Analyser le plan local d'urbanisme pour anticiper votre projet immobilier.

Le Droit de l'urbanisme est régit par le Code de l'urbanisme, d'une part, et par des règles de planification locales -de la commune ou de l'intercommunalité-, d'autre part.

Parmi ces dernières, figure le plan local d'urbanisme (PLU) qui est un document de planification territoriale appliqué au territoire de votre commune visant à y organiser un développement harmonieux. En ce sens, il va fixer les règles de construction des terrains notamment au travers du zonage, et sert de référence obligatoire à l'instruction des diverses demandes d'occupation ou d'utilisation des sols comme les permis de construire, les déclarations de travaux, les permis de démolir.

Pour mener à bien votre projet immobilier, il convient de savoir tirer profit du PLU applicable au territoire de la commune donnée, et pour se faire procéder à l'analyse de ce document d'urbanisme est inévitable.

Ainsi, la planification vise à fixer des règles en fonction d'un milieu et d'un territoire particulier. Les autorités compétentes vont donc réaliser ces documents à partir d'un état des lieux avec un projet d'aménagement (PADD) pour savoir comment urbaniser, pourquoi, et comment justifier l'urbanisation à cet endroit donné.

Pour se faire, des zones seront fixées à un règlement. C'est ce qu'on appelle le zonage, et qui est fondamental lorsqu'un projet immobilier est envisagé.

 Le PLU répond donc d'une classification, qui comporte plusieurs zones dont les plus fréquentes sont :

• La zone urbaine (U), qui correspond à une zone urbanisée comprenant du bâtis et déjà viabilisée. Il est alors possible de construire directement sur un terrain de cette zone.

• La zone à urbaniser (AU), qui décrit des terrains qui doivent encore être équipés puisque, bien qu'ils soient constructibles, ils nécessitent d'être viabilisés. Ce sont des zones dans lesquelles on autorise principalement des opérations d'aménagement d'ensemble, et il va falloir aménager le terrain de sorte à ce qu'il soit constructible puisqu'il ne l'est pas encore en l'état. Une fois les aménagements réalisés, le PLU passera ensuite ces zones en zone urbaine.

• La zone naturelle (N), qui présente un potentiel biologique, écologique ou agronomique qui font que ce sont des espaces à préserver, et ainsi classés comme étant inconstructibles au regard de l'enjeu environnemental qu'ils représentent.

• La zone agricole (A), qui se distingue formellement de la zone N, qui sont des zones cultivées présentant présentant un potentiel agronomique. Ces zones sont également classées inconstructibles puisque l'enjeu du droit de l'urbanisme est de conserver ces zones.

Pourquoi prendre en compte le plan local d'urbanisme dans son projet immobilier.

Lorsque la commune concernée est couverte par un PLU, comme la Métropole Européenne de Lille ou encore celle de Lyon ou de la Ville de Paris, la classification des zones constructibles (le dit ''zonage'') est susceptible de varier régulièrement.

Ainsi, un terrain pourtant reconnu comme constructible pourra très bien, au regard des changements de réglementation locale, ne plus être constructible et rendre le terrain totalement inexploitable pour un nouveau projet immobilier ; ou, dans d'autres circonstances, être classifié comme partiellement constructible.

Ainsi, il vous appartient alors de vous renseigner précisément sur le statut de son terrain avant la mise en œuvre de votre projet immobilier.

Savoir si un terrain est constructible, et dans quelle mesure il l'est, est donc absolument indispensable avant de le vendre à un promoteur.

La consultation du PLU doit donc être au cœur de votre projet immobilier, puisqu'il conditionnera l'issue de ce dernier.

Comment accéder et étudier le plan local d'urbanisme ?

Le PLU est consultable, dans son ensemble :

• sur le site Internet officiel de la collectivité visée par votre projet immobilier, où vous trouverez également un plan de zonage pour repérer avec précision la zone concernée ;

• ou en faisant la demande expresse auprès du service urbanisme de son administration locale.

Pour comprendre et appréhender au mieux la réglementation issue du PLU pour mener à terme votre projet, vous disposerez de deux options :

• 1°/ la possibilité d'élaborer ledit projet à l'aide d'un architecte, familiarisé à ce type de documents, et qui sera donc en mesure d'analyser en amont les conséquences du PLU en vigueur sur la future construction.

• 2°/ la possibilité de mettre en avant les services d'un avocat qui se trouvera en mesure de vous accompagner sur l'aspect juridique du projet, mais également, au besoin, au regard la phase contentieuse afin de faire valoir vos droits en la matière, ou en convenant avec vous de solutions alternatives en cas d'impossibilités manifestes de mener à terme le programme immobilier souhaité.

Quelles sont les options juridiques en cas de contentieux relatif au plan local d'urbanisme ?

Pour rappel, le PLU est contestable dans un délai de deux mois à compter de son adoption.

Les illégalités pouvant entacher un PLU sont particulièrement fréquentes et nombreuses. On considère couramment qu'il s'agit de la procédure la plus technique en matière de Droit de l'Urbanisme.

Toutefois, quelques recours sont envisageables en matière de PLU :

• 1°/ Le recours gracieux.

Il s'agit de solliciter du Maire de la commune le simple retrait de l'approbation du Plan Local d'Urbanisme.

• 2°/ Le recours pour excès de pouvoir.

Il consistera en une demande au juge administratif d'annulation de la décision d'approbation du PLU. Notons encore que ce recours pour excès de pouvoir requiert une expertise des plus pointues tant les paramètres en jeu sont précis et divers.

Notre équipe se tient à votre disposition pour répondre à vos questions !

Benjamin Ingelaere - Avocat en Droit Public à Paris et Lyon, Lille, Arras