Benjamin INGELAERE, Avocat.

 

 

Considéré comme une composante importante du PLU (plan local d'urbanisme), le zonage agricole définit l'utilisation des sols d'une commune ou d'un regroupement de communes. Il a pour but de protéger les terres agricoles, mais aussi de préserver l'environnement ainsi que les paysages. Vous disposez d'un terrain situé en zone agricole et vous vous demandez s'il est possible de construire dessus ? Maître Benjamin Ingelaere et ses collaborateurs du cabinet Ingelaere Avocats répondent à cette question à travers cet article.

Qu'est-ce que le zonage agricole du plan local d'urbanisme ?

Pour bien comprendre le zonage agricole du PLU, vous devez avoir une claire vision de l'objectif poursuivi par ces différentes zones, mais aussi de savoir comment elles sont définies. Le plan local d'urbanisme est un document réglementaire qui permet d'orienter et d'organiser l'aménagement d'un territoire ou d'une commune.

Quant au zonage agricole (zone A), il vise à garantir que les terrains restent disponibles pour des activités de culture, d'élevage et dans certains cas de transformation de produits agricoles. Il aide également à limiter la dispersion des constructions et l'étalement urbain sur des terres dans l'optique de préserver un équilibre entre les espaces naturels, agricoles et urbanisées. Le zonage agricole du PLU offre la possibilité de maintenir la biodiversité en sauvegardant les corridors écologiques entre différents espaces naturels.

Les zones A sont soumises à des règles très strictes en matière de construction et d'utilisation des sols. Par conséquent, les propriétaires fonciers doivent régulièrement s'informer sur les dispositions en vigueur concernant leurs parcelles, notamment s'ils souhaitent y construire un bâtiment. En général, des autorisations spécifiques sont nécessaires.

Comment se fait le classement des parcelles en zone agricole de PLU

Vous possédez des parcelles qui ont été classées en zone agricole par le plan local d'urbanisme ? Le Conseil d'État à travers l'arrêté du 3 juin 2020 présente les critères qui offrent la possibilité d'apprécier la légalité d'un classement en zone A.

D'après l'article R151-22 du Code de l'urbanisme, la zone agricole est un espace à protéger en raison de son potentiel agronomique, biologique ou économique. Le classement en zone A doit être cohérent avec le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) du PLU. De nombreux propriétaires se demandent toutefois si les parcelles présentent dans une zone A doivent présenter un caractère de terre agricole. Ils se demandent s'il revient à l'administration de procéder à une analyse plus large qui prend en compte la vocation du secteur dans sa globalité. À travers son arrêté du 3 juin 2020, le Conseil d'État répond à cette interrogation en disant qu'il convient de prendre en compte le secteur dans sa globalité.

Trois principaux critères permettent cependant d'apprécier la légalité du classement d'une parcelle en zone A. Il s'agit de la vocation agricole du secteur, du parti d'urbanisme retenu pour ledit secteur et de la nature des constructions existantes.

Le zonage agricole du plan local d'urbanisme peut-il être contesté ?

Vous souhaitez contester le zonage agricole du PLU ? La procédure variera s'il est en cours d'élaboration ou s'il a déjà été adopté. Dans le premier cas, vous disposez de deux mois à compter de son approbation pour demander l'annulation de la délibération approuvant le PLU. En tant que requérant, vous devrez démontrer l'erreur manifeste d'appréciation dans le classement de votre parcelle. Autrement, un recours gracieux peut être formulé à l'encontre de la délibération.

Lorsque le PLU a été adopté depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, une demande d'abrogation partielle auprès du maire ou du président du conseil communautaire est nécessaire. Celle-ci doit être faite conformément aux dispositions de l'article L243-2 du Code des relations entre le public et l'administration. Si le zonage agricole du PLU est illégal, le maire a l'obligation d'inscrire la demande d'abrogation à l'ordre du jour du conseil. Il peut toutefois refuser de saisir le conseil municipal s'il estime que la demande n'est pas fondée. Dans ce cas de figure, le requérant peut contester la décision du maire devant une juridiction administrative dans un délai de deux mois à compter de la date du refus.

Quels sont les critères déterminants en matière de construction sur un terrain situé en zone agricole

En zone A, il est en général autorisé les installations et constructions nécessaires au service public ou à l'intérêt collectif. S'il s'agit d'une réalisation à des fins non agricoles, elle devra être soumise à de sévères restrictions. Tout propriétaire qui souhaite lancer un projet sur un terrain en zone agricole doit prendre certaines dispositions à commencer par la consultation du PLU de sa commune pour vérifier le zonage de son terrain. Il doit également s'assurer de comprendre les règles spécifiques liées au zonage. Il doit aussi régulièrement prendre connaissance des éventuelles évolutions ou révisions du PLU qui pourraient affecter son droit à construire.

