Les CMistes : l'essentiel à savoir

Vous venez d'acquérir un terrain et vous projetez d'y construire une maison individuelle ? Avant le démarrage des travaux, vous devez néanmoins signer un contrat de construction avec un constructeur ou un maître d'ouvrage. Plusieurs options sont envisageables : le contrat de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI ou CMiste). Si vous optez pour un CMiste, votre choix revêt plusieurs implications. Ingelaere Avocats vous explique l'essentiel à comprendre sur les CMistes et le rôle d'un cabinet dans les litiges relatifs à ces contrats.

Contrat de construction de maison individuelle, de quoi est-il question ?

Encore appelé CMiste, le CCMI a été institué par la loi 90-1129 du 19 décembre 1990. C'est le contrat que les particuliers choisissent le plus souvent pour la construction des maisons individuelles. En réalité, il s'agit d'un contrat qui lie une personne disposant d'un terrain constructible à un constructeur. Le constructeur se charge ensuite de bâtir une maison ou un immeuble qui ne comporte pas plus de deux logements sur le terrain concerné. Ladite maison peut être destinée aussi bien à un usage d'habitation qu'à une utilisation mixte (habitation et professionnel). La construction d'un bureau ou d'un local commercial ne peut cependant se faire avec un contrat de construction de maison individuelle.

Le CCMI est signé au minimum pour la mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et la mise hors d'air (portes et fenêtres) du logement. Par conséquent, certains CMistes peuvent ne pas inclure les travaux de finition. Quoi qu'il en soit, le CCMI est régi par une réglementation spécifique et très stricte. Celle-ci s'applique systématiquement lorsque le contrat concerne une construction de moins de trois logements à ériger sur un terrain appartenant à un particulier.

À l'instar de tout contrat réglementé, le CCMI et ses annexes doivent être produits en deux exemplaires. Le constructeur doit envoyer un exemplaire du contrat à son cocontractant en courrier recommandé avec demande d'avis de réception. À partir du lendemain du jour où il a reçu la lettre recommandée notifiant le contrat, ce dernier dispose de 10 jours pour se rétracter.

On distingue deux CMistes : le CCMI avec fourniture de plans et le CCMI sans fourniture de plan.

Les différents types de CCMI ou de CMistes

Vous avez la possibilité de signer un CCMI avec la fourniture ou non des plans de la construction. Dans les deux cas, les obligations du constructeur diffèrent.

Le CCMI avec fourniture de plans

Ce CMiste est très fréquent puisqu'il offre assez de sécurité aux particuliers qui souhaitent construire une maison sur leur propre terrain. Concrètement, ce contrat comprend les prestations de conception des plans de la maison. De même, il intègre la réalisation de tout ou partie des travaux de construction par le constructeur.

En d'autres termes, le CCMI avec fourniture de plans implique que vous confiez votre projet à un constructeur qui s'en occupe de A à Z. Il est cependant possible que le particulier maître d'œuvre puisse réserver certains travaux s'il envisage de les réaliser lui-même ou de les confier à une autre personne.

Le CCMI sans fourniture de plans

Le CMiste sans fourniture de plans est un contrat de construction assez souple. En effet, le constructeur ne réalise qu'une partie des travaux (au minimum le gros œuvre, les mises d'eau et hors d'air du logement). Dans ce cas précis, vous devez recruter d'autres entreprises pour procéder à l'étude des plans et aux travaux nécessaires à l'achèvement du chantier.

Si vous concluez un CCMI sans fourniture de plans, vous serez donc obligé de signer d'autres contrats avec un architecte, un maître d'œuvre et des artisans BTP. Toutefois, les garanties offertes par ces autres contrats sont moindres comparativement à celles d'un CMiste. Pour cela, vous devez faire preuve de vigilance sur des aspects comme les tarifs, les délais et les assurances (dommages-ouvrage et garantie décennale en particulier).

