'urbanisme,
• -la situation géographique d'un bien dans une zone soumise au droit de préemption.

Si ce droit de préemption est mis en place après la validation du certificat, il ne pourra être appliqué durant toute la durée de l'acte administratif. Les informations fournies par ce document ne seront pas modifiées pendant dix-huit mois à compter du jour de la délivrance du certificat. Ce dernier doit également indiquer s'il y a un sursis à statuer, c'est-à-dire si un report de la décision est applicable à une demande de permis de construire. Le délai pour obtenir le certificat d'urbanisme d'information est d'un mois.

Le certificat d'urbanisme opérationnel

Cet acte administratif doit faire l'objet d'une demande à la mairie si vous avez un projet de construction sur votre terrain. En plus des mêmes renseignements fournis par le certificat d'urbanisme d'information, le CU opérationnel vous éclaire sur la faisabilité ou non de votre projet.

Il vous informe également concernant la proximité des équipements publics, que ce soit la voirie ou les différents réseaux (eau, électricité…). Les concessionnaires des services publics ont d'ailleurs un délai d'un mois pour donner leur avis sur le certificat d'urbanisme opérationnel. Chez Ingelaere Avocats, nous estimons que ce document est essentiel afin que vous puissiez être fixé sur la faisabilité de votre projet immobilier. Notre cabinet vous conseille d'en avoir la délivrance avant de vous lancer à corps perdu dans les travaux. Cela vous permet de voir si le projet est viable ou non.

Vous pouvez poser toutes les questions nécessaires en matière d'urbanisme à la mairie qui vous répondra dans un délai de deux mois. À la délivrance de ce document, les informations fournies seront également valables pour dix-huit mois.

Dans quels cas effectuer la demande d'un CU ?

Si vous avez besoin d'informations sur un terrain, qu'il soit nu ou construit, il est vivement recommandé d'effectuer une demande de certificat d'urbanisme. Même si elle n'est pas obligatoire, cette demande est fortement conseillée afin d'éviter des problèmes lors de la réalisation de votre projet immobilier. Chez Ingelaere Avocats, notre rôle de conseil nous pousse à vous inciter à demander un certificat d'urbanisme auprès de votre mairie. N'hésitez pas à nous solliciter si vous avez besoin d'informations ou d'aide pour effectuer cette démarche.

Quelles démarches effectuer pour obtenir un certificat d'urbanisme ?

Il est très simple de demander un CU auprès de votre mairie. Que vous soyez le propriétaire du terrain ou simplement une personne intéressée par la parcelle, vous devrez remplir le formulaire CERFA n° 13410*06. Vous pouvez retirer votre document auprès de la mairie de la commune concernée par le terrain, mais également auprès des services départementaux. Vous pouvez également vous rendre sur le site du service public afin d'entamer vos démarches.

Les informations requises

Après avoir choisi quel type de certificat vous voulez, cette demande devra contenir les informations suivantes :

• -votre identité,
• -vos coordonnées,
• -l'objet de la demande,
• -différentes informations concernant le terrain (localisation, références cadastrales, superficie).

Si vous effectuez une demande de certificat d'urbanisme opérationnel, vous devez compléter ce formulaire avec une note descriptive qui exposera pour quoi est destiné votre ou vos biens immobiliers. Vous pouvez également joindre un plan de situation pour localiser le terrain et même des croquis et des photos pour mieux illustrer votre demande.

Le nombre d'exemplaires nécessaires

En cas de projet situé dans un périmètre protégé de monuments historiques, il faudra ajouter un exemplaire supplémentaire. Pour le cas d'un bien dans un parc national, deux exemplaires additionnels seront ajoutés. En plus de ces documents supplémentaires, un CU opérationnel nécessite la réalisation de quatre exemplaires tandis que le certificat d'urbanisme d'information n'en a besoin que de deux. Lorsque la demande est effectuée, elle est alors déposée à la mairie ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également choisir la voie dématérialisée. Pour cela, il faut vous rapprocher de la mairie concernée par votre projet.

Quel délai d'instruction pour votre CU ?

Le délai diffère si vous demandez un certificat d'urbanisme d'information ou opérationnel. Pour le CU d'information, il faudra attendre un mois avant d'obtenir la réponse de la mairie. Pour le CU opérationnel, le délai sera de deux mois. La mairie peut également ne pas répondre à votre demande dans ce délai. S'il y a absence de réponse, on parle alors de certificat d'urbanisme tacite. Cela signifie que les règles d'urbanisme, les limitations administratives et la liste des taxes et participations seront figées durant les dix-huit prochains mois.

Que faire après la réponse de la mairie ?

La mairie devra statuer sur votre dossier et est tenue de vous répondre par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de réponse positive, le certificat d'urbanisme portera sur certains points uniquement. Il concernera la localisation et la destination des biens immobiliers ainsi que le mode de desserte des équipements publics. En cas de réponse négative, la mairie doit effectuer une argumentation afin d'expliquer son refus. Vous ne pourrez alors pas réaliser votre projet sur ce terrain.

Combien de temps est valable un certificat d'urbanisme ?

Si vous avez obtenu votre CU, il est valable pour 18 mois. Les différentes règles d'urbanisme ainsi que d'autres informations importantes (taxes, localisation…) seront ainsi figées dans le temps et ne pourront être modifiées. Cette cristallisation des règles d'urbanisme applicables s'exerce à partir du jour de la délivrance du certificat. Pendant ce laps de temps, le certificat d'urbanisme peut contrer la préemption du terrain par la mairie. Il peut également vous permettre d'éviter une augmentation des taxes dans votre zone. Cela est expliqué dans l'article L 331-20 du Code de l'urbanisme.

Un seul cas peut toutefois faire modifier ce gel des règles. Il s'agit du sursis à statuer. L'administration peut opposer ce sursis face à un permis de construire en cas de dépense trop importante pour l'exécution du PLU. C'est également le cas si les travaux engendrés compromettent le plan local d'urbanisme.

À la fin des dix-huit mois, il est possible d'effectuer une demande de prolongation de la validité du certificat d'urbanisme. Elle est valable par période d'une année et est applicable aussi longtemps que les règles d'urbanisme et les taxes applicables au terrain ainsi que les servitudes d'utilité publique ne sont pas modifiées. Cette demande de prolongation doit être faite au moins deux mois avant la fin du certificat et est effectuée sur papier libre auprès de la mairie. Vous pouvez la déposer ou l'envoyer par courrier recommandé.

Un recours est-il possible en cas de refus ?

Si la mairie a exprimé un refus de délivrance du certificat d'urbanisme, il est possible d'effectuer un recours. Afin de contester cette décision, vous pouvez saisir la mairie par l'intermédiaire d'un recours gracieux. Celle-ci sera réalisée dans un délai de deux mois au moment de la réception du refus de certificat.

Si votre recours échoue, vous pouvez saisir le tribunal administratif en réalisant un recours contentieux. Vous pouvez vous faire aider d'avocats dans vos démarches. N'hésitez pas à solliciter les services de notre cabinet. Ingelaere Avocats est un cabinet réputé depuis une dizaine d'années. Notre clientèle comprend de nombreux organismes, allant des régions françaises aux particuliers en passant par les syndicats et groupes politiques. Nous disposons d'un cabinet sur Paris, Lyon, Lille et Arras. Ayant des connaissances pointues dans le droit de l'urbanisme, faites appel à nos compétences pour votre projet.