Un autre critère à prendre en compte est la destination initiale du terrain. S'il est prévu d'y lancer une activité liée à l'agriculture, la construction est possible, car les exploitations agricoles sont le plus souvent les bienvenues. Si vous envisagez de construire sur un terrain situé en zone agricole selon le PLU, prenez en compte l'impact environnemental. Par conséquent, vous ne devez pas réduire la surface de terre arable qui offre la possibilité d'assurer la sécurité alimentaire et la souveraineté agricole. Votre construction ne doit pas perturber les systèmes d'irrigation ainsi que la qualité des nappes phréatiques. Assurez-vous également de préserver l'habitat naturel des espèces locales en évitant la fragmentation des espaces verts et des corridors écologiques.

Tout projet de construction doit intégrer des solutions qui aident à limiter l'émission de polluants et à gérer les déchets de façon écologique. Si les bâtiments doivent se fondre dans le paysage, d'autres restrictions peuvent enfin être imposées par les autorités locales afin de garantir le développement et l'harmonie de l'environnement. En dehors de ces critères, vous devez prendre en compte la superficie du bâtiment en veillant à ce qu'il ne soit ni trop long ni trop large. Veillez enfin à utiliser des matériaux écologiques et assurez-vous de la cohérence de la construction avec le paysage environnant.

Les démarches administratives à effectuer pour une demande de construction en zone agricole

Vous envisagez de construire sur des parcelles situées en zone agricole selon le plan local d'urbanisme ? Dans ce cas, suivez différentes étapes administratives afin de vous conformer à la réglementation en vigueur. Nous vous présentons les grandes lignes du processus qui vous permettra d'obtenir votre autorisation de construire.

La consultation du PLU et la demande de certificat d'urbanisme

Disponible auprès de votre mairie et dans certains cas en ligne, le plan local d'urbanisme vous aide à savoir si votre terrain est constructible et à identifier les restrictions qui s'appliquent. Le certificat d'urbanisme (CU) est, quant à lui, un document d'information sur les règles applicables au terrain. Il n'est en aucun cas une autorisation d'urbanisme.

Il existe deux types de CU. Le CU d'information (de type A) peut être demandé lorsque vous n'avez pas de projet de construction, mais que vous souhaitez obtenir des renseignements sur les règles d'urbanisme, les taxes et les servitudes. Le certificat d'urbanisme opérationnel (de type B) est pour sa part requis en cas de construction sur le terrain, car c'est lui qui vous dira si votre projet est réalisable ou non.

L'élaboration du projet de construction et la demande de permis de construire

La conception de votre projet doit être effectuée en fonction des informations obtenues après consultation du PLU et obtention du certificat d'urbanisme. Après avoir pris le soin de respecter toutes les contraintes établies, vous devrez rassembler les documents nécessaires afin de déposer votre dossier de demande de permis de construire. Parmi les pièces requises, figurent :

  • les plans de construction,
  • les descriptifs,
  • le formulaire administratif, etc.

Une fois que votre dossier aura été déposé en mairie, il se peut que vous soyez contacté afin de fournir des éclaircissements ou d'effectuer quelques modifications.

L'instruction de la demande et la réception de la réponse

L'administration dispose d'un délai légal qui varie entre deux à trois mois pour instruire votre dossier. Pendant ce temps, différents services comme la Direction départementale des territoires (DDT) ou la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) peuvent être consultés. Si vous recevez l'accord de la mairie, il peut être accompagné de conditions. Lorsque votre demande est rejetée, les raisons du refus doivent vous être fournies. Dès lors, vous avez la possibilité de modifier votre projet afin de déposer une nouvelle demande ou d'engager un recours. Puisque la construction dans une zone agricole est le plus souvent accompagnée de nombreuses restrictions, faites-vous conseiller par des professionnels du droit de l'urbanisme comme ceux du cabinet Ingelaere Avocats.

Comment optimiser vos chances de construire sur un terrain en zone agricole ?

Pour accroître vos chances, vous devez commencer par vous procurer le PLU en vigueur et l'étudier afin de repérer les zones constructibles ainsi que les conditions spécifiques liées à l'agriculture. Une lecture approfondie de ce document pourrait vous révéler des opportunités dont vous n'aviez pas connaissance. Pensez sur le long terme en assistant aux réunions publiques et en participant aux discussions qui permettent la révision du PLU afin de faire valoir vos intérêts.

