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LE DROIT DE PRÉEMPTION, COMMENT CA MARCHE ?

Dans le cadre du droit de l'urbanisme, le droit de préemption urbain est le droit reconnu à une collectivité publique ou un établissement public d’acquérir en priorité des immeubles bâtis ou non bâtis mis en vente par leur propriétaire.

Qui décide de mettre en oeuvre le droit de préemption ?

Droit préemption

Le droit de préemption urbain nécessite une décision expresse de la commune sur le territoire de laquelle il est institué. Une fois institué par délibération, le droit de préemption peut s’exercer sans limitation de durée.

Cette délibération n'a pas à être motivée par la mise en œuvre d'un projet d'aménagement ou d'une politique locale de l'habitat. À ce stade de la procédure, elles n'ont pas plus à justifier cet acte par l'existence d'un projet d'aménagement (CE, 6 juillet 2007, n° 300384). Pour les communes dotées d'une carte communale, en revanche, la délibération instituant un droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte doit être motivée par la réalisation d'un équipement ou d'un projet d'aménagement (JO Sénat du 03/01/2008, question n° 01509, p. 18).

Par la suite, le conseil municipal peut supprimer ce droit de préemption sur tout ou partie des zones concernées. Il peut également le rétablir ultérieurement (art. L211-1 al. 3).

La délibération instituant le DPU doit faire l'objet d'un certain nombre de formalités (art. R211-2). Elle doit être affichée en mairie pendant un mois et une mention doit être insérée dans deux journaux diffusés dans le département.

L'obligation de publicité est également assortie d'une obligation d'informer des professionnels concernés (art. R 211-3).

Comment se passe la procédure de préemption ?

L’exercice du droit de préemption urbain (DPU) est conditionné par l’existence d’une déclaration d’intention d’aliéner.

Tout vendeur d’un bien soumis à un droit de préemption doit adresser à la commune une DIA, sous peine de nullité de la vente.

La DIA est adressée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble quel que soit le titulaire du droit de préemption au moins 2 mois avant la date prévue pour la signature de l’acte notarié de la vente, afin que la purge du droit de préemption soit réalisée le jour de la vente.

Une fois cette DIA réceptionnée, la Commune a alors 2 mois pour se positionner. Elle peut décider de mettre en œuvre sa préemption ou la refuser et ainsi laisser la vente se réaliser.

Le maire peut formuler deux réponses au vendeur :

Il refuse d’acquérir

La décision de refus doit être notifiée dans le délai de 2 mois. En cas de silence, la commune est considérée comme renonçant à son droit. Le propriétaire peut librement aliéner le bien au prix indiqué dans sa déclaration d’intention d’aliéner.

Il décide d’acquérir

Si la commune est intéressée, sa décision de préempter doit intervenir dans les deux mois suivant la DIA. Passé ce délai, l’exercice du droit de préemption n’est plus possible (article L 213-2 et R 213-7).

L’avis du service des Domaines doit être demandé avant toute acquisition à l’amiable par les communes. Si la commune entend, dès l’origine, ne pas exercer son droit de préemption, elle n’est pas dans cette hypothèse tenue d’attendre l’avis du service des Domaines pour prendre sa décision dans ce sens.

La Commune formule alors son prix. Le vendeur peut refuser le montant, il doit alors soit abandonner toute volonté de vente, soit discuter le prix avec la Commune.

La commune peut faire une contre-proposition, et, à défaut d’acceptation de sa proposition, proposer que le juge de l’expropriation fixe le prix (art. R 213-9 et 10).

Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter le prix proposé par la commune, ou maintenir celui de la DIA.

Dans cette dernière hypothèse, la commune dispose d’un délai de 15 jours à compter de la réponse du propriétaire pour renoncer à l’acquisition ou au contraire saisir le juge de l’expropriation pour fixation du prix et le commissaire du gouvernement par lettre recommandée avec accusé de réception du même dossier.

À défaut de saisine du juge dans le délai de 15 jours précité, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

Lorsque le juge a fixé le prix, les parties disposent d’un délai de 2 mois pour accepter ou renoncer à la mutation (JO AN, 24 octobre 1988, p. 3009).

Leur silence vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété au profit du titulaire du droit de préemption (art. L 213-7).

Si la commune renonce à exercer son droit de préemption à ce stade, celui-ci ne peut alors être exercé pendant 5 ans aussi longtemps que le propriétaire ne le vend pas à un prix excédant l’évaluation du juge (art. L213-8).

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Schéma préemption

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