Découvrez notre expertise en droit de l'urbanisme et notamment en droit des lotissements et procédures d'aménagements, par INGELAERE Avocats - Droit de l'urbanisme ARRAS LILLE PARIS.

Le lotissement est l’une des procédures d’aménagement les plus fréquemment utilisée dès lors que la réalisation d’un projet a pour objet ou pour effet, sur une période de moins de dix ans, la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments. Elle peut concerner la réalisation, soit de projets individuels (ventes ou locations, partages, …) ou de projets plus conséquents, destinés à développer l’offre de logements ou d’activités, notamment dans la frange périurbaine des agglomérations. Ces opérations qu’elles relèvent d’initiative publique ou privée, sont alors soumises à autorisation de lotir dans les conditions définies par le code de l’urbanisme.

1. la demande (R.315-4) :

• elle est toujours adressée en 5 exemplaires au maire de la commune concernée et présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou par une personne justifiant d’un titre l’autorisant à réaliser l’opération sur le terrain.

En cas de lotissement communal, essentiellement motivé dans ce cas par une action d’intérêt général, le maire doit avoir été autorisé par le conseil municipal à déposer le dossier.

• elle précise l’identité et l’adresse du demandeur, la situation et la superficie du terrain, le nombre maximum de lots, la surface de plancher hors œuvre nette maximale dont la construction est envisagée dans le périmètre du lotissement,
• elle peut porter soit sur l’ensemble de la propriété ou sur une partie.

1. le contenu du dossier (R.315-5) :

 4 pièces minimum sont obligatoires :

• une note de présentation exposant l’opération, les objectifs et conditions d’insertion dans le site et son environnement, le respect de la qualité architecturale ainsi que les besoins en équipements publics ou privés qui découlent de l’opération,
• un plan de situation du terrain permettant de situer le projet par rapport à l’agglomération,
• un plan de l’état actuel du terrain et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain et le cas échéant la partie de terrain exclue de la demande,
• un plan de composition d’ensemble du projet faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer.

Dans certains cas, le dossier doit toutefois être complété, par :

• un projet de règlement lorsqu’il est nécessaire d’apporter des précisions aux règles d’urbanisme définies dans les plans locaux d’urbanisme ou les cartes communales approuvés (modalités d’implantation des volumes bâtis, aspect extérieur, clôtures, plantations,…), ou en l’absence de document d’urbanisme approuvé, aux dispositions définies dans le code.
• un programme de travaux d’équipement si des travaux internes sont prévus dans le lotissement, et en cas d’équipements communs :◦ de l’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public (une convention de transfert peut d’ailleurs être prévue dès l’origine avec la collectivité),

◦ des statuts de l’association syndicale,

◦ de l’engagement du lotisseur de provoquer la réunion d’une assemblée de l’association syndicale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot.

• le cahier des charges du lotissement est joint pour information au dossier présenté à l’appui de la demande, s’il en est prévu un. Il s’agit d’un document de droit privé liant contractuellement entre eux les colotis et dans lequel ne doit figurer aucune disposition qui pourrait être contraire aux règles d’urbanisme. Il définit les règles internes au lotissement (implantation des maisons, interdiction de construire sur certaines parties du lot, destination des constructions, règles de vie en commun…),
• une étude d’impact si l’opération est située en dehors d’une commune ou partie de commune dotée d’un PLU rendu public ou approuvé et si elle permet la construction d’une surface hors œuvre nette de 3000 m2 ou plus (article R.122-3 du code de l’environnement),
• les conditions d’exécution des travaux en cas de réalisation de tranches,
• l’attestation de garantie d’achèvement des travaux si le lotisseur envisage de vendre des lots par anticipation sur la réalisation des travaux,
• copie de la lettre attestant que le dossier de demande d’autorisation de coupe et abattage d’arbres ou de défrichement si elle est exigée (article L.363-5 du code forestier) est complet.

1. l’instruction (R.315-15) :

L’autorité compétente peut être soit l’Etat ou la commune lorsqu’elle dispose d’un PLU ou d’une carte communale approuvés (voir liens fiche permis de construire et code des général des collectivités territoriales).

 D’un point de vue technique, le service instructeur examine la compatibilité du projet avec les règles d’urbanisme applicables ainsi que les éléments qui relèvent de la qualité de l’aménagement, notamment l’adaptation au sol par rapport au terrain naturel, l’organisation du parcellaire, des accès et du stationnement, ainsi que l’aspect extérieur du projet.

Il procède ensuite à l’analyse réglementaire du dossier, veille à la régularité de la procédure d’instruction et au respect des délais de procédure :

• affichage en mairie dans les 15 jours suivant le dépôt du dossier et pendant toute la durée de l’instruction,
• examen du dossier et notification au pétitionnaire dans les 15 jours suivant le dépôt du dossier en mairie :
• ◦ soit du dossier complet avec indication de la date avant laquelle la décision devra lui être notifiée ainsi que la possibilité dont il dispose de saisir l’autorité compétente en l’absence de décision dans ce délai,

• ◦ soit du caractère incomplet du dossier avec demande de pièces complémentaires.

 En l’absence de réponse dans les 15 jours suivant le dépôt de son dossier, le demandeur peut saisir l’autorité compétente par lettre recommandée pour requérir l’instruction de sa demande et adresse copie de cette mise en demeure au préfet. Le délai d’instruction du dossier partira alors à compter de l’avis de réception postal de cette mise en demeure sans réponse de l’autorité compétente dans les 8 jours de sa réception (R.315-17).

• le délai d’instruction est fixé à 3 mois à partir du moment où le dossier est complet et peut être porté à 5 mois si le projet est soumis à l’avis de services disposant d’un délai supérieur (consultation d’une commission nationale, de la commission départementale d’aménagement foncier (art.35 du code rural), autorités en charge des monuments historiques, de la protection des monuments naturels et des sites,…) ou s’il doit donner lieu à enquête publique (R.315-19).

 Sont en effet soumis à enquête publique les lotissements permettant la

construction de plus de 5000 m2 de surface hors œuvre nette, sur le territoire d’une commune non dotée à la date du dépôt de la demande, d&r