Un permis de construire a été déposé pour la construction d’une maison individuelle avec constitution de servitude de cours communes. Le pétitionnaire n’a fourni aucun justificatif. Est-il dans l’obligation de le faire ? 


1. Les règles d’urbanisme définissent une distance minimum qu’une construction doit observer, compte tenu de sa hauteur, avec une autre construction sur le même fonds, ou avec la limite du fonds voisin (règle de prospect). Mais c’est le respect d’un espace libre autour d’une construction qui compte, et cet espace peut déborder sur le fonds voisin dès lors que le propriétaire de ce dernier consent à ne pas y construire ou à ne pas dépasser une certaine hauteur : c’est la servitude dite de cours communes.

2. Par les dispositions de l'article L 471-1 du code de l'urbanisme, le législateur a entendu que l'institution d'une servitude de cours communes puisse, même en l'absence de mention explicite dans le PLU, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (CE, 29 janvier 2014, SCI Circée, n° 357293).

3. Lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré sans qu'aient été fournis les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée (art. R 431-32 du code de l'urbanisme).

Ces dispositions n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré* (CE, 16 octobre 2017, association « Bagnolet Écologie, l'écologie à Bagnolet », n° 401706).

4. En l'espèce, il y a donc lieu de se conformer à l’article R 431-32 précité qui dispose : « Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes. » Il faut donc demander les contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes.

* la société civile de construction avait produit, outre la copie du projet de convention d'institution de la servitude, la promesse unilatérale de vente de la commune mentionnant expressément que celle-ci s'engageait à constituer une convention de cours communes grevant la propriété qu'elle conserverait et définissant, de manière précise et circonstanciée, les contours de la servitude en cause.

SOURCE : La Vie Communale.

Benjamin INGELAERE est Avocat Associé et fondateur du cabinet.

Il exerce à Paris, Lille et Arras.

Titulaire d'un Master 2 Droit Public, il pratique le droit public depuis près de dix années et accompagne quotidiennement les acteurs publics (élus, collectivités, agents publics et PME en lien avec les contrats publics).

Il a acquis une notoriété certaine dans les divers domaines du droit public à telle enseigne qu'il collabore régulièrement avec des revues juridiques spécialisées en droit des collectivités territoriales.

Chargé des oraux de préparation à la profession d'Avocats, il est également membre du conseil de l'ordre et trésorier du premier syndicat des avocats d'affaires français.