Si vous êtes en pleine phase de préparation de votre dossier de demande de permis de construire, assurez-vous qu'il est irréprochable. Veillez également à mettre en avant la manière dont votre projet s'intègre de façon harmonieuse dans le paysage. Informez-vous des éventuelles possibilités de dérogation concernant les projets spécifiques et engagez un dialogue ouvert avec les services de l'urbanisme. Pour vous faciliter les procédures, exprimez clairement vos intentions et prenez en compte les recommandations qui vous seront faites. Consultez enfin un avocat expert en droit de l'urbanisme comme Maître Benjamin Ingelaere pour bénéficier de conseils spécialisés.

Que peut-on construire en zonage agricole du PLU ?

Pour protéger le potentiel agronomique, biologique ou économique d'une zone agricole, cette dernière est de nature inconstructible. Vous pouvez toutefois obtenir une dérogation qui favorise la réalisation de certains types de bâtiments, que vous soyez un agriculteur ou non.

Les constructions possibles lorsque vous êtes un agriculteur

Vous possédez des terres dans une zone A ? Différentes constructions peuvent être autorisées si vous êtes en mesure de les justifier.

Les installations nécessaires à une activité agricole

S'il est possible d'ériger des bâtiments destinés à une exploitation agricole, les règles du PLU exigent que l'installation soit « nécessaire » à ladite exploitation ou au stockage et à l'entretien de votre matériel agricole. Que vous envisagiez de faire de la culture ou de l'élevage, les constructions possibles sont les suivantes :

  • granges,
  • hangars,
  • silos,
  • étables,
  • porcheries,
  • poulaillers, etc.

Dans le prolongement de la production agricole, vous pouvez aussi construire des bâtiments qui favorisent la transformation, le conditionnement et la commercialisation des produits. Encore une fois, la construction doit être « nécessaire » à l'objectif que vous poursuivez et compatible à l'exploitation agricole, pastorale ou forestière. Elle ne doit pas non plus porter atteinte aux espaces naturels ainsi qu'aux paysages. D'après le règlement des zones A, vous pouvez y installer le nécessaire à la production d'énergies renouvelables réputées agricoles. Il s'agit entre autres de biogaz, mais aussi d'électricité ou de chaleur par méthanisation si la production est issue à 50 % de matières qui proviennent de l'exploitation agricole.

Une maison d'habitation

Les nouvelles constructions d'habitation sont interdites en zones A. Le règlement prévoit cependant une exception lorsqu'il s'agit du logement des exploitants agricoles. Attention, cela n'est pas absolu, car l'exception n'est possible que dans des cas de figure bien précis. Pour y être autorisé, vous devez démontrer que votre exploitation nécessite une présence permanente à proximité. Vous pouvez facilement le prouver lorsque vous pratiquez une activité comme l'élevage qui nécessite que vous consacriez un certain temps au bétail. Par ailleurs, la jurisprudence a pu reconnaître la nécessité d'une présence permanente pour des agriculteurs qui cultivent du safran.

Si vous possédez des vignes ou un verger, vous aurez du mal à démontrer la nécessité de construire une habitation. C'est aussi le cas lorsque vous occupez déjà une maison située à proximité de votre activité agricole. Tout agriculteur qui ne respecte pas cette règle se verra refuser son permis de construire. S'il a déjà été délivré, ledit permis pourrait faire l'objet d'un recours et être annulé par le juge administratif.

Les constructions possibles pour les non-agriculteurs

Selon les règles d'urbanisme en zone A, la construction d'habitations est interdite tant qu'elles ne sont pas destinées à être occupées par un exploitant agricole. Si le bâtiment existe déjà, vous pouvez toutefois le transformer en habitation sous réserve des règles du plan local d'urbanisme. Quelques-unes des ces constructions sont possibles sur ce type de terrain si vous n'avez pas le statut d'agriculteur.

Constructions nécessaires à des équipements collectifs ou à la production d'énergie renouvelable

Installez un bâtiment nécessaire à des équipements collectifs tant qu'il ne porte pas atteinte aux espaces naturels ainsi qu'aux paysages. Sont considérés comme des équipements collectifs :

  • les antennes de télécommunication,
  • les châteaux d'eau,
  • les éoliennes, etc.

Un bâtiment comme une salle des fêtes ne bénéficie pas du statut d'équipement collectif.

Lorsque vous souhaitez construire ou installer le nécessaire à la production d'énergies renouvelables, le projet ne doit pas porter atteinte aux espaces naturels et aux paysages. Par ailleurs, il doit être compatible avec le maintien d'activités agricoles, pastorales ou forestières. Le projet doit enfin permettre en fonction de son emprise, de la superficie de la parcelle, de la nature des sols et des usages locaux, l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière significative.

Cas des maisons d'habitation en STECAL

D'après le règlement du PLU, il est possible d'autoriser à titre exceptionnel des constructions à destination d'habitation dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL). Dans ce cas, l'implantation de ce dernier en zone agricole peut être justifiée par le renforcement de la vocation agricole des lieux. Un juge peut alors valider la création de tels secteurs, notamment lorsqu'ils ont pour objectif de favoriser le maintien des agriculteurs. Il les aide à conserver aussi bien leur habitation que le siège de leur exploitation dans la commune.

