Droit de l'urbanisme : l'essentiel à savoir

L'aboutissement du projet de construction d'un immeuble commence par le permis de construire. À l'instar de ce projet, les différentes initiatives d'aménagement territorial ou d'urbanisation sont régies par un ensemble d'instruments juridiques constitutifs du droit de l'urbanisme. C'est un domaine du droit dont la compréhension n'est pas aisée pour tout le monde. Le cabinet d'avocat de Maître Ingelaere vous expose ici tout ce qu'il faut savoir sur le droit urbanisme. Spécialisés en droit public, nos avocats en droit de l'urbanisme ont une parfaite connaissance du domaine et des règles qui l'organisent.

Droit de l'urbanisme : définitions et champs d'application

Le droit de l'urbanisme appartient au domaine du droit public et est étroitement lié au droit administratif. Défini dans le Code de l'urbanisme, il statue sur les différentes règles relatives à l'aménagement territorial. Le droit de l'urbanisme vise en l'occurrence l'organisation de l'aménagement du territoire en cohérence avec les objectifs de l'État. De ce fait, il oppose les pouvoirs publics aux administrés.

Le droit de l'urbanisme entretient des liens plus ou moins étroits avec d'autres branches du droit. Il s'agit notamment du droit pénal, du droit de l'environnement, du droit de la santé, du droit fiscal, etc. Au regard de son objet, il est souvent assimilé à tort au droit de la construction. En effet, ce dernier régit les normes de construction et de cession des édifices. Il est une branche du droit privé, étroitement lié au droit civil.

Droit de l'urbanisme : lignes générales et objectifs

Dans son article L101-1, la loi portant Code de l'urbanisme dispose clairement que le territoire français appartient à la Nation. Il est de fait impossible pour qui que ce soit d'en user à sa façon, sauf dispositions conformes aux lois établies à cet effet. L'exercice du droit de propriété relève des prérogatives des pouvoirs publics. Il prend forme notamment à travers la gestion et l'administration, pour chaque collectivité publique en ce qui la concerne, de l'espace territorial sous sa protection. Cette gestion peut être concertée et harmonisée. Elle doit s'inscrire dans le cadre d'une politique générale de développement durable. Il est à cet effet possible d'apprécier les politiques d'aménagement territorial à la lumière des objectifs suivants :

• l'équilibre entre les zones urbaines et rurales en ce qui concerne la population, dans le respect des espaces naturels et la sauvegarde des patrimoines culturels,
• la qualité dans la construction, aussi bien dans l'architecture que dans le paysage,
• la cohérence face aux défis d'urbanisation, de mixité sociale, de répartition géographique, de politiques énergétiques, de sécurité et de salubrité,
• l'anticipation des risques liés à l'habitat (naturels, technologiques…),
• la prise en compte des défis en lien avec le changement climatique,
• l'émergence d'une société inclusive qui tient compte des personnes défavorisées…

Ces objectifs sont établis à l'article L101-2 du Code de l'urbanisme et servent de lignes directrices à deux niveaux. De façon directe, ils influencent les différentes politiques menées par les autorités décentralisées. De façon indirecte, ils déterminent les comportements des administrés sur le plan de l'aménagement territorial.

Droit de l'urbanisme et documents de planification générale

Si le Code de l'urbanisme établit les principales règles de l'urbanisme, celles-ci sont plus amplement revisitées à travers des documents de planification spécifiques.

Plan local d'urbanisme

Principal outil de planification en France, le plan local de l'urbanisme peut s'établir au niveau d'une commune (PLU) ou en intégrer plusieurs (PLUi). Il s'étale sur des problématiques de l'habitat telles que l'architecture, l'usage des sols, le paysage, la hauteur des constructions, l'usage des espaces extérieurs, et la desserte.

Schémas de cohérence territoriale

Le Schéma de cohérence territoriale inclut plusieurs communes. Outil de planification stratégique, il vise l'harmonisation des politiques menées par les organismes publics qui y sont parties prenantes. Ces politiques concernent notamment les domaines de l'habitat et de la protection de l'environnement. Elles s'élargissent par ailleurs à d'autres secteurs dépendant du domaine de l'aménagement territorial et de l'urbanisme.

Les cartes communales

En comparaison aux plans locaux d'urbanisme et aux schémas de cohérence territoriale, les cartes communales représentent des documents de planification basique de l'urbanisme. En effet, loin de s'accentuer sur les problématiques majeures de l'aménagement territorial, elles s'intéressent essentiellement à la répartition des espaces en zones constructibles et en zones protégées. Elles trouvent leur utilité en l'occurrence au niveau des collectivités qui ne connaissent pas d'enjeux majeurs. La planification de l'urbanisme au niveau de certaines régions ou localités est par ailleurs définie par des documents particuliers ou par des coopérations non formelles.

Le droit de l'urbanisme s'applique sur l'espace territorial national. Les dispositions réglementaires sont ainsi définies aux niveaux communal ou intercommunal. L'ensemble des textes réglementaires constituent l'urbanisme réglementaire, par opposition à l'urbanisme opérationnel.