Les mentions obligatoires des CMistes

Le CMiste est un contrat très encadré. Il est notamment régi par les articles 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Pour être valide, le CCMI doit nécessairement comporter un certain nombre de mentions. Nous pouvons énumérer entre autres :

  • le plan de la maison individuelle ou de l'immeuble,
  • la notice descriptive et la notice d'information,
  • les mesures exactes de toutes les pièces de la maison (dégagements et dépendances y compris),
  • les plans de coupes et d'élévations de l'immeuble,
  • la description des travaux pour adapter le sol à la construction,
  • les travaux de raccordement des eaux usées à l'égout et autres réseaux publics,
  • les équipements intérieurs et extérieurs nécessaires à la construction et l'utilisation de la maison…

Le constructeur est également tenu de joindre au CCMI l'attestation des assurances (responsabilité professionnelle et décennale) contractées pour le chantier. De même, le contrat doit également mentionner clairement la date de livraison ainsi que le prix total de construction de la maison.

Les clauses interdites dans un CCMI

Dans l'optique d'assurer une protection juridique maximale aux particuliers qui concluent des CMistes, certaines clauses sont formellement prohibées dans ces contrats. Parmi celles-ci, on compte les clauses qui obligent les acquéreurs à mandater le constructeur pour rechercher les emprunts nécessaires pour financer les travaux.

De plus, les clauses qui interdisent aux acquéreurs de visiter le chantier de construction avant chaque échéance de paiement sont également illégales. Il en est de même pour les dispositions du contrat qui conditionnent la remise des clés au paiement intégral du prix de la maison. En effet, une clause de ce genre rend impossible la consigne du solde du prix lorsque l'acquéreur émet des réserves pendant la réception des travaux.

Les garanties dans un contrat de construction de maison individuelle

L'un des avantages des CMistes est qu'ils comportent plusieurs garanties. Ces dernières protègent notamment l'acquéreur contre d'éventuels dommages sur les travaux réalisés.

La garantie de prix

Le CCMI possède une garantie de prix. Le constructeur s'engage en effet à ne percevoir que le montant défini dans le contrat. Peu importe ce qui se passe sur le chantier, l'acquéreur n'aura ainsi pas de mauvaise surprise sur le budget. Le prix indiqué dans le CCMI sera en effet scrupuleusement respecté.

La garantie de remboursement

Cette garantie prévue dans le contrat de construction permet au particulier acquéreur d'obtenir le remboursement intégral des sommes avancées avant le démarrage du chantier dans certaines conditions. Par exemple, en cas de rétraction dans les délais légaux ou de non-ouverture du chantier à la date convenue, vous pouvez faire jouer cette garantie.

La garantie de livraison

Le principe de cette garantie est simple. Le constructeur définit la date à laquelle la maison commandée par l'acquéreur sera livrée. S'il excède ce délai, il devra indemniser l'acquéreur en lui payant des indemnités de pénalités forfaitaires par jour de retard.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre l'acquéreur contre tous les désordres constatés sur la maison pendant la première année de réception de cette dernière. Elle concerne l'intégralité des travaux réalisés dans la maison. Au titre de cette garantie, le constructeur est tenu de réparer tous les dégâts ou désordres répertoriés par le particulier.

La garantie de bon fonctionnement

Également appelée garantie biennale, elle protège l'acquéreur contre les défauts de fonctionnement des équipements pendant une période de deux ans. Pour être plus précis, seuls les équipements dissociables de la construction sont concernés. On peut citer par exemple la VMC, la pompe à chaleur, le ballon d'eau chaude, les volets roulants ou les appareils électroménagers.

La garantie décennale

À compter du jour de la réception des travaux, la garantie décennale couvre l'ensemble des dommages qui compromettent la solidité de la maison ou qui rendent impossible son usage normal. On décompte le plus souvent les grandes fissures, les glissements de terrain et les défauts d'étanchéité. Ces dommages peuvent toucher la charpente, les murs ou la toiture.

Recourir à un avocat spécialisé en droit de la construction

Très souvent, les CMistes donnent lieu à différents litiges ou conflits. Dans ce cas, un avocat en droit de la construction et droit immobilier assiste, conseille et représente les acquéreurs en justice.

En général, les contentieux sur ces contrats touchent aux retards de livraison des travaux, aux dommages ou malfaçons constatés sur les travaux livrés. Un expert en droit immobilier comme Maître Ingelaere intervient donc pour aider les particuliers acquéreurs à résoudre de manière amiable ou judiciaire les litiges qui les opposent à leurs constructeurs. Cet avocat est également disponible pour répondre aux questions que les particuliers peuvent se poser sur les CMistes.