Lorsque les secteurs de taille et de capacité d'accueil limité sont autorisés en zone naturelle, la construction d'habitations qui ne sont pas nécessaires à l'activité agricole devient possible. S'il existe de nombreuses similitudes entre les règlements des zones A des PLU, la plupart ne sont pas rédigés de la même manière. La zone A peut en effet être subdivisée en plusieurs sous-zones qui ont des règles particulières. Rapprochez-vous alors d'un avocat expert en droit de l'urbanisme comme Maître Benjamin Ingelaere afin qu'il étudie la légalité de votre projet de construction.

Quels sont les cas particuliers et exceptions en matière de construction dans les zones agricoles ?

Si la règle veut que la construction soit limitée en zone agricole, certaines situations permettent de la contourner. Il s'agit de cas particuliers qui tiennent compte de nécessités liées à l'activité agricole ou au développement local. L'habitat dispersé est une tradition dans de nombreuses régions. Par conséquent, la construction de bâtiments qui correspondent à cette typologie peut être acceptée, y compris s'il s'agit d'un zonage agricole du PLU. De même, si vous prévoyez de reconstruire sur l'emplacement d'une ancienne ferme ou d'une habitation étant tombée en ruines, vous avez de grandes chances d'obtenir l'autorisation de la mairie. C'est notamment le cas lorsque vous comptez respecter l'architecture locale.

De même, les constructions telles que les gîtes ruraux qui contribuent au développement des activités touristiques peuvent être un motif valable pour obtenir un permis de construire. Le projet doit toutefois viser à soutenir l'économie locale ainsi que l'emploi. Des bâtiments nécessaires au service public peuvent enfin être autorisés dans des zones agricoles après qu'une évaluation de leur impact sur la communauté a été réalisée. Renseignez-vous auprès des services de l'urbanisme de votre localité en ce qui concerne les exceptions. Ces dernières dépendent en effet de la réglementation en vigueur et du PLU.

Le fait que vous ne soyez pas capable de construire un bâtiment sur un terrain en zonage agricole du PLU ne veut pas dire que vous ne pouvez pas l'exploiter. À défaut d'y bâtir votre domicile, vous pouvez lancer une exploitation agricole. Si vous n'avez pas la main verte, vous pouvez tout simplement louer la parcelle à des agriculteurs locaux qui recherchent plus d'espace pour cultiver ou faire paître leurs animaux. Une autre solution est de mettre en place une activité équestre ou un circuit pédestre en veillant à ce que le projet soit compatible avec les réglementations locales en vigueur. Votre terrain peut aussi être parfait pour l'installation d'un champ d'éoliennes ou de panneaux solaires. Si aucune de ces options n'est envisageable, vous pouvez conserver le terrain en l'état afin de préserver un espace vert ou le vendre pour acquérir une parcelle constructible.

Ingelaere Avocats, votre cabinet en droit de l'urbanisme

Vous envisagez de construire sur des parcelles situées en zone A ? Que vous soyez une personne physique ou morale, Maître Benjamin Ingelaere, votre avocat en droit de l'urbanisme, est disposé à vous conseiller dans la réalisation de votre projet. En ayant recours aux services de notre cabinet, vous avez l'assurance que vos intérêts seront défendus. Grâce à nos nombreuses années d'expérience, nous pourrons vous assister en cas de constitution d'un dossier de demande de permis de construire. Vous pouvez également compter sur nos services pour faciliter la demande d'un certificat d'urbanisme, d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'un schéma de cohérence territoriale.

En contactant notre cabinet d'avocats pour la réalisation d'une construction en zonage agricole du PLU, nous ferons le nécessaire pour vous conseiller et vous défendre en cas de litige relatif à votre projet de construction. Nos excellentes connaissances ainsi que nos qualifications font de nous les meilleurs dans les situations suivantes :

  • demander à un juge de vérifier la légalité d'un acte administratif,
  • faire annuler un permis de démolir,
  • résoudre des contentieux en matière de responsabilité.

Vous pouvez également compter sur nos avocats en cas de contentieux civil ou pénal. Avec Maître Benjamin Ingelaere et ses collaborateurs du cabinet Ingelaere Avocats, votre défense sera assurée même si vous êtes auteur d'infractions pendant les audiences et les recours. Que vous résidiez à Paris, Lyon, Marseille, Lille ou Arras, contactez-nous sans plus tarder afin qu'ensemble, nous puissions évaluer la situation et trouver la défense à adopter pour que vos intérêts soient préservés.