Urbanisme opérationnel et prérogatives des puissances publiques

Le droit de l'urbanisme dans son ensemble répond à des buts d'intérêt général. Ces intérêts contraignent les particuliers en matière d'aménagement territorial. En raison des bémols qui pourraient mettre un frein à son effectivité en cas d'initiatives particulières d'urbanisme, des actions opérationnelles peuvent cependant être développées. L'urbanisme opérationnel désigne à ce titre les différentes actions que mènent les pouvoirs publics pour orienter les actions des particuliers en cas d'aménagement territorial. Il s'exprime à travers des outils opérationnels tels que les lotissements et les zones d'aménagement concerté.

Le droit de l'urbanisme permet aux autorités publiques décentralisées d'entreprendre différentes actions d'urbanisation et d'aménagement territorial. Leurs prérogatives se traduisent par la délivrance d'autorisations comme le permis de construire et d'aménager et la mise en œuvre de plans d'urbanisme particuliers. Elles concernent par ailleurs les actions foncières telles que l'expropriation, la préemption, le délaissement et la démolition.

Droit de l'urbanisme et autorisations d'urbanisme

Les autorisations d'urbanisme interviennent sur les différentes questions d'aménagement et de construction. Elles sont délivrées par les administrations publiques territoriales. Leur objectif est d'assurer la conformité des projets de constructions privées comme publiques avec les directives nationales d'urbanisation et d'aménagement territorial. On retrouve à ce titre le permis de construire qui est une autorisation indispensable au démarrage de tous travaux de construction. Il existe aussi le permis d'aménager qui permet le contrôle de l'utilisation d'un espace donné.

Les autres autorisations établies en droit de l'urbanisme sont notamment le permis de démolir et le certificat d'urbanisme. L'objectif principal du permis de démolir est le contrôle des démolitions totales ou partielles de constructions dans un espace donné. Le certificat d'urbanisme renseigne quant à lui les dispositions légales applicables à un espace donné. Il s'agit en l'occurrence pour celui-ci d'établir la pertinence de l'espace en question dans le cadre d'un projet de construction particulier. Il peut prendre la forme soit d'un certificat d'urbanisme d'information, soit d'un certificat d'urbanisme opérationnel.

Quelles sont les règles applicables en matière de construction, d'aménagement et de démolition ?

Les règles qui s'appliquent aux constructions dépendent notamment des bâtiments envisagés, ainsi que de l'espace dans lequel ils se construisent. Pour ce faire, il est indispensable de se référer aux dispositions de la loi en vigueur sur l'urbanisme et aux orientations des documents stratégiques de planification. En pratique, certaines constructions sont soumises à une simple déclaration et d'autres nécessitent un permis de construire ou d'autres autorisations d'urbanisme spécifiques.

L'article L421-4 de la loi portant Code de l'urbanisme prévoit, pour exemple, la déclaration préalable. Cette dernière représente une procédure simplifiée pour les constructions sans enjeux majeurs. L'aménagement et la démolition n'échappent pas à ces normes du droit de l'urbanisme. Il existe des règles particulières en ce qui concerne les espaces naturels. En pratique, elles s'intéressent aux espaces boisés, aux montagnes, aux littoraux…

Pourquoi solliciter un avocat en droit de l'urbanisme ?

Le droit de l'urbanisme est complexe. Seuls, les experts comme Ingelaere Avocats maîtrisent son organisation et son fonctionnement. C'est pourquoi il est recommandé de demander conseil auprès d'un avocat en droit de l'urbanisme dès lors que vous avez un projet de construction. Son rôle est de vous apporter les informations essentielles à la mise en œuvre sécurisée de votre projet.

Pour tous vos projets à Paris, Arras, Lyon ou Lille, vous pouvez solliciter l'assistance des experts en droit de l'urbanisme du cabinet d'avocats de Maître Ingelaere. En plus d'être de meilleurs conseils, nous pouvons vous accompagner dans la gestion de tout contentieux d'urbanisation. Nous mettons à la disposition de nos clients une expertise de qualité de plus de 10 ans d'expérience.

Comment se règlent les contentieux de l'urbanisme ?

Comme il est de coutume en droit administratif, les contentieux en droit de l'urbanisme ne sont pas exempts de recours. Si certaines dispositions aussi bien légales que réglementaires liées à l'aménagement territorial vous posent un problème, il est ainsi possible de les contester. Cette contestation peut se faire, par exemple, par voie de recours en excès du pouvoir.

En pratique, une collectivité publique peut exiger de vous de lui céder un bien immobilier pour cause d'utilité publique. Si vous estimez que ladite procédure présente des conflits avec certaines dispositions du Code de l'urbanisme, vous pouvez faire un recours devant une juridiction administrative compétente.

En même temps que les prérogatives qui leur sont accordées, les collectivités publiques sont légalement responsables de leurs actes. S'il y a non-respect des règlements en vigueur, les responsabilités des personnes concernées peuvent être mises en cause. Pour des litiges en rapport avec l'aménagement territorial ou l'urbanisme à Paris, Arras, Lyon et Lille, vous pouvez compter sur l'expertise du cabinet Ingelaere Avocats. Nos avocats ont les ressources suffisantes pour défendre vos intérêts devant toute juridiction.