Sollicitez l'intervention de l'avocat avant la signature du contrat de CCMI

Votre avocat en droit de la construction est disponible pour vous accompagner, que ce soit pendant la négociation ou la signature du CCMI. Son intervention est très précieuse puisque cela vous évitera de tomber dans les pièges des constructeurs indélicats. En effet, certaines entreprises proposent aux particuliers acquéreurs des contrats avec des clauses abusives.

Si vous contactez un cabinet comme Ingelaere Avocats à Paris, Lyon, Lille ou Arras, vous pourrez éviter ce genre de situation. Concrètement, ce spécialiste de l'immobilier va vérifier la conformité du contrat qui vous a été soumis par votre constructeur par rapport à la réglementation en vigueur. Il s'assurera notamment de la régularité de la notice descriptive. De plus, il va parcourir toutes les dispositions du contrat pour détecter les clauses abusives. L'avocat se chargera de contrôler la présence effective des garanties légales du constructeur dans le contrat qui vous a été proposé.

Quoi qu'il en soit, il est nécessaire de faire appel à un avocat en droit de l'immobilier et de la construction avant de conclure tout contrat de CCMI. Cela vous permettra de bénéficier effectivement des privilèges que la loi vous accorde et de prévenir l'apparition de certains conflits plus tard.

Engagez la responsabilité du constructeur

Le CCMI met plusieurs obligations à la charge des constructeurs. Si ceux-ci manquent à leurs obligations, les acquéreurs peuvent engager leurs responsabilités. Si vous êtes confrontés à des travaux non conformes au plan de départ ou à un retard de livraison de votre chantier, vous pouvez ainsi enclencher une procédure contre votre constructeur.

Pour faire aboutir cette procédure et obtenir gain de cause, vous devez toutefois solliciter les prestations d'un avocat en droit de la construction. S'il peut procéder à un règlement à l'amiable, il peut également porter l'affaire devant une juridiction judiciaire. En réalité, les litiges sur lesquels le spécialiste intervient régulièrement concernent la réparation des vices cachés et la mise en œuvre des garanties légales du constructeur. Concrètement, les vices cachés sont les défauts que l'acquéreur découvre par surprise au bout d'un certain moment. Un vice caché peut le plus souvent être une fuite d'eau, un défaut d'homogénéité du carrelage ou une dalle de béton fissurée.

Dans ce cas, l'avocat expert en construction vous aidera à obtenir une indemnisation pour l'ensemble des préjudices subis. Cela passe souvent par le déclenchement d'une action en paiement auprès du juge. Cette procédure requiert néanmoins au préalable la mise en œuvre d'une action de référé expertise pour constater l'existence formelle des malfaçons.

Un cabinet d'avocats spécialisé en droit immobilier comme celui de Maître Ingealere accompagne ses clients dans la mise en œuvre des garanties offertes par le constructeur dans le CCMI. Qu'il s'agisse de la garantie décennale, de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie de fonctionnement, l'avocat accomplira les démarches nécessaires pour que vos droits soient respectés.

Ingelaere Avocats, votre expert en droit de la construction

Présent à Paris, Lyon, Lille et Arras, notre bureau d'avocats est spécialisé dans les contrats de construction de maison individuelle (CMistes). Si vous prévoyez de signer un CCMI, contactez-nous pour bénéficier de notre assistance juridique. Nos équipes s'assurent que le contrat rédigé par votre constructeur respecte les normes en vigueur. Nous pouvons également vous détailler vos obligations et celles de votre constructeur dans le cadre du contrat signé.

Maître Benjamin Ingelaere s'occupe également de tous les litiges relatifs aux CMistes. Qu'il s'agisse de travaux non conformes, d'abandon de chantier ou de non-respect des garanties légales par le constructeur, n'hésitez pas à nous contacter. Nous intervenons à Paris, Lyon, Lille et Arras pour toutes vos missions en droit de la construction.

 

Sources :

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000709335/

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006159020/#LEGISCTA000006159020